世联空间冯刚:市场化才是联合办公要走的路

　　共享经济如火如荼，下一个风口在哪里？对已迈入存量市场的中国房地产行业而言，能否恰当地与共享经济相结合，很大程度上决定着行业未来的发展。世联君汇副总经理冯刚先生从专业角度为我们展望了房地产企业在联合办公领域的发展，此文也是世联行官微推出的“我所理解的大资管”专题之二。

　　共享经济虽起源于Airbnb和Uber的故乡，但擅长“洋为中用”的中国人将共享经济运用得青出于蓝而胜于蓝——比如摩拜、比如滴滴，再比如共享空间领域的长租公寓，成为了各路资本的宠儿。

　　尽管同处共享空间领域，但共享办公远不及长租公寓来得吸人眼球，因其高大上的定位、更专业的要求，一般企业想要推开进入这一领域的大门并非易事。虽然如此，仍有不少有志于办公领域革新的企业跨越重重障碍进行着探索，而这些探索加速了泛联合办公空间的发展。

　　共享经济在中国办公市场到底是怎样的?这一领域在中国的明天会有怎样的发展?世联君汇副总经理冯刚先生通过系统而又接地气的方式为我们解密了这一传说中的高大上领域，并对世联行旗下世联空间进行了详细介绍。

世联君汇副总经理冯刚

　　一、需求与趋势：联合办公在中国兴起两大原因  

　　有经济学家说，2015年是中国的“共享元年”。共享经济在被资本热捧的同时，也深深影响着大家的生活方式，改变着各种习惯，使得我们的日常生活更有趣、更便捷了。新生事物的出现，也让各传统行业随之改头换面，灵活多样的办公空间带来了办公楼产业的新格局。冯总将联合办公在中国兴起的原因归结为两个方面：

　　1、需求层面，大量创新创业型企业和科技型企业的出现，使得更便捷和低成本的办公空间成为了需求聚集点。而对于新型企业来说，舒适的环境、社群的氛围、归属感等都是在选择办公场所时的考虑重点，他们希望在可灵活调整的办公空间里，员工更能充分发挥能力、提高效率，实现自我价值。

　　2、时代趋势，新型办公是一个在全球都在不断发展着的新兴事物，办公灵活化的趋势推动了对“共享+服务”型办公空间的市场需求。随着商务办公模式的不断革新，它已被赋予了更多的元素，创造了更多的可能，随需应变的办公空间也将会发展得更加蓬勃。

世联空间·今日丽舍店洽谈区

　　二、 共享办公迈入新阶段 ：深度整合与产业升级并行

　　尽管目前共享办公领域并不像长租公寓那般品牌众多，在市场上短枪相接，但其波涛暗涌之下，是各路资本摩拳擦掌对市场的无限期许。如果说公寓代表的是深耕存量市场的住宅领域， 那共享办公就是在深耕存量市场的办公领域。

　　从2015年至今，虽然联合办公发展时间并不长，但每年都表现出不同特征，冯总为我们进行了归纳：2015年，双创浪潮将共享办公推向时代的新风口，使得共享办公行业顺应时代潮流而快速扩张；2016年，房地产开发企业纷纷试水共享办公，但大家都还处于摸索阶段，大多是对自己的存量物业进行着尝试；2017年开始，共享办公市场优胜劣汰的趋势将持续，共享办公行业已经迈入了深度整合和产业升级的新阶段。

　　 三、未来趋势 ：规模品牌化的市场之路  

　　至于共享办公市场的未来将走向何处？冯总说，4月底优客工场与洪泰空间宣布合并，这是一个行业趋势的开始，意味着泛联合办公企业间开始进入优势互补的新阶段了。共享办公市场一开始可能是散点式的百花齐放，但随着行业的发展将逐渐呈现品牌集中化，就像房地产开发企业的发展历程一样，到后面会有越来越多的大企业出现，资源和能力将进一步整合聚焦。

　　但具体需要多长时间才会形成品牌大规模的集中，冯总说这个很难确定，但可以确定的是经过几年市场的磨砺后，可能会有一批小的靠政府补贴的所谓联合办公活不下去了。所以要做联合办公，就一定要走出市场化的道路。现在，共享办公企业要么就融资扩张拿规模，要么自己本身具备一定的品牌和运营能力，不然运营压力不小。

世联空间·西子国际店阅读休闲区

　　冯总提出，但凡没有一定规模优势，没有建立综合竞争力，没有所谓的企业实力，在未来整个大的市场上会很艰难，特别是小型联合办公服务机构，因为资源被重新整合的趋势也越来越明显了。

　　那世联进入联合办公领域，创立世联空间有什么基础呢？冯总说，基于世联多年商办物业策招售营业务的基础：有前期的策划咨询、 租售代理、物业管理，而现在集团多项新业务不断发展又能在这个空间里叠加更多的服务内容，所以世联进入这个行业是水到渠成的事情。而我们目前要做的就是练好内功，将规模做起来，建立起世联空间的品牌与服务能力。

　　  四、世联空间 ：“共享+服务”式商务办公  

　　世联空间作为世联行深耕存量办公物业领域的主力军，2016年10月开始策划，2017年2月正式启动运营，截至目前的短短4个月，已进入8个核心城市，累计签约落地25个项目。而在此之前，世联行和清控科创联手打造的“小样青年社区”，已经成为了双创空间的新典范。

　　1、“我们不只是空间，我们是办公综合服务提供商！”

　　不同于市面上的只提供空间的包租和出租的二房东，冯总说，世联空间更核心的竞争力在于服务。世联空间是世联入口型业务，如果说世联红璞服务于自然人，是2C端业务的入口和场景;那世联空间相对应就是服务于法人，是2B端业务的入口与场景。

　　冯总为我们勾勒了世联空间的未来发展:当我们把这个空间做好后，会有很多企业进到这个平台。如果我们把平台规模做得足够大，就能在平台上叠加很多的服务，这些服务在提升我们整个物业的收益和价值的同时，如果形成了模式就将推动整个行业的发展。因为我们不只是空间，更是办公综合服务提供商。我们和市场上传统的二房东（即所谓的包租运营）是完全不一样的，这根源于我们的愿景、理念完全不同，这也是世联要做联合办公的初心。

　　冯总认为，如果只做二房东，这条路虽然容易但会越走越窄。世联行董事长陈劲松先生曾提出办公空间可能是有限的，也就3千或5千平米，但世联空间却不只是服务于这3、5千平米的有形空间，还要将服务范围延伸，要能服务于世联空间所在的楼宇、园区乃至整个片区的企业，就能创造更大的入口与场景。这样的话，世联空间的想象空间会很大，对行业的推动力将会更大。

世联空间·今日丽舍店企业会客厅

　　冯总说，世联是家轻资产服务型企业，尽管目前主要通过较重的模式，自己租赁物业并投入装修运营，但等到实现一定规模、服务体系成熟、品牌形成强大影响力后，就会考虑通过托管模式拓展业务（比如开发企业有三层物业可以托管给我们进行租赁，我们通过系列服务提升租金回报和物业增值，而我们服务的客户也都将是我们的入口）。

　　2、“1+3+5”模式造就世联特色

　　早期成立的共享办公空间或多或少受到了双创的影响，将创业者作为最重要的客群，但随着随着共享办公企业和行业规模的扩大，想要实现空间的高入驻率变得愈加困难。共享办公产品必须进行自我迭代和创新。

　　世联空间的客群包括创新创意型小微企业、互联网、科技金融、现代服务业等中型企业及大型企业分支机构。因此，世联空间的客群更广、产品更加丰富，通过“共享+服务”的办公理念，建立“1+3+5”的产品服务模型（即1个共享盒子、3类办公产品、5项综合服务），除了能针对不同客群提供定制化的办公空间，世联空间最大的特色应该是“共享盒子” 和“综合服务”了。

　　“共享盒子”是世联空间里的共享办公模块，300-500 平米左右，包含会议室、洽谈室、健身娱乐区等。冯总说，我们之所以设置“共享盒子”是经过调研分析的，我们的客户以中小企业为主，他们对公共空间的依赖比较大，日常活动需要这样一个空间去承载:来了客户，要有个小型会议室开会;时不时搞个小型聚会、沙龙，甚至路演。“共享盒子”既免去他们去租个使用频率并不高的空间的麻烦，又节省了费用。

　　此外，“共享盒子”除了能促进企业之间的互动，还能导入第三方资源，世联空间现在在和一些知名大学、科技企业及机构合作共建空间内容，将服务、创新及科研活动、沙龙对所有企业开放，在“共享盒子”里进行资源的叠加。

　　冯总说，我们一直强调“共享+服务”，服务具体内容还将细化到不仅为企业提供金融、装修等服务，更能提供企业政策咨询及补贴申报服务，人才招聘、工商、财务、法务、税务、办公设备租赁服务等一站式的综合服务。

　　  五、轻资产托管：世联空间未来规划  

　　有了定位、模式和目标，世联空间具体的发展计划是怎样的呢？冯总透露，根据计划，到 2017 年年底，世联空间将达到 50 个运营项目(现在25个)，管理面积达到 50-80 万平米，3年目标是委托+托管达到500万平米。今年是第一年，后面两年可能会快一些，但如果只是去拿物业再包租压力还是很大的，所以我们必须建立品牌。而我们在东莞已有一个资产托管模式的世联空间了。

　　对于选址，冯总说主要是根据客群对联合办公产品的需求，世联空间主要布局于1~1.5线城市，具体是四个一线（北京、上海、广州及深圳）和四个强二线(南京、杭州、武汉及成都)，一共8个。

　　对于行业的未来，冯总认为，现在毕竟处于房地产行业上下半场交替的阶段，市场难免会对共享办公这种新事物有些质疑声，但从美国、从北上广深的发展来看，共享办公领域大的趋势是不用怀疑的，未来的需求供给都有很大的想象和发展空间，但最关键的是能不能把它做出来。

　　同时，冯总也提出，尽管目前世联空间的关注点在“空间和服务”，但我们更远的目标是要跨越这两个领域去做更多的内容，在存量领域深耕出一套属于自己的独特模式。让这种模式不断扩大入口，丰富场景和服务，实现世联行建立人与资产的联接的目标！