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WeWork是个什么东西 竟叫人爱恨交加?

陈方勇视点 · 陈方勇专栏 · 2018-12-06 09:35:31

市场超供之下WeWork是超级靠谱的市场消化者,而恨它是因为它就是一个“二房东”。

  没来纽约之前,就知道WeWork对于中国的办公业者是既爱又恨,爱它是因为它给了“另外一片天”,恨它是因为它似乎不爱带着你玩,仗着软银爸爸的巨额融资,生生就想把模仿者扼杀在摇篮。来了纽约,得知另外一种情形,对于纽约的商办开发商,对于WeWork也是又爱又恨,爱它是因为市场超供之下WeWork是超级靠谱的市场消化者,而恨它是因为它就是一个“二房东”(甚至开始买楼自己做大房东),它赚的再多也与你没有半毛钱关系!

  你也许不知道,WeWork至少在纽约已经成为地区“士绅化”的一个标志,WeWork选择开在哪里就说明哪里正在成为“有钱的年轻人之选”,哪里的租金就会迎来一轮上涨,不仅是办公,还包括公寓、商业。逻辑其实也简单,当“千禧一代”成为社会消费的主流,他们的选择才代表城市的未来。纽约的朋友说:判断一个公司是否有未来,就看它的名字能否成为一个动词,比如“我要Google你”,而WeWork也正在成为这样的动词,WeWork之后有WeLive,现在还进入教育行业,做了WeGrow,“We”就是一种生活方式,代表着可以获得溢价的选择。

  充满反讽意味的高线公园是来纽约必看的城市更新经典案例,这个由自发的非盈利组织对废弃铁路的复兴计划,完全免费开放给市民,整个线路中随处是对地产商的讽刺,反对任何商业化的接入。结果它还是成为地产商们最欢迎的城市更新,所到之处带来的一片生机勃勃,曾经反对这个公益计划的哈德逊广场的开发商甚至会在新建的摩天大厦里留出一道观景天井,能看见这片公园的都是最好的单位。纽约最大的城市更新项目哈德逊广场甚至因此而成为取代中城的新贵,超过80%的租户是从中城整体迁移而来,对他们来说中城真的是太旧了,旧到可以抛弃的地步。

  我们很好奇对于纽约这样的世界中心城市,还会发生怎样的城市更新。以高线公园的周边为例,十年的追踪数据表明,受益最大的是沿线的办公,而公寓的表现就参差不齐,拿到规划调整指标后的开发商们大多想到的是开发高端公寓,把利润吃足,而结果恰恰形成了超供,真正受益的是改善性居住,高端市场则一片清淡,消化足足要等好多年!我们不禁想到的是中国正在发生的事情,资本盲目原来是不分国界的。

  我们这次的城市更新美国考察团,有不少是做创新办公的,比如德必、趣办、易得、HiWork,有人好奇的问他们:包括国内的WeWork本尊,国内的联合办公与美国的WeWork是一回事吗?还有在美国发生的办公租户的换代与迁移,会不会也在中国的办公市场上发生?

  很有趣,中国的同行们对这个问题的回答高度统一:

  1、不是一回事,因为客群完全不一样,WeWork本尊在中国也加起更多的隔断,更多的是在做大中企业的空间生意,甚至为了抢客他们还不惜疯狂打折疯狂加佣金!

  2、迁移正在发生,北京上海最核心地段写字楼空置率都在上升,还有不断的新增供应在不断的涌现,当以WeWork为代表的创意办公正成为替代P2P的高租金接盘者时,更多的业主感受到的是客户的流失和不知怎么挽回的无计可施。

  这就是在纽约我们学到的有关城市更新又一课:城市原本是自然生长,你要改变它的走向,就要顺应生活在城市的人(特别是年轻人)会选择怎样的生活。WeWork是否一定代表未来的选择也许还需要经过时间的考验,年轻人不再接受老一辈固有的设定却是必然,所以地段的价值可以重新定义,所以任何商业模式都值得重写!

  与我们一起同行的城家公寓的董事长金辉说,据他的判断,未来有关城市生活的一切业态的租金会拉平,可能是先是办公,后是商业,最后是公寓,但只要符合潮流之选,就一定会等到属于它的未来。很有趣的一个验证是,他们旗下的CitiGo酒店在国内不少新的城市更新案例中正在成为替代创意办公的坪效之选,付租能力不会作假,客户的选择才是最终市场的答案。

  问情为何物?直教人生死相许!李莫愁至死也没找到这个答案。而至于WeWork是个什么东西,也许我们不必像错过麦当劳、星巴克一样的遗憾,我们以为看懂的“不过如此”也许真的不是真相。世界永远不变的就是改变,你不知改变,你就将被别人改变,这就是城市更新的真相!


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