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寰图陈思烺:像经济型酒店简单做办公 死路一条!

迈点网 · 贝玉 · 2018-09-30 07:10:58

  总有交成绩表的一天。

  

  在内地创业两年后,陈思烺带着他的团队回到了自己的主场——香港。

  2018年9月,CBD 甲级写字楼全生态运营商ATLAS寰图,在香港开设了首间办公空间ATLASPACE 寰图。坐落在尖沙咀海港城港威大厦永明金融大楼16楼层的现市区最大单层灵活办公空间,窗外就是波涛翻滚的维多利亚港。

  中小企业扎堆的香港已经成为联合办公的新战场,雷格斯(Regus)在早已多点开花,WeWork先后在铜锣湾和湾仔开放了两处办公空间,拿下One Hennessy 11层到19层共7层楼面的氪空间说,未来3年要在香港地区新开设超过百万平方英尺的联合办公社区,覆盖香港主要的商业区,战况异常激烈。

  彼时,国内大批物业面临转型升级,裸心社被WeWork合并后,高端办公市场这块蛋糕还没有人能完全吃下。国际巨头称王为时尚早,优客工场、SOHO 3Q危机与挑战并存,千亿级的联合办公市场,众品牌蓄势待发,箭在弦上。

  陈思烺先生

  寰图(中国)有限公司董事局主席兼首席执行官

  像经济型酒店一样普通,写字楼已经落伍了

  过去你可能从来没有想过,只需要在手机做个简单预定后,就能拎包走进甲级写字楼,找一个舒服的工位处理工作,而成本不过百元一天。

  随着共享经济的发展,为孵化创业者而生的联合办公有了更丰富的表现形式。一年前,扎堆改造厂房和创意空间的联合办公品牌如今已经将目光转向了高品质楼宇,走进了寸土寸金的CBD,搬到了甲级写字楼上。

  “过去写字楼不外乎是一楼有个铺满大理石的大堂,楼上空间基本上是毛坯交付,你只能整层或半层的租下,装修后才能入驻。这种经营模式就像我们眼中的经济型酒店,有一个前台,Check in以后上去就只有房间,我们觉得,写字楼的经营方式不应该像经营经济型酒店一样这么普通。

  2016年,陈思烺带着一群志同道合的伙伴创立了寰图,首个项目落户在珠江新城CBD的雅居乐中心。穿过一楼,你可以任选六条高速电梯中的一条登上ATLAS寰图位于30楼的大堂,透过360 度的落地玻璃,珠江新城就在脚下。

  ATLAS寰图·广州雅居乐中心 1楼大堂

  ATLAS寰图·广州雅居乐中心 31楼大堂

  “过去写字楼针对的可能是500强、民营企业、国企以及大的外企,无论你是什么类型的企业,写字楼对你都是一视同仁的。但实际上,租赁场景应该是细分化的,大型企业、中大型企业、小型企业、自由工作者,各有各的需求。”

  和冷冰冰的甲级写字楼不同,陈思烺希望ATLAS寰图能给办公空间加点料。“就像五星级酒店提供健身、spa、儿童乐园等设施一样,消费其实是场景化的。在过去,没有人会真正地在意写字楼人群的需求,从早晨买一杯咖啡,到午饭用餐,下班后的健身和社交需求,这些都是传统写字楼无法提供的,所以我们决定从人每天的诉求出发,提供了更多的衍生服务。”

  位于深圳航天科技广场的ATLAS Golf 寰图高尔夫

  咖啡、啤酒、健身工房、厨房,这些办公空间的“标配”,在ATLAS寰图都能找到,更让人满意的是,你能在他们的办公空间内挥杆打一场高尔夫。ATLAS Golf 寰图高尔夫是公司旗下的品牌之一,广州高德置地 H 座的室内高尔夫球会配置了韩国国家高尔夫队训练专用 GOLFZON 高尔夫模拟器的帮助下,来自全球 200 家真实球场的畅快体验绝对让人上瘾。

  有这样的办公空间在旁,谁还愿意去老派无趣的办公楼?

  陈思烺先生在ATLAS 寰图年会上做压轴弹唱表演

  存量资产大改造,未来办公空间将覆盖你的24小时

  随着城市的不断扩张,价格贵、物业差、配套陈旧等矛盾在老旧写字楼的身上日益凸显,另一方面,每年不断上涨的物业租赁成本让企业难以负担,联合办公这个新物种的到来,让传统写字楼焕发出新的生机。《2017年北京写字楼市场报告》数据显示,在北京写字楼市场,联合办公成为最大黑马,占据10%的租赁份额,仅次于金融业、高科技业和专业服务业。

  存量资产改造成为业主和品牌方关注的焦点,尤其是酒店物业。过去作为地产配套的高端酒店,面临着经营状况每况日下的难题。核心区域优质写字楼资源的稀缺,使得一些业主方开启了“酒改写”的变身。另一方面,为了提高空间坪效,一些酒店开始关注餐饮区、商务区等空间的利用率。希尔顿把弗吉尼亚州总部大楼的一楼开放出来供大家用于办公社交,北京新国贸酒店三层也被改造成了众社空间,“你中有我,我中有你”,酒店与办公一往情深。

  “空间一直在被打破,以后是不是就没有绝对的办公,也没有绝对的酒店了?”我向陈思烺抛出了这么一个问题。他思忖片刻后,很快就给出了他的答案。

  “很多人以为酒店卖的就是客房,其实不是,酒店的消费也细分出很多场景,光从客房预订来看,两位同事出差可能会订双床房,男女朋友,夫妻订大床房,父母带孩子出游可能需要一个套间,明星政要会订总统套房,客群的细分就能延伸出不同的消费场景,办公场景也是一样的道理。”陈思烺首先指出两种业态的共通之处。

  “但回到用户身上,酒店客户和办公客户差别是很大的,大部分人都不会每天都去酒店里消费,吃饭、喝咖啡、喝酒,酒店消费场景更加特殊,可能你会请朋友、请你的岳父岳母去酒店消费,而办公场景是我们重复类似需求的地方,比如你去五星级酒店喝咖啡,可能是80元一杯,这个价格是比较贵的,普通消费者很难承担,所以无论是从消费人群、消费者场景还是消费水平来看,两者有很大的不同。我们针对的是一个消费者全天候的需求。

  过去满足一个人的所有需求,需要有城市综合体支撑,当中涵盖了商场、写字楼、服务式公寓,但现在,ATLAS寰图可以覆盖用户除了睡觉8小时外的16小时,未来会不会延伸到24小时,我认为这个可能性是绝对有的,这是两种截然不同的业态,会不会进入酒店领域,主要还得看和酒店合作后的投资回报率。”

  实现资源互补,企业与企业直接会达成战略合作,取长补短,但陈思烺对于跨界合作并不着急。“我们的ATLAS Workplace寰图办公空间和ATLAS Living Space寰图生活空间为什么还没有频繁地与其他品牌合作,是因为我们希望产品保持非常高的品。市场上能找到同样品质的产品非常困难。有,但是少。我们做的不是单一的办公,单一的咖啡品牌,纯粹的健身房,我们希望在一栋写字楼里打造一个生态体系,当中的每一个业态都是互补的。

  “传统写字楼能吸引的客源是有限的,加上供应量比较大,很容易形成价格竞争。”陈思烺表示,通过这样一套系统对写字楼进行全方位的更新,不仅能帮助业主方扩大客源基础,缩短物业招商时间,还能提高物业的溢价能力和投资的回报率。“除了租金外,我们还有利润的提成,这个模式是比较创新的。”

  据陈思烺介绍,寰图生活空间运营着超过10个涵盖餐饮、运动及艺术领域的品牌,且全部都是线下直营,在一些项目里生活空间与办公空间的比例甚至达到4:6。这样的布局,正是为了弥补原有物业配套设施的不足的问题,搭建起写字楼全生态服务圈,而这也是他们溢价能力高的绝佳武器。

  ATLASPACE 寰图•海港城的接待区,可饱览壮阔的维多利亚港景致

  烧钱烧不出未来,你总有要交成绩表的一天

  经历了2015年的批量入场、2016年的快速爆发、2017年的合纵连横,2018年,联合办公这个行业依旧动作不断,热度不减,2000亿市场,超3000位竞争者,一场“血雨腥风”在所难免。

  互怼、站队、合并、价格战、冲击IPO…联合办公悄然开启了王者对决阶段,从年初氪空间完成6亿元Pre-B轮融资,5月纳什空间完成B+轮近5亿元融资,8月梦想加完成办公服务行业最大单笔融资1.2亿美金,各家品牌都在暗自较劲。

  融资真的是好事么?面对我的发问,陈思烺表示:“应该分两个层面来谈,如果是一家发展非常快的公司,资本投入非常大,拿融资是合理的,如果这个项目已经进入运营稳定期,不盈利就说不过去了。我们现在进入经营稳定期的项目基本是盈利的,现金流是企业是否能存活的关键,所以你要保证你的现金流是正向的,这是我们自己对项目的要求。

  “靠融资提升公司估值,我不便去评论其他企业估值是否有水分。大家可以去评判,你能融到资,融资金额够大,估值足够高,其实也是从侧面证明了你公司的实力。投资者是非常聪明的,他们也要对他们投资的项目负责,我相信大部分的投资人都会做出比较理性的抉择。

  2018 年初,ATLAS 寰图成功引入太盟投资集团旗下的太盟地产及投资银行高盛成为长期战略投资者。距离首家空间开业,相隔不到半年时间。“你们拿融资,阻力是不是会小一点,投资人一般会关注哪些点?”我问他道。“我自己本身就是做投行出身的,在融资方面有经验,我们的创始团队有4个人拥有投行背景,在业务上会比较熟悉。”

  从小在香港长大,从英国学成归来后,陈思烺曾在摩根士丹利亚太区工作,参与过6个IPO项目和十几个债券的发行与收购、并购业务。“投资人一般看中两样东西,首先是规模,做任何的生意,如果没有规模,你的发展预期和发展前景是受限的,第二、盈利情况。我们不相信烧钱能烧出个未来,你总有要交成绩表的一天。对一家企业而言,不是有规模就能解决一切,只有保持在一个合理的盈利水平上公司才能有长远的发展。”

  英雄所见略同,规模与盈利问题,潘石屹也曾提到过。“规模不重要,大象是生命,蚂蚁也是生命,健康就好。公司最大的健康就是要盈利。烧钱的生意就像从院子里面捡了一束花回来,没有根,插到瓶子里面过一段时间就会蔫的。可哪怕就是院子里的小草,只要有根,把它种下了,就会生根发芽结果。”

  野蛮生长时期,为了快速跑马圈地,烧钱是不得已而为之。但随着市场回归正轨,行业也会进入理性发展阶段,效益和良性运转成为了运营者的首要目标,模式健康与否就显得尤为重要。

  再次回到香港的ATLAS寰图,已不再同日而语,创立不过2年时间,其已经在北、上、广、深、杭、西安、香港以及越南胡志明市布局了22家办公空间及生活空间,总楼面面积约20万平方米。无论是在知名度还是市场份额上,都有了更充足的底气和业主对话,走出内地,布局亚太地区是其下一个阶段的目标,而实现这一切,先从走好脚下的路开始算起。

  陈思烺先生(前排左数第三位)

  带领 ATLAS 寰图篮球队在 CBD 篮球赛中过关斩将

  一次与陈思烺的对话

  迈点贝玉:办公产品越来越同质化以后,随之而来的竞争问题怎么解决?

  陈思烺:就目前的市场来看,全球只有ATLAS寰图拥有这么完善的生态体系,以后会不会有竞争对手提出一样的模式,我相信一定会有,好的模式是一定会被参考的,说实话,我们也不担心别人会抄袭我们,即便有,也不会削弱我们的优势,还是以产品来说话。

  迈点贝玉:您担不担心别人直接复制您的模式?

  陈思烺:如果这个模式别人照搬过去并且能够做好的话,我会为他们鼓掌。我们有14个不同的品牌,别人想全盘抄过去也很难,每个品牌都需要专业的人运营,真正能够把每一个品牌都做得足够好,足够有吸引力,不是一件容易的事,同时这也需要完善的后台和管理系统去支撑整个体系未来的发展和运营。

  迈点贝玉:潘石屹说办公空间要将学习、展示、社交等功能融合在一起,发了微博称SOHO的场地可以免费预约用于拍摄。他更强调流量这个问题,要让大家来这里打卡,办公空间未来也能变成打卡圣地,网红爆款么?你们会不会主动去促成这样的现象?

  陈思烺:一个好的产品,大家肯定愿意去分享,但这是自发自主的动作,出于个人的自愿性而不是刻意为之。办公空间不像其他产品,靠砸广告就能推起来,如果你的产品足够优秀,能够触动到别人,分享就是一个自然而然的事。我们不会说一定要打造出一间网红咖啡馆或者网红办公空间。我们希望把产品做得有品质,有品位,有内容,有深度。

  现在我们寰图在周末或者下班时间,也会接到一些电视、广告、电视剧拍摄的需求,粗略估计可能有50家左右。各路的制作团队会主动过来拍摄,我们在做这个产品的时候也没有想到这里还能变成一个拍摄基地,在下班以后以及周末的时间空间使用率还这么高。这正说明了这个空间有值得被分享的价值。当然我们一定不会让他们在上班时间过来,因为不能影响到我们的客人。

  迈点贝玉:你们会考虑酒店合作么?

  陈思烺:线下空间合作目前还没有,但已经有跟很多酒店集团合作,会员能享有酒店的优惠价,在广州我们有跟君悦、W酒店,在上海有跟万豪、艾美,在香港有和马可波罗、朗廷酒店合作,基本都是国际知名品牌,我们对合作伙伴的基本要求是他的品质至少是与寰图持平的。

  迈点贝玉:除了办公以外,您还有关注哪些领域?

  陈思烺:我们的母公司也有投资一些项目,我个人的主要精力还是放在寰图的发展上,现在它的发展速度非常快,需要我们花很大的力气做好产品的研发,我们并不满足于现状,广州雅居乐中心是1.0版本,上海2.0版本即将呈现,年底筹建的一些项目将迈入3.0阶段,我们一直在更新迭代。

  迈点贝玉:现在的租售比是合理的么?

  陈思烺:写字楼的成本比住宅要高得多,土地价格也不便宜,当前的租金水平如果按投资回报率来算,处于一个非常低的水平,我们做这个产品,其实也是想帮业主和投资人增加他们的资产流动性和投资回报率,给予他们更多的机会,有更加灵活的方式合作,和比较成熟的国际市场对比,中国的租售比肯定是比较低的。

  迈点贝玉:有人说,现在很多办公产品的品质其实做得还不错,但是租金很低,评价说做联合办公是做慈善,您怎么看?

  陈思烺:我相信市场上会有一些我们的同行为了规模而牺牲利益,这个情况的确是存在的,大家发展的目标不一样。

  传统的写字楼就像一个加工厂,当中的人就像一个个零部件,现在很多企业面临的问题是如何招人才,80后、90后、00后他们追求的可能不止是一份可以养家糊口的工资,他们对办公环境、企业文化、生活方式都有要求,所以我们能看到联合办公有这么大的需求。

  市场上有很多人觉得我们的联合办公做的都是一样的东西,但其实并不是。就像我们前面提到的酒店,有四五星级的酒店,精品酒店,也有经济型酒店、招待所,联合办公也是如此,有做厂房的,有做创意园的,有做写字楼的,都叫联合办公。其实我们寰图做的不是联合办公,但是因为这是一个新的行业,还没有非常明确的定义,等行业真正发展到一个比较成熟的阶段,也会像酒店现在这样区分开来。

  迈点贝玉:您个人的管理风格是什么样的?是比较独断的还是比较好说话的?

  陈思烺:在团队的管理你肯定是有些时候要扮红脸,有些时候要扮黑脸,要看是什么样的场合,你肯定没有理由一上来就开始批评同事。重要的不是你到底是扮好人还是扮坏人,而是我们的团队应该有一个共同的价值观,一起朝着一个目标去奋斗,这个比我个人是什么样的管理风格更重要。

  很多人说创始人的性格会影响一家企业的文化,我赞成但也不完全认同,每一个人都会对身边的人产生影响,我相信不同的成员在一起会有不同的化学反应,擦出不一样的火花,企业文化需要沉淀,更需要优化改进。我非常喜欢我们的每一个成员,会鼓励他们提出自己的想法。我们的同事和我们的客户是在一个办公楼里,经常都会在一起工作,交流想法,客户对我们产品的迭代起到了非常大帮助。

  每个团队都有不同性格的人,大家做事的方式都各有所异,而他们也代表了不同类型的客户,但我们不会去特别归类,我们是为各种企业、各种背景、各种学历的人服务的,寰图就好像一张世界地图,世界大同,和而不同,我们希望把各式各样的人聚集在一起,去分享,去共事。

  迈点贝玉:您有信心在这个行业做老大么?

  陈思烺:有!做任何一个行业,决心和雄心是绝对要有的,不然就别做企业了。

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