迈点观察丨联合办公新格局：超级大厂&网红店 各有活法

　　有人说，2019年将是商业空间元年。其实，空间一直都在，迈点认为，2019应是商业空间运营元年。文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产，这些其实都是人们对美好生活追求的空间。

　　在经济变革的大背景下，我们将如何顺为这个时代，如何拨开云雾乘风而行，如何不再痴迷于一夜暴富，如何建模更有价值的商业文明，这些可能都值得空间从业者思索。2018年是变革之年，2019年必然是惟新之年，未来也许属于数据运营者和空间探索者。信心之年，经济待暖。市场不语，沉静而御。我们是不是仍然有背叛前辈的勇气?

　　庄子云，大寒既至，霜雪既降，吾是以知松柏之茂也。变革之年背后一定有惟新之机，危机一定是危险和机遇并存，基于此，迈点推出新年策划—2019迈点观察系列报道，我们将从多个纬度，思考商业空间领域在2019年的趋势和机遇，还原所见，解构未来，抛砖引玉，共促发展。

　　2018年对于共享经济来说，是饱受质疑的一年。联合办公更是被怀疑是去伪存量的。但历经了1.0、2.0时代，联合办公目前已经站在2.0迈向3.0的路上。尽管，钱来如潮涌，钱去如抽薪，但是联合办公这一簇火苗的3.0版本终将会给出我们新的光芒。

　　买买买挡得住一片“杀心”吗?

　　① 独角兽优客工场 喜提2018“买买买达人”

　　作为科技部发布的2017年独角兽名单中唯一一家入选的联合办公企业，优客工场的2018年是闪耀的。这一年，优客工场完成了对无界空间、爱特众创、松禾孵化器、碎片空间、方糖小镇、Wedo联合创业社、火箭办公、Workingdom的收购。由此，优客工场被媒体形容为“买买买达人”。海外拓展方面，优客工场在中国香港、中国台北、新加坡、纽约布局八个场地。最后在2018年11月14日，以D轮2亿美元融资的姿态完美收官。

　　② 收对手 涨佣金 WeWork中国的“杀心”

　　自2016年进入中国以来，WeWork在办公空间已经从4个猛增至约60个，这些约占WeWork全球360个众创空间的六分之一。WeWork中国项目交付主管余昇鸿证实，中国将是WeWork增速最快的地区之一。WeWork对于中国市场本就雄心勃勃：以25亿元的价格，将裸心社收入麾下。所以将佣金由10%涨至25%，自然被视为以扩张规模“绞杀”同行的行为。

　　③ 地产商开始试水，小心翼翼

　　地产商对于联合办公，相对长租公寓而言，态度更显小心翼翼。但陆续也有SOHO 3Q、中海的Officezip 、龙湖的EASYWORK、禹洲厦门的“禹+空间”以及太古地产的Blueprint等品牌推出。2018年，更多地产商开始试水，1月绿地集团与WE+酷窝合作; 4月，碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目。但也有选手摆好了撤离姿势：金地集团在战略上停止了扩张，将旗下的深圳ibase原点空间转让给WeWork。

　　④ 抛弃老破旧，走进超甲写字楼、商场、农场

　　原本联合办公专注于产业园区、乙级写字楼等成本低廉的物业，但近来却逐渐转向高端物业。以上海为例，世邦魏理仕(CBRE)数据显示上半年上海优质写字楼净吸纳量同比增长12%达到65.1万平方米。值得注意的是，联合办公需求强劲，成为仅次于金融业和制造业的第三大租赁需求来源，占净吸纳量的18%，约为11.7万平方米。

　　⑤ 成都、重庆、粤港澳大湾区，真的很火

　　据观点指数不完全统计，成都联合办公运营商数量占比达5%，重庆、厦门已占比3%。重庆已有雷格斯、德事商务中心、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个品牌入驻，布局面积超12万平米。而成都则有雷格斯、TEC、岛里、MFG、三文社区、梦想加、SOHO 3Q以及WeWork等纷纷布局。目前已有数家知名品牌宣布将会战略性布局粤港澳大湾区。优客工场首席创新官张鹏表示，优客工场在粤港澳大湾区已有20个联合办公空间。

　　⑥ P2与WALNUT宣布合并

　　12月4日， P2和WALNUT正式宣布合并，将专注联合办公在西南地区的落地与发展，合并后双方共布局超过 40个空间。未来两年，双方将一起于成都、重庆、西安在内的西南地区布局超过20个空间。对于这样的趋势， P2创始人郑健灵说了这样一句话：“把每个空间想象成一个人，人要有自己的个性和家庭背景，好的结合，第一要看家长，家长的意见是非常重要，从各自角度来讲，一部分是股东和管理决策人的意见，一方面是能不能登对，或者基因有互补。人在一起最终目的是生产更好的下一代，不同的基因当中互补是不是可以带来更多的想象空间。”

　　2018年WeWork与优客工场不再因名字而争执，而是在规模扩张方面暗暗使劲。同时，一些强化个性特色的品牌也在强化自身实力，例如主打科技办公的梦想加、擅长玩转各类IP的P2、以及用颜值征服用户的米域。联合办公的2019怎么发展，并不只是由WeWork与优客工场两家决定，许许多多家主打区域市场与特色运营的网红店，也有着不小的话语权。

　　网红店：不好意思，我们选择自己玩

　　① 地产系联合办公的元年，来了

　　前瞻研究院对联合办公空间的研究中做了预判：地产商入局联合办公将会成为接下来的发展趋势。不同于其他联合办公企业“二房东”角色，地产商省去了租地环节，主攻空间设计与服务。这种轻资产管理模式也越来越成为目前地产转型过程中的方向之一。

　　而上一年，地产商以战略合作、合作开发的形式开始了联合办公行业的试水。对此，优客工场首席战略官张鹏表示“地产商进入联合办公领域一方面是说明房企对于这一市场的认可。而另一方面，也对联合办公行业提出了新的挑战。”当手头有可以改造成联合办公的自持物业，以及可支配的资金时，规模化扩张或许是地产商在2019年会进行的一个重要动作。

　　② 动一动 在APP上赚钱的脑筋

　　除却一些行业研究机构收集的数据之外，品牌自行开发的 APP也是办公大数据的重要来源，或许将成为未来联合办公盈利模式的重要渠道之一。所以当APP成为智慧办公的标配之后，其下载量可以作为衡量一家联合办公运营商运营实力的重要参考指标。在这方面，优客工场的APP优鲜集的下载量高达22万多，位居行业首位。标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》的调查样本中，有APP的运营商不足60家，其中下载量过万的仅16家。

　　标准排名城市研究院院长谢良兵认为，联合办公APP目前为会员提供的是信息服务、社群服务、线上线下智能办公。但从数据统计结果来看，真正重视这一运营的运营商并不多。所以，在这个擅长将用户数据转化成空间盈利的时代，APP不枉为2019年联合办公掘金的一个重要入口。

　　③ 三四线城市，牌子不大也能去

　　目前，联合办公在国内发展扩张首选地还是北京和上海。但从长期发展来看，二线城市并不落于后。类似于长沙、南京。西安、重庆等的二线城市或者说是准一线城市，传统办公楼并不能满足中小企业的需求，那些闲置的地产资源，都是联合办公运营商噬欲去开发的领域。

　　数据来源：观点指数整理

　　优客工场创始人、董事长毛大庆观察到，在中国，联合办公正在向二三线城市下沉，当地用户很多都不是本地企业，而是今日头条、抖音、快手等快速复制和扩张的新型互联网企业。大型企业虽然不会用联合办公空间替换北京或上海的传统办公室，但是他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式，建立分支办公场所。这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。

　　而从品牌的角度来看，优客工场作为全国布局较广、城市较多的运营商，其触角甚至已经伸向了襄阳等三线城市。此外，WeWork中国将于2018年拓展业务网络至8个新城市，其中就包括西安、苏州和武汉在内的二线城市。而P2与WALNUT的合并，也对区域市场的征战给出新的答案——网红品牌的携手合作。所以，毛大庆将联合办公比喻为“行走的桌子”，下一个目的地，只有市场才会给出方向。

　　④ 网红店，不跟大牌玩，找自己的活路

　　目前来看差距已经拉开——以WeWork，氪空间、优客工场、纳什空间等几家联合办公品牌正在成为这个行业的上游玩家，它们在经营上各有侧重。但我们却也不能忽视，更多网红品牌的稳步成长。米域为用户提供颜值极高的空间、P2打造以音乐、区块链等特色的IP空间以及梦想加主打科技办公的空间。这些都是在满足办公需求之外，品牌为用户提供的精神产品。对于网红品牌持续走红的原因，曾有人解释道：在于它给用户带来的价值中，在物理范畴之外，更多的是精神价值。

　　尽管有行业人士断言，在资本面前，小而精的运营模式后继乏力，会一个接一个被市场吞没。但是米域进军北京市场之后，首个场地总体量达到22000平方米，成为北京最大单体联合办公的举动还是让这句话信服力锐减。除此之外，米域创始人兼CEO冯印陶还表示，预计到2020年，米域运营总面积将达200万平方米，服务1亿80后90后，为10万中小企业和50万奋斗者带来更美、更舒适、更便利、更智能的顶尖工作体验。小而美的联合办公品牌经营并没有停止了扩张的步伐。”

　　⑤ 写字楼、酒店、商场，下一个被“玩”的空间是哪?

　　以往专注于产业园区、乙级写字楼等成本低廉的区域的联合办公，近一年来，频频以进驻超甲级写字楼登上新闻。同时，越来越多的联合办公网点入驻CBD、金融中心等具有高端写字楼的区域，租金坪效也逐渐升高。

　　原本以包租物业为主的写字楼，由于切割面积更大一些，在对外租金通常以面积计算，根据市场波动程度调整定价，出租对象主要以开发商或大业主。一位负责写字楼运营的业内人士表示，从2018年开始，租客对写字楼物业的更加挑剔，他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。现在，他们公司包租的写字楼物业，装修成本达1000元/平方米。

　　相比较而言，联合办公的运营以及设计能帮助写字楼实现坪效的提升。对于商场的占据，优客工场首席战略官张鹏表示，在美国纽约，联合办公在商场内的占比为5%-10%，而北京则仅有0.5%，因此联合办公类产品仍然有巨大的上升空间。

　　⑥ 寒冬来临，“上市”宝剑出鞘在即

　　对于上市，联合办公从未掩饰过自己的野心。2018年6月20日，SOHO中国董事长潘石屹表示，旗下联合办公业务SOHO 3Q计划于明年实现分拆上市。2018年5月，毛大庆在接受《福布斯》采访时透露：公司一年内就将实现盈利，预计将在今年或者明年年初上市，地点是香港和上海二选一。梦想加创始人李文磊早前在接受采访时就明确，梦想加正在加速扩张，三到五年内有上市的计划。纳什空间创始人张剑在接受投中网采访时则表示，他们也不排斥上市可能性。氪空间在2018年放出消息称将在美国上市，其母公司36 氪则拟于2019年赴港IPO。

　　联合办公的寒冬，被认为即将来临，但是“在冬天里肯定是会有更多的人倒下去，但是也还会有一批人站出来，有人会走的更靠前。”而上市这把“宝剑”更是出鞘在即，尽管这并不一定是寒冬的正解。

　　对于2019年的行业态势，多家联合办公品牌也纷纷给出自己的答案。

　　星库空间合伙人刘铮分析到：“行业只会分两波，拿到钱的，拿不到钱的。”

　　Funwork品牌总监刘渝鑫分析：“短期的拿楼眼光和长期的运营能力，决定了联合办公企业能不能在2019继续活下去。”

　　纳什空间CEO张剑：“联合办公是未来不可或缺的办公形态。从多个国家的实践来看，联合办公一定会长期存在下去。”

　　WeWork中国项目交付主管余昇鸿则更为直接：“明年，我们开设的速度甚至会更快。”

　　正如毛大庆所翻译的《鞋狗》中的一句话说道，“别管别人怎么说你的想法很疯狂……前进，不停就好”。

　　联合办公的3.0时代形式终将成为未来办公文化的变革，打破工业时代效率至上的理念，开始重新重视人的价值和链接的必要性，实现现代经济领域的又一次文艺复兴。此外，美国城市规划学家沙里宁在谈到城市发展的时候说道：“建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负”。老建筑是城市更新重要的生命肌体，需要赋以新生命，使其焕发出全新的时代能量。联合办公作为一种让城市焕然新生的力量，也会愈发被市场所接受。

　　最后，说一个好消息，作为共享经济的鼻祖，Airbnb已经连续第二年实现盈利。当联合办公因为盈利问题顿足不前的时候，可以想想“前辈”曾经历的“磨难”。以优客工场、WeWork这2家超级大厂与6家网红店为首的联合办公战队，将会展示出更多的生存方式。共享经济的“超级小强”也许就由此诞生了!