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住房租赁:稳定房价、促进消费、发展经济的关键环节

迈点网 · 穆林专栏 · 2019-02-02 11:37:30

随着我国城市化的发展,人口流入城市住房需求旺盛,供需压力较大,是大中型城市的现实问题。

  一直以来,我国的房地产调控难度很大,陷入“越调越涨”的尴尬,其根本原因在于:房地产调控以“需求侧手段”为主,通过政策、金融等手段压制需求,以实现遏制房价过快上涨的目标,但并未破除稳定房价、促进消费、发展经济三者的逻辑关系。不调控房价,消费、民生、舆论受不了,对金融稳定形成巨大压力;调控房价,投资又上不去,GDP压力巨大,房价持续下跌也会威胁金融稳定,从而形成了房价涨也不行、跌也不行的局面。理顺房价、消费、经济的关系,实现“稳定房价、促进消费(惠及民生)、发展经济(促进投资)、稳定金融”的多重效果,是房地产长效机制的核心逻辑,综合分析,住房租赁是可以同时实现以上目标的关键环节。这正是党的十九大提出“租购并举的住房制度”的底层逻辑,也是2019年1月29日,国家发改委等十部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,再次提出:加快发展住房租赁市场的经济背景。

  1. 稳定房价却不打压房价

  随着我国城市化的发展,人口流入城市住房需求旺盛,供需压力较大,是大中型城市的现实问题。住房租赁,尤其是长期租赁,其本质是“供给侧”发力,增加住房供应,尤其是通过“工改住、商改住、集体用地建设租赁住房”的方法实现“增量供应”,是稳定房价的有效手段。与此同时,发展住房租赁又不会打压房价,属于房地产调控的“温性中药”而非“烈性手术”。

  2. 促进消费和惠及民生

  住房本身就是“美好生活”的组成部分,同时也是重要的消费场景,通过住房租赁为城市居民提供另一种选择,也有助于消费平稳增长。一直以来我们总认为租房占总收入的30%左右比较合理,通过对国外的研究发现这个数字与城市发展水平、居民收入结构有很大的关系,以美国为例,大城市占比远高于30%,比如洛杉矶(收入占家庭收入52%)、纽约(49%)、拉斯维加斯(49%)、奥斯汀(42%),但由于大城市居民收入总额高,扣除房租后的绝对值依然高于经济落后地区。

  3. 发展经济和促进投资

  住房租赁行业投资强度大,而且是真实的“居住需求”,装修、家居、家电等带动效果强,对经济有极大地拉动作用,其效果甚至强于房地产行业。目前的住房租赁还以“存量改造”为主,分散式公寓每个出租单位投资约为1-1.5万元,集中式公寓每个出租单位投资3-6万元,未来通过租赁专用地、集体用地等形成的增量供应,每个出租单位投资强度将达到20万元(按照目前套均40平方米、5000元/平方米造价测算),按照“三个一亿人”的规划、每年新增500万套计算,可以拉动年均投资1万亿以上。

  4.  稳定金融、防范风险

  住房租赁本身是非常真实的市场需求,具有很强的“抗周期性”,在国外金融市场是社保基金、养老基金的投资品类,在我国发展住房租赁市场,促进和带动金融创新,实现资产证券化,对于防范金融风险,盘活国有资产,也有很好的效果。

  综上所述,发展住房租赁,具有稳房价、促消费、促经济等多重效果,有助于实现房地产领域的“供给侧改革”,是房地产长效机制的核心环节。

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