中国酒店资产证券化概况及典型案例分析

合纵酒店顾问 · 2021-10-10 08:00:00

据公开资料统计,目前我国已发行的酒店类资产证券化产品共计29单,发行规模共计489.95亿元,其中包括1单资产支持票据。

来源:合纵酒店顾问

  一、中国酒店资产证券化概况

  根据公开资料统计,目前我国已发行的酒店类资产证券化产品共计29单,发行规模共计489.95亿元,其中包括1单资产支持票据。发行概况见下表:

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  不动产资产证券化产品中,底层资产由多种物业组成的混合类产品数量占了将近一半。其中常见的混合形式包括商业+办公、商业+酒店、商业+办公+酒店等。据不完全统计,目前我国已发行的混合类产品中包含酒店物业的项目共计22单,其中包括6单资产支持票据。发行概况见下表:

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  二、酒店资产证券化案例

  (一)云南城投集团酒店类REITs项目

  概述:“恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划”是国内首单以酒店物业为标的资产的类REITs项目,于2015年12月23日完成发行。项目融资规模总计58亿元,是国内2015年前所有企业资产证券化产品中发行规模最大的一单。

  交易要素:

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  小结:本项目采用“专项计划+私募基金”的双层SPV结构,专项计划通过私募基金间接持有北京和云南两家项目公司100%的股权和债权,从而控制目标资产权益。

  (二)金光集团混合类CMBS项目

  概述:“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”的底层资产上海白玉兰广场是集大体量商业、办公、酒店等功能于一身的多元业态城市综合体,于2019年10月完成发行。项目融资规模总计138亿元,创境内CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)史上最大发行规模。

  交易要素:

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  小结:此项目采用“关联借款+财产权信托计划+专项计划”的交易结构,原始权益人金光中国向其子公司北外滩置业发放关联方借款,并将持有的借款债权委托给信托公司设立财产权信托,从而享有信托受益权,再将信托受益权作为基础资产转让给专项计划。

  (三)仁恒置地集团酒店CMBS项目

  概述:“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”于2020年5月22日完成发行,融资规模17.5亿元,是全国首单无信托单层SPV结构的CMBS项目。

  交易要素:

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  小结:此项目突破传统商业房地产抵押贷款资产证券化(CMBS)项目的双层结构设计,采用“关联借款+专项计划”的单层SPV结构。原始权益人向借款人仁恒三亚发放关联方借款,从而对其享有债权;计划管理人设立专项计划募集资金,向原始权益人购买持有的借款债权,借款人将酒店资产抵押给专项计划管理人,从而简化了交易结构,降低企业融资成本,提高资产证券化发行效率。


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