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“护士长”徐早霞:甲醛事件原罪不全在长租公寓 蓝领公寓是雪中送炭丨大家

迈点网 · 王丹丹 · 2019-04-11 09:47:31

对于蓝领公寓的价值,有这么四个字来形容,“雪中送炭”。对比白领公寓在消费升级方面的表现,租赁型职工宿舍解决的是有没有的问题。

  据史料记载,贞元三年,16岁的白居易从江南来到京都长安,带着自己的诗稿去拜会名士顾况。顾况看到诗稿上“居易”的名字,开玩笑说:“长安米贵,居住不容易啊”。但况等到翻看诗稿、读到“野火烧不尽,春风吹又生”时,却连声叫好,并说“文采如此,住下去又有什么难的!”

  然而,有“才”就能在京都长安“住”好吗?现实的结局却是:29岁中进士、32岁授官的白居易,33岁才在渭南买下第一套房。“诗魔”尚且如此,也难怪杜甫会高呼“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!风雨不动安如山。”

  历史的镜头推进到一千多年后的今天,我们的城市化进程与大城市的外来人才落地安置之间的进度依然没有保持同步频率。自然也就不必惊讶于此。当徐早霞被邀请分享自己创立蓝领公寓的缘起时,她会感概到“我们把时间推回到2017年的那场大火,有4个字是能够撼动每个人的心灵,那就是蓝领人群” 。

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  安歆·YU集团创始人兼CEO 徐早霞

  同样是心怀建设美好家园想法而在外拼搏的劳动者,为何不能在辛苦劳作一天之后能舒坦地睡个安心觉?

  从护士长转型为公寓创业者、研究租赁型职工宿舍12年的徐早霞,成为了这个难题的最佳答题人。

  小区群租房,企业包住的唯一答案?

  徐早霞早期创办To C的求职公寓时,她瞄准的是有着一定学历的高校学生。“从2004年到2005年中国开始做高校扩招,但当时整个经济结构还是第一二产业占比重、第三产业占比偏轻,但高校扩招以后,这些人未来的就业方向其实就是通用型的服务业。我当时做了第一个产品叫求职公寓,是围绕那些没有特别高竞争力的所谓的扩招的毕业生——想到一线城市去找到一份非常好的工作,为他们提供临时性的住所。因为并不是所有人在大城市都有亲戚、同学、朋友可以为他提供一个栖身之地。”而这一创业进程在2010年有发生了一次转折。

  2010年以后,一大批新的服务客群求职变化——求职周期从40天慢慢下降到10天,甚至是今天肯德基的员工、明天转身到麦当劳就正式员工。整个社会已经呈现出“有人没活干、有活没人干”——大家觉得这是个没有特别含金量高的岗位、但是其实社会对它的需求又非常旺,这些人的能力可能只能从事服务业、但又挺想往上走、很难往上走。

  “这就导致,他们找工作非常任性和随意——想走就走了、想来了就来了,甚至是因为今天没钱吃饭了就跑去服务业找一个包吃包住的工作。这同时使得2010年以后,企业招人开始变得非常困难。”据徐早霞回忆道,她特意去调研了“包吃包住的企业是怎么解决它的员工宿舍的问题”,得到了普通答案则是“小区里做群租房”。

  而这也成为了激发她从求职公寓开始转向租赁式宿舍公寓的动力之一。

  “当年那群18到25岁的租客在晚上十一二点钟涌入群租房时,他们的邻居对此是反感的——扰民;群租房里,人多又没人管理,脏乱差的现象也时常发生,最最重要的是安全隐患会频发。”2010年,徐早霞果断转身开始做To B的职工宿舍一头扎进了这个广阔的市场机会。

  在固定思维模式中,住在集体宿舍里面的租客或许学历都特别低,但在真正的新蓝领的学历统计中,大专以上的占比是71%以上。这一变化,也让徐早霞倍感欣喜,当租赁型职工宿舍服务对象转变为新城市蓝领,这一行业就实现了老行业的新生的蜕变。

  从2011年开始,第三产业比例已经超过了第一二产业,这就意味着第三产从业人员的比重在不断增长。与此同时,蓝领公寓目前在市场上的供给所占比例,以国际标准而言至少在50%以上,但目前实际供给是20%,其中不乏群租房、地下室、半地下室、三合一和多合一房源。所以,徐早霞对未来蓝领公寓的增长率很有信心,“应该是不止1.5倍的增长。”

  这也是徐早霞“安歆研究院总策划”这个新身份诞生的背景,“我们希望大家了解这个群体以及他们在这个城市当中所扮演的角色、痛点和关注点,去延伸说未来租赁型职工宿舍应该长成什么样子——它在价格、配套服务和管理等层面应该聚焦和侧重什么点,而不仅仅是所谓的产品与服务。”

  对自己精打细算的“包租婆”

  回想以往,“原创出租”的房源占比居多,很多二房东出租的都是破家具、破房子,这些公寓的居住体验多半很差。随着品牌公寓的面世,产品的颜值得到大幅提升、租客的居住体验也随之提升了。

  对于蓝领公寓的价值,徐早霞用了这么四个字来形容,“雪中送炭”。对比白领公寓在消费升级方面的表现,她认为租赁型职工宿舍解决的是有没有的问题,而不是白领公寓的解决好不好的问题。

  这就意味着徐早霞所带领的安歆公寓要将每一个细节“精打细算”,水电可不可以便宜一点儿?能不能以更低的价格出售给他们生活必需品?有没有类似于小额贷这样适合他们的专属金融工具?甚至是帮助这些人群去理解“行业深耕”的意义、更多地去做人群的心理干预和未来的职业规划

  比起用人单位,在住得好一点这件事情上,徐早霞操的心显然是更多。

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  深耕蓝领市场多年,徐早霞总结出了一套租赁型职工宿舍的运营标准:一是服务保障对标酒店,安歆也是首个提出员工公寓酒店化管理的机构,在管理上务必做到24小时有人服务、拎包入住、入户打扫和维修到位,在一栋几百上千居住的大楼里必须要确保大功率电器是看不到的;二是安全保障对标校园,比如不仅是安歆的员工,住客也要进行消防演练,“他要知道在发生极端情况时一定要学会自保”;无论过往物业属性如何都要做到商业物业的消防标准;三是卫生保障对标医院,要把卫生看成是这个人群对这个城市温度最重要的感知,不要让他们以为收入低就一定要住在脏乱差的房间里,而是要通过“人防” 给这个行业里的这些人带去对他们的关怀;四是生活保障对标智慧社区,比如,一些便利店的所有缴费是通过APP来实现的,能够让这些人群能够高效地在宿舍里面住得很开心。

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  在安歆公寓的房间里记者发现,贴墙安装插线板直接取代了满地乱爬的拖线板,徐早霞笑着说“我没收了1万多个呢”。

  在该花心思的地方,无孔不入;在不该浪费的地方,坚决不碰。徐早霞提醒公寓同行不要去过度装修产品,“这个产品是买单的人不住,住的人不买单,过度装修就是透支我们的利润空间”;她强调系统平台的重要性,“长租公寓是个非常薄利的行业,需要用系统来给降本增效;每1%成本的下降其实带来的都是很大的利润”。

  “当我们去产生这些价值的时候,我相信未来会有很多商业机会都是存在的。”徐早霞指出,中国的服务式公寓的坪效最高,可达到17.6%,蓝领公寓也差不多;但蓝领公寓坪效高的原因,并不是单一面积的坪效高、而是整体坪效高——上下铺带来的立方生意;ToB型企业天然具备的强大地推能力,使得获客成本大大降低;ToB型企业集中采购带来的价格优势;行业口碑带来了高续签率。

  “简单来说,我们的成本结构跟白领公寓的不一样。我们获客费用低,但是我们运营成本高;他们是运营成本低,获客成本高。”徐早霞指出,企业把成本放在运营的人身上,因为他们是要确保安全和服务品质的。

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  “我们不怕高标准,我们就怕没标准”

  在《走完钢丝又饮鸩止渴!长租公寓“爆仓”命运怎么改写》一文中,我列举了一些走政策钢丝的公寓企业,比如说把厂房改成公寓的Color公寓已经“爆仓”了,“万村”和“翡翠书院”因挑战租金价格标准问题引发“房价监管之后,租金监管还会远吗”的媒体舆论风暴,安歆拿了商业物业做公寓,但商业物业成本价都是3块,基本没有什么利润可言。

  “虽然说,在2017年以后有很多关于宿舍性公寓政策都在落地,但举个例子,现在规定的'4平方',是套内4平方还是套外4平方;包括不包括走廊阳台等等;如果不包括,4平方所需要的成本有多高。再比如说走道2.0米,2.0米也是坪效,我们需要有那么大的坪效吗?说实在话,这些政策是没有导向的。”

  新兴行业通常存在着标准与规范缺失的情况,而政策落地又往往是周期长、标准不一。政策落地过程中难免会出现“企业不敢做、监管部门不敢批”的尴尬局面。徐早霞表示,“我们不怕高标准,我们就怕没标准。因为没有标准,我就不知道往什么地方去靠。目前所有的租赁式集体宿舍和白领公寓一样,我们参照的都是酒店的标准,酒店的标准是日住的标准,而我们是长租型企业,标准是不是要一样呢?这个是需要行业协会联通政府给到公寓践行者的支持和保障。如果想要这个行业快速成熟,政府需要给到高度的政策支持。”

  北京优尼华寓信息咨询有限公司副总裁邹永洁在第四届中国租赁式公寓企业家峰会上指出,政策驱动对美国长租公寓市场产生积极影响。美国的二房东模式之所以在不到10年的时间就被机构化运作被取代,是因为有明确法案在其中推动,例如REITs的落地。而中国公寓行业在这方面还有很大的进步空间。

  徐早霞建议,政府在给予公寓行业以政策支持的时候,不妨从两个角度来推进。“在企业端,建立行业标准、释放税收红利、增加房源供给渠道、完善国内资产证券化工具;在租客端,有更多的权益保障和税收优惠。”只有“政企合作”,“行稳致远”才能实现。

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  Q&A

  迈点丹丹:近期不少企业正在自建大楼盖员工宿舍,比如格力、京东等等。刘强东给出的员工宿舍的标准是要和自己三四年前住的高级公寓一样;董明珠则公开表示,要让每一个员工都住上两室一厅的房子。你如何看待这波“自筹员工宿舍”潮?安歆能从中找到合作可能性吗?

  徐早霞:三一重工就是我们在帮他们做宿舍托管。我们还做了一个政府人才公寓,其中包括基层员工公寓、也有中层、高层的产品。以前,我们更多的是用重资产的方式——我来租赁、我来装修、我来运营,接下来我有一些退出。但是随着现在人才公寓、园区宿舍和大企业宿舍的发展,当他们知道这些先进理念、需要我们来输出标准的时候,我们需要做集体式租赁宿舍的标准输出。接下来我们会和有资金有物业的业主一起合作开发。

  迈点丹丹:政府的会不会更容易做一些?像杭州,人才公寓政策很多、连落户政策都放开了。

  徐早霞:要看政府的一些定位。政府的人才公寓,如果说它是把一大部分拿来去解决所谓的低收入人群的需求,我觉得安歆是有非常大的机会。大部分的人才公寓还是以专家公寓为主,但其实现在越来越多的政府发现基层人员的规模基数是最大的,政府也开始转型了。

  迈点丹丹:早前在医院当护士长跟现在做创业者相比,您的心境会有什么变化?

  徐早霞:医疗行业是个成熟业态,在医院里面更多的是遵守规范去做好服务、做好管理。但是做一个行业的创业者,第一,你得背负着行业发展的重任,比如说标准的制定,要不断地演讲呼吁;第二对人才的培养以及对行业的洞悉,要出一些报告,这都是创业者要做的。创业者在企业成长过程当中,可能要承受有很多来自成长、融资、人才等等各种压力。

  迈点丹丹:虽然现在很多小公寓“爆仓”了,但是还有很多人还想再进来创业。你会给再来创业的人怎样的建议?

  徐早霞:首先,现在的创业成本跟五年前已经完全不一样了。现在拿房的成本已经比五年前涨了30%到50%了;整个装修成本也比原来高很多。这就意味着你进入的门槛更高了。品牌公寓还是跟规模分不开的,它需要大量的资金,也就意味着如果你没有持续的对模式的探索,你是不可能获得资本的认可,你其实进入的门槛非常高的。

  第二,我是认为创业是999死1生的事情,轻易不要去创业。我们这个行业是需要有深耕的耐力、有往前闯的勇气、以及持之以恒的抗压性,它才能做下去。我不建议新来的品牌人再进来。当然你背后有金主爸爸,那就另当别论。我觉得对他来说,这可能也不是真正的创业,他更多地是以职业经理人的身份、拿着更高股权的激励来做事情。就像现在很多地产系的那些CEO根本不算创业,跟我们这种没有背景的创业者,完全是两个概念。

  迈点丹丹:大企业对规模这些东西有要求,小企业可以做好之后,把自己卖给大企业,它也是一种选择。

  徐早霞:但是小企业的标准化低,我个人认为它未来被并购的可能性也不是很大。第一,我并掉你以后,我还要去做再次的装修;第二,小品牌在获客是没有优势、在获房上也没有优势的,也就意味着你的成本很高。我接手下来干嘛?而且你说你卖,如果你是准备做好一家卖掉,你不就是在做一个生意吗,本来你利润就不高,你拿去卖给谁呢?

  迈点丹丹:可能从收购角度来讲,可能有一些品牌组合的战略。

  徐早霞:那我还不如自己开一个呢。我的经验、我的系统、我的人才、我的资金都到位,为什么我要去并购?除非它已经有10家。你要做10家,需要底气的,需要背后的支持,10家以上被并购的可能性比较大。并购,我还要去做竞调,做个调查花的费用也不少。再加上它本身没有经验、在装修上肯定有很多坑的,你接下来未来要弥补这些运营上的短板,也是需要花很多精力的。

  迈点丹丹:可能是我理解的问题,我以前觉得这个套路在酒店行业是适用的。

  徐早霞:因为酒店很成熟,所以做起来不太会有那些毛病。但公寓没有经验,你做出来的东西就是奇奇怪怪的。酒店有OTA,只要OTA费用给的足够高,你愿意排到金牌酒店,你就有露出的机会,它跟区域也直接相关的,但公寓本身没有自己的OTA。长租公寓和酒店逻辑是两个逻辑。

  迈点丹丹:最近在看媒体总结的2018年公寓糟心事,其中就有甲醛的问题,我觉得这些问题,它伤害的不仅仅是一个品牌,还包括整个消费市场对行业的信心跟诚信。您在这么多年的经营过程中,您遇到过什么样的糟心的事情?现在来讲,怎么样让更多的消费市场或者相关想进入这个行业从业的人,对这个行业有更多的信心?

  徐早霞:我觉得甲醛事件是被放大了,因为它不是长租公寓的事,它是建筑行业的事,它是被错戴了一顶帽子。

  迈点丹丹:这难道不是标准的问题吗?

  徐早霞:这不是标准的问题。你自己家里装修的房子,你为什么要通风三个月?难道你自己家买的东西不好吗?它是工艺的问题。甲醛的释放本来是无色无味的,甲醛不仅仅存在于涂料、家具,软装的东西都是有甲醛的,所以它本身是工艺的问题。它不是长租公寓的罪,它的原罪不在长租公寓。

  长租公寓的原罪在于,它可能没有预留更多的通风时间。但是它作为一家经营性的企业,你让他通风三个月,它的整个盈利模型怎么来?况且分散式跟集中式还不一样。集中式本来就强制通风一个多月。因为我们装修完了以后,到进家具、到验收,到拿证照、再到客人入住进来,整个周期很长;分散式公寓,因为没有验收这一道,可能装修完就直接住了。

  迈点丹丹:那你们的糟心事儿是什么?

  徐早霞:政策支持还不够多,所以我们在面临很多监管的时候,需要不断地解释,不断地去影响他们,这个过程当中可能花了特别大的精力。

  再一个就是人才体系。我们所有的人都是自己培养的,“没有现成的人”是非常糟心,特别是当你只有A轮的时候,你还不具备品牌影响力的时候,你想要的那种高能的人而人家又不愿意进入你一家还没有特别有品牌影响力的公司,这个时候你还没有特别高昂的薪资去匹配他,他为什么要来?而且对于你想要的这种高能人,薪资只是其中一部分,他更多的是看重行业的发展、企业的发展,这才是未来的发展、个人的发展。

  我觉得所有创业的公司从A轮到B轮,他要去实现自己团队整个验证模式下的高速成长,它一定要涉及到人。任何行业都是这样的。在你没有品牌,没有资金情况下,你怎么能够让有能力的人加入,我觉得是最痛苦的一件事情。 而且B轮、C轮、D轮对团队的能力要求是不一样的,在这个过程中,团队里很多人跟着企业就成长了,还有一部分人是成长不起来的;你一定还会涉及到人才的迭代,而我们这个行业因为没有现成的人,你所谓的人才迭代都是在其他领域相对成熟的人,未来他还会有一个空降和适应的过程,这个过程当中,它的淘汰率跟适应率也是跟酒店行业完全不一样的。

  迈点丹丹:酒店的金钥匙很厉害。

  徐早霞:完全没有,长租、日租是不一样的体系;而且模式也是创新的,它本身就没有可复制的东西,都是要边干边探索,对于大家之间的信任和团队之间的磨合的要求是很高的。举个例子,我们有运营经验的BD拿来的物业是对的,因为他知道未来产品会长成什么样。但你本身就缺人才,你怎么从运营岗再去转到BD岗,那是很难的。

  迈点丹丹:公寓行业流动性也非常大。

  徐早霞:我们会对不同岗位的人员做技能性的培训,也会对他们做管理的提升,最重要是我们会做一些行业的洗脑——希望他们不管在安歆还是未来在其他的公寓都能够在这个行业沉淀下去。有一句话说一个人要成为一个专家是需要在这个行业沉淀七年,从2015年到今年,长租公寓也就4年,我们希望有更多的人在这个行业里去发展。

  我们是希望我们所有的人有这个技能、有了对行业的理解,你才能够真正服务我们所谓的新蓝领,这群人他们的成长背景是缺失父母陪伴的,他们所谓的人生观、价值观、世界观在成长过程当中是没有人影响和指导的。所以这群人天生没有安全感、天生就没有归属感、天生就不知道什么叫目标感。我希望我们培训出来的从业人员能够从人性成长的角度以及未来行业发展的角度去有一定导向性的引导和影响这群人,能够让他们在这个城市安稳定下来、在这个行业生根下来,这个是我们对人才在培养过程当中最最核心的一点。

  第二,企业大学最重要的是价值观的培训,因为服务型行业本来就是非常薄利的行业,价值观需要非常正,我们价值观当中有一个叫正直诚信,正直诚信就是说我们希望在整个业内当中,大家都能够坚守做正确的事,让行业有非常好的发展,比如说我们知道有一些拿房的会有房价的上涨,在运营当中会有飞单,我们不希望在安歆这样创业型公司当中有这样现象的发生。对价值观和行业的认知认可,以及对人群的成长背景、生存现状、职业走向和未来有相当的了解,他住租赁式宿舍的时候,我们就能够给到有效的干预,这个才是真正有价值的事情。我们提供的不是一张床,我们提供的不是一间房,而提供的是陪伴他们在城市里面扎根安定下来这样的技能,这是企业大学要做的事情。

  迈点丹丹:您觉得未来行业会呈现什么样的格局和态势,它对安歆产生什么样的影响?

  徐早霞:其实从美国的长租公寓整个市场占有率来看,中国的长租公寓才刚刚开始,我们的竞争应该叫有序竞争。整个长租公寓行业再发展个100个长租公寓品牌,它也是远远不够的,无非就是针对不同的客群,我们提供怎么样精准的定位;长租公寓针对这些定位,我们做哪些服务而已。

  未来我们会认为至少就像现在经济型酒店一样,是有四到五个品牌公寓齐头并进的。你看今天的如家也好,华住也好,都是几千家店,但现在我们长租公寓最高的也就200多家店。长租是比日租的市场更大,所以我个人认为蛋糕够大,需要这个行业具备深耕能力的、有正价值观、而且对行业前景非常看好的一些人来进入这个行业。

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