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品宅宋剑秋:内装工业化驱动城市更新

迈点网 · 2019-10-17 13:39:57

“人们为了生活,聚集于城市;为了生活得更好,留居于城市”,城市更新离不开内装工业化。

  面对商业空间运营的重重困难,如何为酒店、公寓、办公三大产业链接上下游资源,打造商业空间创新生态圈,已经成为各个品牌关注的焦点。与此同时,存量市场促成物业高能组合运营,也让酒店、公寓、办公成为了投资新风口。

  10月17日,迈点空间流量经济高峰论坛(合能·上海站)于上海元一希尔顿酒店隆重召开。本届峰会将汇聚服务商、品牌方与资本方等多方精英人士,聚焦存量物业市场,共同探寻区域发展新机遇,拓展空间新资源,提升品牌价值,助力产业发展。

  会上,品宅装饰科技合伙人、首席运营官宋剑秋通过三个板块的描述,分享了主题为“内装工业化是城市更新的核心增长能力”的演讲。

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  品宅装饰科技合伙人、首席运营官 宋剑秋

  一、城市更新的必然性

  城市作为文明诞生的标志在很早以前就有,对于城市有很多的概念描述,百度词条解释为“非农业人口、非农业产业在一个地方聚集”。“人们为了生活,聚集于城市;为了生活得更好,留居于城市”,这是亚里士多德提出的两个关于城市更新的原因,即人和环境。

  目前,在东北很多的城市处于往下走的状态,比如人员和资源的流出。但是也可以看到在沿海的很多城市还保持着旺盛的生命力。这个从系统角度来说,一个系统如果让其保持不相增,唯一的途径就是让能量持续不断地输入。一个能量的输入对于城市而言,第一就是人口迭代升级,所处环境在不断升级中保持能量输入;第二点则是,城市更新是城市如何保持活力的必然方向。

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  在北京、上海这些一线城市,城市更新和存量改造已经成为了主旋律,现在这些城市大量的存量物业需要改造。比如北京废旧的工厂,上海新天地等等。其中品宅参与的一个项目是改造上海市银行的一个旧址,位于天津路66号,建立于1934年。老房子拆的时候都很难估量,整个墙面上面有各种不同时期的建筑风格。通过龙骨和板材来解决这一系列的装配式。

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  天津路66号,建于1934年,曾经上海市银行旧址。2018年改造为 wework 共享办公。

  二、内装工业化在城市更新中的价值

  说到城市更新,免不了谈及城市装修。内装实际上是一个所有行业里面发展速度非常缓慢的一个行业,如果说其他行业都有信息工业化,内装的一些制作基本上属于手工业时代。内装工业化本质上是用一个机械替代人工的过程,就是把在现场需要大量用水泥浆的作业转移到工厂里面的过程。因此内装工业化可称为装配式内装,主要有四个基本概念组成。

  第一个特点, 装配式内装。意思就是采用干式工法,将工厂生产的内装部品在现场进行装配传统装修里面。现在装修很多元素都已经模块化了,包括马桶洁具,套装门的收纳等。还有一些手工艺的工作,还是占了内装很大一部分工作。所以第一步就是模块化部件,把手工艺的部分变得工厂化。

  第二个特点,组合式设计。因为有了标准化部件,对设计方式也会有一些改变。把整个装修拆解成一千个小模块,所有的设计都基于一千个模块来做的,因此设计底层概念是所有的细小模块组成的。通过专门的软件,把所有的模块定义成图,然后再转化成标准化的设计方案。

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模块化部件

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组合式设计

  第三个特点,工业化生产。所有模块标准化、定性化之后,所有的配置都是在工厂生产的。900多个SKU需要大概两千多个厂家配合生产,这些都是以工业化的方式呈现。

  第四个特点,乐高式的装配。来到现场的部件就没有原材料,来到现场的部件就是墙板、龙骨等等这些,这些模块都是一些半成品甚至成品,二次加工的工序非常少。所以装配起来现场做的工作,就是把成品和半成品的配件做一个组合的过程。

  三、品宅在“内装工业化”中的项目实践

  整个装配化产品需要把房间拆成900多个SKU,然后拼成一起,组合成八大不同模块,从墙面、地面、厨房、吊顶等各个入手,最后加上其他定制化的部品和现场装配来完成。

  产品价值一方面体现在效率快,缩短周期,另一方面就是环保,装配是成品和半成品,可以做到完全的环保。检测数据是传统标准的十分之一,也就是比传统要优质十倍以上。最后是体现在性价比上。在装配里面很多的工种没有了,节约了用材、工期和人工成本。

  装配装修与城市更新这个事情是天然相配的,这主要提现在几个方面。第一,在城市更新过程中避免不了一些老建筑,装配式装修可以做到完全SI技术体系,对建筑原有的寿命有极大的保护;第二,部品的工厂化生产使得现场的二次切割减少,污染也非常小。对居民和施工者都有所保护。同时因为它环保,也能达到即装即住的作用;第三,装配式施工速度非常快,而且不需要传统的工种,其实是改善了整个中国劳动力市场下行的状态。

  现在装配装修场景还是比较多的,从养老住宅、长租公寓、商业办公、连锁酒店都是合适的。

  品宅可以给业主提供从产品的研发到最后的技术落地,整个产品集成的组成,前端应用的研发也有40多项的专利,也是国家高新技术企业。现在是2B业务全国市场规模第一位,大概四年时间从做PL项目,到现在落地有四千多套的房间,经得起市场考验的。

  品宅完成了中国第一个装配式城市更新、酒店改造和长租公寓项目,作业周期短,而且树立了良好的口碑。

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