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釜底抽薪,“三道红线”后又控资金供给,后续影响分析

景鉴智库 · 周鸣岐专栏 · 2021-01-04 11:59:51

房地产商从银行那里贷不到钱,融资成本会进一步上升,加速中小型房企的出清。

2020年12月31日下午,一则重磅消息惊爆地产界,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称通知),将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。

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这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后,房地产金融政策再出重磅新规。简单地说,“三道红线”是对房企在融资需求端的限制,而此次“房地产贷款集中管理制度”则是在融资供给端的收紧,可谓釜底抽薪。

政策面趋严,资金面萎缩

那么目前房地产业实际融资状况如何呢?我们来看两个非常重要的文件。

第一则是11月26日,央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》中的数据显示,9月,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.5%,涨幅较6月回落0.4个百分点,二手住宅价格同比上涨2.2%,涨幅与6月基本持平。1-9 月,全国商品房销售面积同比下降1.8%,销售额同比增长3.7%。

在房地产贷款方面,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中,个人住房贷款余33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较6月末回落0.1个百分点;住房开发贷款余额9.3万亿元,同比增长11.4%,增速较6月末下降0.6个百分点。

第二则是11月出版的《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》(此书规格极高),银保监会主席郭树清在书中发表题为《完善现代金融监管体系》的署名文章。郭树清指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

 “上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。”郭树清在文章中表示,“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

从以上可以看出,未来对于房地产资金和风险的管控将越来越严,也会包括各类其他渠道违规进入房地产的资金。如果按郭树清所言39%的占款,未来不少银行会进一步压降涉房贷款。

从时间来看,通知称“2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。”看来4年内不少房企会面临比较严峻的资金问题。

对未来房市和文旅开发端的影响

此次房地产贷款集中管理制度反映到房地产市场上的表现就是,可贷资金进一步减少,购房者的购买力也进一步下降。房地产商从银行那里贷不到钱,融资成本会进一步上升,加速中小型房企的出清。

普通地产的利润空间进一步压缩,将倒逼很多房企走区域土地开发的路径,来降低土地成本和溢价空间,包括各种文旅城/小镇和产业新城,或者两者的结合。对于产品业态结构合理性、经营可持续性都提出了越来越高的要求,过去传统粗放型打法已经一去不复返了。

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