2021年房地产市场总结与展望(2022预判篇)

诸葛找房研究院 · 2022-01-14 08:10:12

2021年底以来,政策调控出现积极信号,但是从政策端传递到市场端仍需要一定的时间。

摘要

回顾2021年,房地产市场经历了由热转冷的变化,上半年热点区域延续2020年底的市场热度,虽然调控政策趋紧,但是房地产市场仍然热度不低,进入下半年后,调控继续加码,房地产市场迅速降温,年底随着政策端频频释放利好信号,市场信心有所恢复。展望2022年,预计全国房屋竣工面积高位回落,叠加新开工的弱势表现,房地产开发投资增速降至3.8%左右的水平。从全国商品房销售来看,随着房住不炒继续贯彻落实,全国范围内调控政策难获实质性放松,叠加房地产税试点的推进,预计2022年全国商品房销售面积将小幅回落,同时,预计全国房价水平仍稳中有升,带动全国商品房销售金额同比增速微扩。年内来看,房地产市场基本呈现前低后高的特征,2021年底以来,政策调控出现积极信号,但是从政策端传递到市场端仍需要一定的时间,因此预计上半年房地产市场继续探底,下半年有望触底回升。

货币环境:2022年负剪刀差将有望持续收窄,政策端出现局部放宽

M1-M2剪刀差是非金融企业活跃度的重要体现,当 M1增速>M2增速,即M1-M2为正剪刀差时,表明市场对经济预期乐观,资金流动性强,更多的钱流入实体经济,经济活力较强。若M1增速<M2增速,即M1-M2为负剪刀差时,表明市场对经济不乐观,死钱增多,经济活力弱,更多的钱流入金融投资市场。从今年的M1-M2数据走势来看,从5月份开始,负向剪刀差持续扩大,到11月份出现变化,M1同比增长3%,M2同比增长8.5%,剪刀差为-5.5%,较上月小幅收窄0.4个百分点,这也是自今年5月以来负剪刀差首次呈现收窄迹象。

展望2022,我们预判M1-M2的负向剪刀差将难以继续走阔,拐点期已经到来,预计后续将逐步收敛。主要基于以下原因判断:其一,根据历史剪刀差走势来看,2016-2017年,房地产市场的火爆、非标融资的繁荣等,导致M1增速飙升,正剪刀差维持;2018年随着调控政策开始频频出台,资金监管加强,M1快速回落,开始出现负剪刀差局面,并且维持至今,目前剪刀差已处于历史较低水平,10月的剪刀差达到了-5.9%,是自2020年2月以来的最低位,通过11月份数据来看,负向剪刀差已经出现收窄;其二,结合近期以来的经济内生修复以及政策调控方向,信贷端频频释放利好信号,预计此前积压的按揭贷款会加速投放,从销售端来看,接下来商品房销售也将会走向持续改善。由于M1与房地产销售关联性较强,M1同比增速迎来修复,将会带动剪刀差上行。

图1:M1、M2剪刀差走势

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开发投资:预计2022年房地产开发投资增速降至3.8%

通常来说,房企新增土储中部分会转化为新开工,在今年实行三轮集中土拍下,大批地块放出,房企土地储备获得充实,在资金回款的压力下,房企加快开工及上市的可能性增大,同时不可否认的是,在三道红线和房贷集中度管理制度等约束下,房企资金面仍面临着较大的压力,基于以上,我们预判2022年房屋新开工面积同比或将小幅回调,但是幅度不大,将达到-7.5%左右。而考虑到新开工近两年持续走弱,预计2022年竣工面积同比增速将降至4.5%左右。2021年交付大年后,房屋竣工面积由高位回落,叠加新开工的弱势表现,2022年全国房屋施工面积仍将保持较低增速,预计施工面积同比增速降至1.5%左右。房地产开发投资增速降至3.8%左右,总量超15万亿元。

图2:房地产新开工、施竣工、开发投资及同比

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销售:2022商品房销售面积小幅回落,销售金额同比增速至5.5%

从全国商品房销售来看,随着房住不炒继续深入,全国范围内调控政策难获实质性放松,叠加房地产税改革试点的推进,对销售预期产生一定的影响。同时,房地产行业经过多年的迅速发展后,增量市场规模已经见顶,房企“高杠杆、高周转”的模式亟需转变,行业正从增量开发向着存量运营转变。另外,受到2021年集中供地影响,市场供应量有所减少,多重因素下,预计2022年全国商品房销售面积将呈小幅回落趋势,同比降至-0.8%左右。同时,预计2022年全国房价水平仍稳中有升,带动全国商品房销售金额同比增速微扩,或将达到5.5%左右。

图3:全国商品房销售面积、销售金额及同比

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根据全国商品房销售面积累计增长的波动,销售面积累计增长上行周期多为12个月, 销售面积累计增长幅度下降周期多为24个月,因此,根据销售面积的周期性波动规律,本轮上涨周期在2021年2月达到波峰,随后,销售面积将会连续24个月下滑,因此可预测2021年2月到2023年2月销售面积累计同比增速呈现收窄趋势,甚至不排除2022年累计同比转负的可能。

图4:全国商品房销售面积同比周期性波动规律

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房价:2022年先降后升,长三角、珠三角重点城市率先回涨

(一)预计2022上半年70城房价同比探底,下半年进入回涨周期

从历年的房价指数走势可以看出,房价的波动与调控政策呈现一定的相关性,通常情况下,调控收紧则房价指数大概率会下行,调控放松那么房价指数上涨可能增大。全国房价呈现出一定的周期性波动,基本以2-3年为一个周期,从当前所处的周期来看,2021年5月份左右达到峰值,以2年周期来测算,那么2022年5月左右房价涨幅将达到本轮周期的波谷,甚至不排除同比由正转负的可能,随后下半年将开始进入上升周期。在今年四季度以来,政策面频吹暖风,信贷环境也适度宽松,从政策端传递到市场端尚且需要一定的时间,预计在明年上半年市场完成筑底,下半年房地产市场有望获得明显改善。并且从往年的价格波动来看,一线城市在强大的经济、人口优势支撑下,韧性较强,有望率先回升,二线城市紧随其后,三四线城市则稍显吃力。

图5:70大中城市新建商品住房价格同比走势与调控政策的关系

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表1:新建商品房销售价格增速周期波动情况

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(二)重点50城情绪指数进入观望低位,2022有望底部回升,价格有微涨可能

诸葛找房数据研究中心基于长期的二手房市场数据观测与研究,构建并提出具有实证性、前瞻性的存量房市场情绪指数。市场情绪指数反映着供需双方对于未来市场价格的信心,对于预测未来市场价格具有一定指向性。我们通过对50个重点城市市场价格和情绪指数的变化关系进行持续观测,基本确定以正负0.8和0.3为界线,将情绪指数划分为市场亢奋区间、市场活跃区间、市场平稳区间、市场观望区间和市场低迷区间。根据情绪指数数据显示,2021年12月,重点50城情绪指数为-0.74,位于市场观望区间低位,短期全国房价仍处于稳中趋跌的态势。从各城市来看,50城有32城处于市场观望区间,18城处于市场低迷区间。从分布来看,长三角和珠三角经济圈城市以观望区间为主,环渤海及中西部城市多处于低迷区间。

从情绪指数年内变动可以看出,从2021年3月份起情绪指数自平稳区间进入观望区间,随后连续10个月处于观望区间,并且从观望区间高位逐渐走入低位,10月份触底,情绪指数为-0.76,达到近三年来的最低谷,随后有触底回升态势。预计2022年情绪指数将会有所回升,但是仍处于观望区间内,价格波动以趋稳为主,甚至不排除稳中微升。

图6:2021年12月重点50城情绪指数分布

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图7:重点50城情绪指数走势

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分等级城市来看,2021年12月一线、二线、三四线城市情绪指数分别为-0.63、-0.75、-0.72,当前各等级城市均处于市场观望区间,并且处于较低位,短期内市场均价仍以稳中趋降为主,价格上涨动力不足,并且二线和三四线城市的下降幅度可能大于一线城市。从各大经济圈来看,海峡经济圈、珠三角经济圈、长三角经济圈、东北城市、西南城市均处于观望区间的偏低位,未来价格以稳为主,并且伴随着微降的可能;中部城市和环渤海经济圈触及观望与低迷的分界线,西北城市则已经进入了市场低迷区间,未来短期内价格下跌为主,并且跌幅要大于其他经济圈,市场短期内回升的压力较大。

图8:2021年12月重点50城分等级、分经济圈情绪指数分布

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根据情绪指数对未来价格的预判,处于观望区间中高位,则短期内市场价格大概率呈现稳中微涨的态势。重点50城中,仅有5城情绪指数目前位于观望区间中高位,集中分布于长三角和珠三角经济圈,预计在未来2-3个月内,市场均价多以微涨为主,涨幅大部分在1%以下。其中,深圳虽然调控趋紧,今年又出台了二手房指导价,房价短期内回稳,但是从长期来看,由于长期供需失衡的现状以及高新产业集聚,人口吸附能力强,支撑房价水平长期居高,未来发展潜力强劲。嘉兴、绍兴等长三角热点城市,坐拥长三角经济圈的规划利好,未来发展看好。

表2:情绪指数处于市场观望区间中高位的部分城市

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注:情绪指数在(-0.8,-0.6)为低位,(-0.6,-0.5)为中位,(-0.5,-0.3)为高位,下同

重点50城中,情绪指数处于市场观望区间低位的城市有27个,占据半数以上比例,包括北上广三个一线城市,佛山、中山等珠三角城市以及杭州、苏州、宁波、金华等长三角城市。这部分城市当前位居观望区间的低位,短期内市场价格以下降为主,降幅大部分位于1%以下。但是,可以看出的是,这些城市价格跌幅基本上呈现收窄趋势,我们预判在2022年随着行业信心逐渐修复,价格有望止跌回升,这部分城市在经济文化、产业配套等方面均位于全国前列,并且都属于人口流入城市,未来房地产市场长期看好。

表3:情绪指数处于市场观望区间低位的部分城市

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重点50城中,情绪指数处于市场低迷区间的城市有18个,主要集中于环渤海地区,包括廊坊、青岛、石家庄、太原、天津等。这部分城市当前处于市场低迷区间,未来短期内市场价格以下降为主,降幅基本在2%以下。整体来看,环渤海经济圈降温明显,尤其是近两年来,由于大部分城市缺乏产业支撑,区域内产业联系、社会配套等均有所不足,在疫情的催发下,导致人口大量流出,高房价难以维系,未来价格上涨的动力不足。若是不能找到新的增长点,未来区域发展将面临困境。

表4:情绪指数处于市场低迷区间的部分城市

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