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从“洗牌”到“立规矩” 长租公寓迎来最友好的一年?|2019迈点观察2

迈点网 · 2019-01-11 08:43:23

2018年可以说是长租公寓“洗牌元年”,因为爆仓公寓多达10家,而这一数字在2017年仅为4家。

  前言

  有人说,2019年将是商业空间元年。其实,空间一直都在,迈点认为,2019应是商业空间运营元年。文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产,这些其实都是人们对美好生活追求的空间。 在经济变革的大背景下,我们将如何顺为这个时代,如何拨开云雾乘风而行,如何不再痴迷于一夜暴富,如何建模更有价值的商业文明,这些可能都值得空间从业者思索。2018年是变革之年,2019年必然是惟新之年,未来也许属于数据运营者和空间探索者。信心之年,经济待暖。市场不语,沉静而御。我们是不是仍然有背叛前辈的勇气? 庄子云,大寒既至,霜雪既降,吾是以知松柏之茂也。变革之年背后一定有惟新之机,危机一定是危险和机遇并存,基于此,迈点推出新年策划—2019迈点观察系列报道,我们将从多个纬度,思考商业空间领域在2019年的趋势和机遇,还原所见,解构未来,抛砖引玉,共促发展。

  长租公寓篇前言

  磕磕绊绊

  在2017年各项助力政策的温暖怀抱中,长租公寓从一个稚嫩的孩童开始蹒跚学步,实现市场规模的迅速扩张。但2018年如同前进路上的第一块“绊脚石”,爆仓、租金贷、城中村改造以及甲醛门等“尖锐颗粒”,也不乏保险资本进入、品牌融资持续等令人欣喜的“光滑表面”。跌倒是难免的,阵痛之后更需思索前方的路途指向,因为这才是维系2019年长租公寓毅然前行的信心。

  2018年 喜忧不均的长租公寓

  ① 险资入场 资产证券化前途光明

  随着传统投资机构对长租公寓市场的热情逐渐恢复平静,一些新的资本在2018年正式踏入这个行业,为其提供源源不断的助力。2018年4月,证监会与住建部,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,积极推动REITS的发行。2个月之后,银保监会又带来了好消息,发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知,保险公司可以通过直接投资,保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。据《上海证券报》报道,中国保险业首单项目为“中再资本-协鑫长租公寓项目”,总投资额约80亿元,房源全部由项目公司长期自持并租赁。

  无论是大中小型长租公寓企业,“粮草先行”为“金规玉律”。不同资本的进入,无疑是一个令人激动的政策大红包。

  ② 花式增供给 长租公寓土地不用愁

  在长租公寓发展初期,仅仅是以消耗部分商品住宅存量房,很少涉及到土地买卖这一层级。随着行业内企业的增加,土地供给不足便显露出来。此时,各地出现了花式增加住房租赁专用土地,集体土地、住房租赁专项用地以及部分商办转租用地先后入市。以上海市为例,自2017年7月至2018年12月,上海一共成交了62幅租赁住房用地,至少可以提供约5.5万套新增租赁住房。此外,2018 年 1 月初上海宝山的存量商办项目成功转型租赁住宅,成为首宗「商改租」项目落地。在种种政策支持下,土地,当前看来暂时不用愁了。

  ③ 胡景晖的“起落落起”

  2018年8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖在北京召开电话会议,就当时房租大幅上涨进行分析。在这一场媒体电话采访中,胡景晖说了一句引发第一次“大起”的话,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。当天晚上,胡景晖又经历了“第一大落”——我爱我家发布声明称上述言论仅为胡景晖个人看法,遭遇“分割”。次日,胡景晖在朋友圈宣布辞职,从这家他工作了18年的公司正式离开,此为“二落”。

  2018年8月19日,胡景晖召开临时发布会,他说:“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错”。随即发生的杭州鼎家公寓爆仓“力证”这一句话的正确性,实现了“再一大起”,不少人将其视为“地产小崔”。

  ④ 爆仓:前脚忙接盘,后脚栽坑里

  2018年也可以说是长租公寓“洗牌元年”,因为爆仓公寓多达10家,而这一数字在2017年仅为4家。将两年公寓爆仓的原因一作对比,尽管同样是由于资金链断裂,但也有明显的差异。首先是2018年爆仓造成的损失,相比而言大于2017年。其次,2018年有多家公寓由于过度使用金融产品导致资金链断裂成为了大多公寓爆仓的导火索。

  此外,还有个别公寓爆仓原因令人哭笑不得。北京昊园恒业的爆仓,有部分原因是接盘其他公寓时,未能按照自身的资产情况合理扩张规模。例如其在上海以中元世家的载体,接盘爱公寓并为其偿还1.2亿债务便是如此。通过企查查的相关信息,中元世家属昊园恒业旗下公司,法人皆为王四会。兴于规模,爆于规模,昊园恒业的爆仓无疑是“人心不足蛇吞象”的真实写照了。

  ⑤ 租金贷,锅是背不完的!

  在规模迅速扩张之后,2018年无论是资本或是市场开始习惯性鞭策长租公寓品牌继续在扩张的道路上狂奔。几乎所有的长租公寓品牌都在加杠杆,例如租金贷、装修贷、租房信用贷等进入其中。但一旦遇到分期平台不给放款,租金贷就成为了威力巨大的炸药库,极易自燃爆炸。

  已爆仓的爱公寓母公司的法人王征凯曾表示,爱公寓半年时间完成从600间公寓发展到了4000间公寓,全靠租金贷支持。而后续接盘爱公寓的中元世家则自信地表示,租金分期贷款模式“永远是死不掉”,爱公寓出现资金断裂问题在于管理经营不善及租金贷比率过大。所以他们将租金贷比例控制在30%左右。直至中元世家所属的昊园恒业爆仓,“安全比例”遭遇打脸,说服力全无。租金贷则继续背着“爆仓导火索”这个大锅前行,并在多地遭遇被叫停的处理。

  ⑥ 万科都咬不动的城中村改造

  2018年12月,万科南方区域首席执行官张纪文首次回应了“万村计划全面暂停签约新房源”的传言,“(传言)这个事情是对的”,其原因涉及到工程进度的滞后,及较低的收益率。

  曾以“10年180万租金”一时引起轰动的万科“翡翠书院”,开放初期成功租出8成。但是这个豪宅租赁项目的光芒未能掩盖万村计划在深圳城中村遭遇的挫折。面对深圳最大的存量市场城中村,其中的居住人口占深圳市64%的人口,的确是不小的诱惑。但万村计划也有些咬不动这块硬骨头,其中的原因涉及项目效益、《城中村总规》以及村民只想拆除重建的心理。所以围绕产品的打磨成为当下万村计划必选之路,回归产品品质,通过运营才能获得市场的认可。

  ⑦ 由甲醛房引发的产品质量拷问

  2018年自如3次陷入“甲醛风波”。阿里员工曾租自如公寓患白血病去世,甲醛风波在网络上不断发酵,租客们开始谈“甲醛”色变。

  再见“洗牌”你好“立规矩”

  如果以一个词来概括2018年长租公寓市场,那么“洗牌”无疑是最为恰当的。从豪言频出的地产系变得“缄默不言”,聚光灯盯准国家队的稳步扩张,直至年尾创业系的轻资产模式拓展,这个市场从当初人人谈之兴奋,喜悦不已的模样,转变为稍显冷静的态势。这样的局面,无论对于参与其中的企业,或是租客而言自然是利好的趋向。因为这意味着,市场不再是个性化、混乱化运营阶段,行业标准正在酝酿之中。

  所以,2019年关键词将会是“立规矩”。对规模的追求、金融产品使用、以及公寓产品各项指标,将会在政策、市场与品牌方的努力下逐渐给出标准。例如,《租赁式住房装修技术规程》已开始起草、预计明年上半年发布。这份标准将对目前长租公寓和联合办公空间的装修技术形成统一的行业标准。而以下几个方面,将会是2019年在“立规矩”方面的重中之重。

  5个猜想 ,2019年是对长租公寓最友好的一年?

  ① 重资产!轻资产!能扩规模都是好样的!

  对于规模的追求,无论是在长租公寓发展的任何时期都是品牌关注的焦点。2017年,当房企纷纷公布自己的小目标之后,迈点空间租赁根据媒体报道的数据统计,预计2020年目前TOP15房企将实现200万套长租公寓的增额指标。

  尽管此前不少爆仓公寓跌倒在规模扩张的道路之上。即便如此,对于规模的追求仍然是主旋律。花式扩张,也将会是2019年长租公寓市场的一个重要发展态势。

  这主要是因为在规模扩张了之后,长租公寓才能依靠租金差来实行盈利。易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾表示租金差价是有利可图的,“长期公寓短期投入较多,形成规模效益后,还是有机会盈利。”他进一步解释道,如果以70年为周期来看,长期公寓的租金收益还是很可观的。

  在已经过去的初期规模化扩张阶段,不少房企利用自身在产品系列化方面的显著优势,通过推行产品线加快周转速度,降低开发成本,抢占市场份额。而这一模式多以自持物业为主,是重资产模式。下图为同策研究院整理的部分房企长租公寓市场规模数据:

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  此外,龙湖冠寓也在近日公布一组数据:截止2018年年底,龙湖冠寓在广州开拓了7000多间房间,其中开业数量已达4000多间。2019年,龙湖冠寓在广州的目标是再拓展5000间房间,争取开业6000-7000间。

  这样的扩张目标是源于对长租公寓市场的体量的自信。华平投资合伙人丁毅曾表示,国内体量前十大城市租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍,市场无疑是巨大的。其中一居室的长租公寓有巨大的市场空间,而这恰好是目前房企系所提供的集中式长租公寓产品,以单身公寓为主打的产品线。

  Wind和华菁证券研究所的调查数据显示,中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元,预计到2030年将达到5万亿元,龙头公司管理规模将超100万间。所以当前不少创业系、中介系以及酒店系长租公寓头部品牌,也在通过轻资产的模式不断扩张。例如,自如、窝趣、乐乎、魔方等品牌以开放长租公寓委托管理、租赁直营及战略合作等多种合作模式,对外推广品牌运营体系,不断输出品牌,实现规模的扩张。

  2019年,无论是轻重资产模式的选择,规模扩张仍然是长租公寓发展的一个重要态势。其中有资本在背后的催促,更有市场的优胜劣汰。毕竟,在尚未得出比租金差更好的运营盈利方式之前,规模始终是帮助长租公寓品牌实现盈利的希望。

  ② 小心,口袋里的钱让外人来管

  2018年长租公寓因使用租金贷引发的爆仓,不少交了押金、背负分期贷款的租客面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,更有一部分租客被迫面对退还租金、免除租金贷等诉求难得回应的困局。而这些意外发生的主要原因是不少长租公寓品牌对“口袋里的钱”管理不妥当。

  随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。租客的押金进了长租公寓的口袋之后,原本资金运转紧张的长租公寓,一时之间快乐得不知所措。所以,将这些钱撒出去扩张规模、进行一些投资成了不少品牌选择的花钱方式,毫无顾忌。对此,中原地产首席分析师张大伟指出,由租金与押金组成的“资金池”已经成为长租公寓一个重要的问题。它可以让长租公寓得到快速发展,很多企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析,这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式,变成了投资者,一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,存在非常多的隐患。”但目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。

  曾经一位本地小型长租公寓运营商就表示,自己所管理的长租公寓,虽然规模不大,但管理的租客押金、租金数额也已经十分可观了。为此,他联合多家本土公寓品牌,统一将旗下管理的房租押金进行整合,成立了一个投资基金。曾经有几位投资人想要将这一基金投资区块链,所幸后来被制止。加上平台方挪用押金投资失败的案例时有发生,也让他所在的投资基金投资更为谨慎。

  事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。浙江省住建厅出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。

  2018年在租金贷频频爆雷之后,多地立即出台政策叫停。当然,“废食”不是最好的处理方式,而想办法管好口袋里的钱,才是更重要的事情。2019年,在租金贷等金融产品接受监管的情况之下,倘若长租公寓的资金池没有被正当使用,那么这笔口袋里的钱,或许会有其他机构来代为管理。

  ③ 城市更新力显露,新社区、新城市孕育中

  长租公寓诞生初期形态,便被视为是对传统租房模式的挑战,抛开脏乱差的租房环境,以规划完善的公寓产品颠覆原有市场。

  早在2008年初,时任万科董事长王石开始研究租赁市场。当年,万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼,试水租赁。由于是试验性质,万汇楼开发后7年都没有盈利。

  对于这一项目,王石是偏爱的,在2018年4月的深圳城市共创大会上,更是为万村计划站台讲故事。而万村启动规模扩张后,深圳城中村果然很快形成包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它公寓品牌的集聚效应。

  尽管之后有所挫折,但透过这个不难看出,长租公寓在“城市更新”中扮演重要的人居载体,且发展空间巨大。通过逐步打破城市边界的过程,打通了圈层的互动,社区的互动。万科早期的万汇楼项目就实现了社区的互动,与城中村实现了融合。

  乐乎公寓创始人&CEO罗意也提出“社区放回社区”的概念,强调将社区放回社区,精耕三公里足矣。他认为不应将长租社区与大社区(城市居民)分离,社区运营要做的是不断满足社区本地及周边人群,物质和精神需求的活动。

  目前,这样的租赁社区也已面世。万科与济南城市建设联手打造组合型租赁社区项目,其中包含青年公寓以及家庭式长租公寓。据了解,这一项目是目前国内体量最大的租赁社区项目。再加上碧桂园早前提出的每个2万间的规模的长租公寓城市建设目标,对于长租公寓的城市更新力展示,相信在2019年将会有更多的新社区、新城市与我们见面。

  ④ 别模仿酒店做IP,但路子要野一点

  在产品体系这方面,房企系无疑是最专业的。之前多年积累的品牌化与品质化产品的打造与运营经验,让不少房企系品牌在进局之前,起跑线已经比其他派系要更为领先。所以做好精确的用户划分结合多条产品线的搭建有助于品牌多角度切入细分市场。

  以旭辉领寓为例,旗下三条产品线博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓,比例为1:8:1,分别面向不同群体,定位与地段也有所不同。

  龙湖冠寓也根据不同租客的需求,打造了自己的产品线。高端公寓“核桃”、中低端公寓“松果”和“豆豆”,主力目标客群定位为20-35岁年轻人。

  但是由于分类标准相差不大,所以各家长租公寓产品之间,差异化并不是十分明显。所以在产品打造方面另辟蹊径是2019年产品打造的重要日程,人才公寓与家庭式公寓被认为是两个值得深入的细分市场。

  当市场进入洗牌期,切入政府重点扶持的人才公寓细分市场,将会帮助产品由同质化向差异化转化。因为这一类公寓一般以“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”为原则,同时在“人才强国”的背景下,人才公寓已经成为“抢人大战”中一项最有利的武器。在政策与市场的双向支持下,抓住人才公寓的入口,将会成为2019年品牌实现规模化发展的新机会。

  此外,家庭式长租公寓的市场也开始活跃。目前,合肥首个家庭式长租公寓样板间对外开放,对租住申请对象无限制,租户可用公积金付房租。项目由国有房屋租赁公司打造,同时周边配套完善,被不少家庭型租客视为优先选择。而万科之前备受媒体关注的“10年180万”“翡翠书院”,同样也是面对家庭型租客。

  长租公寓与酒店消费场景差异较大,一些特立独行的IP打造并不能实现对租客的长久吸引力。有些长租公寓品牌也仅仅是拿出几间房用于个性化IP打造,融入动漫、兰博基尼及摩拜单车等元素。这些个性化房型的打造,大规模推广有一定难度。但IP打造这条路也不能中规中矩走,积极去拓展人才公寓、家庭型公寓。路子嘛,2019年长租公寓还是要稍微野一点才行。

  ⑤ 国家队组的局,创业系最可能被邀约

  用“含着金汤匙”来形容国家队一点不为过,手持多幅土地、伴着优惠政策入局。本以为这是一块独享的蛋糕,但是在2018年的10月,蛋糕旁边突然多出了位置,利好来了:住建部印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》,确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。试点旨为8个省(区)的公租房项目寻找优质的运营管理企业,以完成公租房租客的日常入住、退租管理、交租、水电煤及维修服务等。

  蛋糕的香味一经释放,不少长租公寓品牌纷纷涌上,努力分得一块。

  YOU+国际青年社区与国企广州城投住房,共同规划广州萝岗和苑“优智生活服务示范区”项目,广州在建体量最大的公租房项目——萝岗和苑(1.8万套公租房)。

  万科也在上海与国企闵房集团在代理经租业务拓展方面实现新尝试——闵房泊寓项目,将原有的存量房源改造成长租公寓并对外出租。

  未来域与江苏软件园签订战略合作协议,未来将完成政府端项目合作,实现人才公寓的设计、规划、运营、管理等全方位服务。

  有不少业内人士认为,“政府采购长租公寓运营商来完善住房保障工作,是趋势使然。长租公寓运营商所具备的物业管理能力、租后服务能力、运营能力,使得政府公租房规模化管理更专业化、规范化。”

  这样一个良好的开端,对于擅长运营的创业系、中介系以及酒店系长租公寓品牌而言,无疑是一个好消息。而从现有的国家队挑选的合作伙伴来看,2019年以效率运营能力、客户获取能力与品质管控能力胜出的创业系或许更有机会被邀请到国家队组的局,共同分享这块大蛋糕。

  最好的当下 别忘了警惕未来

  这一年,新派公寓创始人兼CEO王戈宏用“从网红到吐槽大咖”来形容长租公寓。对于长租公寓发展的光景,不少地产大咖与行业内的领军人物都表达了自己的看法。

  中海集团总经理颜建国认为,长租公寓的发展时机还没有到来。他个人认为,“长租公寓真正的时机是在国家各方面政策出来后,那个时候做这个事情可能从商业上来说更加合理一点。当投资运营长租公寓可循环、可持续之后,才是可以大规模做的阶段。”

  SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹表示,在现有情况下不建议做长租公寓,因为这个生意是亏的。“生意一定要能算得过来账才可以做。”

  但,长租公寓打的是持久战,一直是行业内默认的理。

  魔方生活服务集团CEO柳佳对此坦然看之,她认为从被关注到被误解,压在长租公寓身上的担子,都是“应当承受之重,“如果不承担起应有的责任,企业的发展是不可持续的”。

  回顾长租公寓整个行业的发展,其中的道理更是如此。

  尽管原龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石已经离开长租公寓行业,但他那句,要将长租公寓开遍全国,部分公寓三年内不考虑盈利的话音仍在耳边回响。作为一个经历了从风口退下的行业,2019年长租公寓即将面对的挑战与挫折不会比过去的2018年少。但是正是这一次次的“跌落”,才能让这个行业的各个方面逐步走向标准化与规范化。对于一个发展中的行业来说,用一句俗套的话,相对于过去的每一天,当下是最好的时代,但也正面对最大的挑战。所以,在2018年的行业洗牌之后,2019年各品牌该用什么来赢得国家队的心,最终被邀请上餐桌呢?剩下的355天会给出答案。

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