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投资升级 商业空间未来10年的6大趋势

迈点网 · 高Sir · 2018-12-21 09:15:13

长租公寓、联合办公、商业地产、旅游大住宿从业者必备干货!

  2018年下半年,“商业空间”无疑成为一个热词。在城市更新的大背景下,空间正在发生巨变,一场空间革命悄然进行,不知不觉,我们身边的空间呈现多样化、复杂化、科技化和人性化特征。用流行的抖音歌词来概括下,即“好嗨哦,感觉人生已经到达了高潮!”2019年呢?

  复杂多元 何为商业空间

  最近浏览迈点网发现,以前的Logo下面的Slogan(广告语)是“旅游大住宿门户网站”,现在已悄悄改成“商业空间产经研究媒体”,这是一个有意思的改变。那么,何为商业空间?

  商业空间是人类活动空间中最复杂最多元的空间类别之一。从广义上可以把商业空间定义为:所有与商业活动有关的空间形态。从狭义上则可以把商业空间理解为:当前社会商业活动中所需的空间,即实现商品交换、满足消费者需求、实现商品流通的空间环境。

  当然,狭义的概念理解商业空间也包含了诸多的内容和设计对象。即各类商用空间,博物馆、展览馆、商场、步行街、写字楼、宾馆、餐饮店、专卖店、美容美发店等空间均可以包含在内。

  我们会发现,随着时代的发展,现代意义上的商业空间必然会呈现多样化、复杂化、科技化和人性化的特征。其概念也会产生更多的解释和外延。

  城市更新 带来商业空间革命

  商业空间是由人、物及空间三者之间的相对关系所构成。人是流动的,空间是固定的,以“人”为中心所审视的“物”与“空间”因需求性与诉求性的不同,产生了商业空间环境的多元性。(这和新零售里的人货场新关系有异曲同工之妙)

  随着商业活动的繁荣和发展,仅仅通过最简单的交换模式早已无法满足顾客的需求。因此,商业空间的环境因素,附属的休闲娱乐设施,以及当代科技迅猛发展所带来的“知性的满足”亦愈发重要。说的更形象点,以前是卖空间或者卖空间里的商品,现在更多的可能是设计加运营空间,在场景化消费空间里的各种商品,当然包括可能更重要的精神商品。

  所以这些变化的原因是什么?是因为在新时代下,伴随着人们对美好生活的不断追求,城市更新迎来了由量变到质变持续发展的良机。城市更新作为城市生长的新力量,在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值,推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。说到底就是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”背景下产生的改变。

  因为有这样的矛盾,商业空间才产生了新的内涵。中国指数研究院研究报告指出:所谓城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

  城市更新包括两方面的内容:一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续,包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

  对于第一方面,过去我们的空间,大部分都是“千城一面”,缺乏城市规划的,而在欧美,像巴黎这样的城市规划,几百年来,一直一脉相承,很少大拆大建。在特地背景下产生的空间,必须加以改造,才能产生现代的商业空间,这是第一步。

  分析下来,我国的城市更新发展总体经历了六个阶段,从初创期消费型城市,到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。正是因为所有必须更新,商业空间迎来了新的使命,这是革命性的改变。

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图片来源:中国指数研究院

  商业空间产业链 “万科”范本

  因为城市更新,带来商业空间的改变,这里面三方值得重点去研究。

  第一方是人,即消费人群。这个人群在变,从年龄上来看,毕竟越来越年轻化,消费的主力军从过去的60后70后,到现在的80后90后,再到未来的00后10后,他们的口味越来越多元:重视空间创新、服务体验、在地文化,热衷音乐、艺术、科技等娱乐社交。

  第二方是地产开发商。他们迫切面领着传统商业模式的转型,再也不是简单的拿地-盖楼-卖楼这么简单,他们要抓住政府城市更新的“痛点”,出谋划策,主动运营,才能实现更高的商业利润;众所周知,地产开发商最怕“拿错地,选错楼,招商难,运营难”。

  主流房企半数已参与到城市更新领域,合作与收并购在加速进驻,金融退出机制已见雏形。目前,品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等半数以上房企已经参与到城市更新中。房企通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。以万科为例,城市更新以及是万科重点深耕领域,万科高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖透露,目前北京万科持有城市更新资产约为200亿元左右。到2020年左右,将形成400亿-500亿元的持有型物业资产。

  第三方即空间品牌运营商。地产开发商创造了那么多“商业空间”,但不可能所有的都靠自己运营,这是第三方运营商出现了,品牌是他们的生命线,他们得懂消费者,懂地产开发商,才能实现最大的品牌溢价。他们其实是“管家”。

  综上,因为新时代的到来,城市更新获得政策红利机会。随着城市的不断升级,城市更新已成为万亿级别市场,这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效,提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量,获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的手段。

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图片来源:中国指数研究院

  正因为新时代的变化,商业空间把消费人群、地产开发商、空间品牌运营商聚集到一起,他们有很多事情要做,上面这张图就可以看出,因为消费升级,我们的地产开发商和空间品牌运营商有太多的事情要做,这就是商业空间带来的机会。

  上图可以显示,总体来看,城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市,更新对象为旧村、旧厂和旧城更新,更新模式为城中村改造、工改工、工改商住、工改居等,更新领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等。

  ——这也契合了很多地产商转型寻求提升业绩的突破口,继续以万科为例,未来三年内,北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购,具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产,改造成现代化写字楼对外出租,在具体操作方面,主要以万科牵头的基金为主。

  投资升级 商业空间的6大趋势

  未来已来,一切的商业空间都在升级,可以预见商业空间的6大趋势。

  一、要功能、更要颜值

  二、要消费、更要拍照

  三、要专注、更要“左顾右盼”

  四、关注流行、更关注品位

  五、+互联网(物联网)

  六、规划设计更关注“坪效”

  前五点其实都是消费升级,美学升级,生活升级,第六点则是投资升级。因此,可持续发展、生态宜居、绿色智慧、产业适配和特色鲜明将是未来城市更新及商业空间发展的主要趋势。

  综上,中国仍处于加速城镇化的进程中,不同城市的产业迭代、文化更替更加的频繁,可持续发展将成为城市更新的核心竞争力,生态文明也已成为“美好生活”的应有之义。所以,产业适配是城市与产业的协调,构成了城市发展的经济基础。

  另外,科技与人工智能的发展为智慧城市创造了可能,提升现代城市生活的品质,只有特色鲜明的城市,只有升级后的商业空间才更具有吸引力,赢得更大的发展空间。正因如此,2019年商业空间还将大有可为,未来所有的投资和运营,可能都是在赋能商业空间,“好嗨哦”的局面终将持续,至于何时“到达人生的高潮”,我们拭目以待。

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