共享办公冲击下 传统写字楼该何去何从？

　　几年创业潮兴起，创业团队越来越多。但这些创业团队往往资金受限，涉足的领域又五花八门，所以找一处合适的办公地点是件不容易的事情，也从而进化出新的办公方式——联合办公与服务式商务中心，并在整个办公行业上逐渐占据了相当的比例。对于创业团队与小微企业而言，手续灵活、易租易用、装修温馨、氛围开放等是他们选择联合办公的主要原因，尤其是眼下还没有被充分带动起来的社群资源，更是联合办公能牢牢占据行业的重要砝码。而商务中心的高格调、高性价比与高服务也是热搜对象。然而，在联合办公与商务中心崛起的同时，是否就意味着传统写字楼会随之萎靡，甚至“没有市场”呢？他们之间的关系是各居一隅，互不相犯？还是龙争虎斗，不死不休？亦或是能够和谐相处，共创共赢呢？另外，为什么在国外运营的风生水起的We Work进入国内却频频引发“水土不服”的现象？这其中有什么致命问题吗？且看首届CSC商业场景创新大展上，深耕办公领域多年的大佬们高谈阔论，为你一一理清各种玄机~

　　联合办公、商务中心对传统写字楼的进化

　　今天的嘉宾与我们话题特别贴近，一个是在写字楼行业干了将近21年，对整个上海写字楼非常清楚。一个在国内做品牌连锁商务中心，已经将品牌运营地很大了。我们知道在很多年前，写字楼跟商务中心之间是不存在太多竞争关系的。大家虽然通过谈判在一个楼里面拿整层面积做商务中心，但实际上那时候讲的是相互共生关系，请各位嘉宾详细讲一下。（有部分删减）

　　嘉宾一：刘天飚

　　精华论点：

　　·无论是写字楼、商务中心还是联合办公，本质上的底层是办公。

　　·任何形式的存在都有合理性，它们之间没有矛盾，也没有任何冲突。

　　·写字楼的刚需永远存在。

　　这个还是比较复杂的，不仅仅是情感上复杂。任何一个行业如果想做的好，做的刺激是很有深度的，无论是写字楼、商务中心、联合办公，本质上有一个底层是办公，永远离不开办公。

　　办公是什么？是2B的底层，2B底层是办公、商务、社交、交易。2C底层是什么？吃、穿、住、行，所以底层是水很深的，不能很简单的说写字楼、商务中心、联合办公之间发生了什么冲突。任何的存在都有合理性，都有它真正的刚需。如果讲的很深大家就明白了，根本没有矛盾，根本没有任何冲突。

　　·不同的时间点你会发现，不同产品会满足不同功能。

　　某一种商业模型、某一种产品在不同时间点和不同地点出现的时候，它解决了不同问题，有的品牌在某一点上恰好出现，所以它成功了。有的品牌不是能力不行，资源不够，但是却消失了。所以罗胖子讲，“做时间的朋友”。这句话定义为我们今年年会主题，叫“长跑——做时间的朋友”。

　　·写字楼的刚需永远存在。

　　无论未来发生什么变化，技术革命，远程办公兴起，办公永远离不开，只是场景会发生改变而已。所以商务中心这个行业是在市场上经过30年历史验证的。我07年之前在纽约做商业地产，见证了雷格斯成长的过程。雷格斯在伦敦上市以后，进入美国发展，并购美国本土品牌成为了雷格斯成为一个国际性品牌最关键的一点，从此打开全球市场。07年我在北京开第一个商务中心，同年雷格斯在中国刚刚开两个点。现在雷格斯已经成为了全球老大，说明了它在十年间发展也是非常迅猛，也说明市场是有真的刚需。所以这个产品出现代表了一个时代，代表中国经济腾飞以后对高端服务业的兴起和需求。与此同时，国内本土品牌商务服务式办公也在兴起，十年过去，今天联合办公、众创空间该退出的都退出，该留下的都留下了，所以17年底是联合办公行业并购整合年。如果今年年底行业并购整合就会形成一种局面——行业回归理性。

　　·理性是什么？

　　理性是让一个行业良性高速成长最佳时期。泡沫期是带给人们无限遐想空间，包括很多赌性。赌性是人性当中最美好的，让人们对未来充满无限期待。最终结果是，人们会不断创新挑战自我。所以服务式办公这么多年，今天遇见的挑战，包括传统写字楼，与联合办公兴起之间没有根本的矛盾，是一个完全的吻合契机，只是这个过程当中需要彼此明白：你是谁，我能帮助你什么，你能够帮助我什么，最后形成一个繁荣共生的大办公生态。这是我认为今天面临的一个非常美好的景象。

　　刚才刘总表述跟我们的背景板话题还是比较接近的。王总您觉得做了这么多年写字楼，然后突然之间看到各种场景切入进来，您的想法是怎么样？未来有两种声音，一种是很多人讲这是给中小企业服务，干不了两年热情退却就没有了，还有一种人说以后可能写字楼三个字不存在了，叫什么不知道，但是以后肯定到处都是Co-working。

　　嘉宾二：王铮

　　精华论点：

　　·写字楼何种类型的办公存在都是有意义的，现阶段我会选择众创空间。

　　·We Work在国内没有找到合适的落脚点。

　　我讲一点浅的。刚才提到雷格斯，我在2000年的时候在雷格斯工作了6个月，那时他们在中国第一个办公中心在金茂大厦。雷格斯当时对中国的市场是一个很新的业态，大家对它是敬而远之的感觉。这样的商务中心当时提供的服务选择是，你可以让你的项目团队只驻扎三个月、六个月，不需要装修，也不需要签约，对你的灵活性有很大支持。当时选择雷格斯的租户更多是国外传统上的租户，IBM也是雷格斯的常客。雷格斯在上海长时间内只有三个点，它在伦敦一个城市就有42个点，全球好像是800左右。到今天再去看雷格斯，包括类似的产品，我觉得它们的变化不大。或者说你能够看到一些变化，但更多是在于装修的改变，或者是一些人员改变，我并不觉得它的变化跟我们现在所说的众创空间有太多关系。它的存在是有意义的，但也不至于有冲突，可能唯一的选择是说，我现在处于这个阶段，会选择雷格斯还是传统办公，或是众创空间，我个人感觉更愿意选择众创。

　　·为什么选择众创空间？

　　我非常热爱写字楼，我之前的团队也还在干他们写字楼的事情。但是我为什么选择重创，除了成本上的考虑，还会寻求一种差别，会寻求一种气氛。创业的人无论年龄、性别如何，他们都在做同样一件事情，但是这个事情在传统写字楼或者是传统商务中心找不到。大家都是没有任何顾虑和负担去干他们想干的事情。对于成功追求这个过程，大家都很愿意一起分享和参与，这个我觉得是众创空间吸引我的地方。

　　我觉得目前为止我所认识到的众创空间跟国外传统上，比如说We Work还真有一点不同。

　　We Work在国内我个人觉得它没有找到合适的落脚点。我觉得我们相对保守，在国外呆久了会open一点，We Work刚刚进入中国我并不觉得它会成功，不成功指的是它本身而不是整个众创，它进来可能体现不到在国内生存的几个特点。

　　一、它有一堆从小愿意分享的人群成为它的主要用户，我们国内没有。国人相对比较自我，不太愿意分享，国外的小孩子从小愿意分享，愿意去讲他们的观点。

　　二、国内的成本他们并不了解，我相信We Work在国外的成功更多是在于发展商对它的支持。回到国内，我相信他们更愿意拿钱砸一个好的物业把品牌树立起来。从我发展商那里得知，他们并不觉得他们愿意为We Work这样的产品付出，没有一起成长，一起成功的心态。这是我很担忧的事情，但同时也觉得需要去改变，能够去改变的事情。

　　刚才刘总表述We Work成本是有这样的问题，除了拿地成本更高，在中国这片热土上，还有很多改造方面的无形成本增加，还有政府也有可能给你带来导致你预算增加的可能性。无论你预算增加还是时间延长，都会变成你运营早期投入成本之一。所以从这一点上来讲，周贺干了20年写字楼，我也干了20年写字楼，原来是要打造很顶级的写字楼理念，但是我2015年自己出来创业后，再回顾到写字楼，发现我很享受联合办公，因为里面能够带给我们自由的、放松的，并且灵感可以激发的状态，就是不服老，愿意跟小鲜肉一起。

　　Q&A-现场提问：我今天过来看到联合办公商务中心和传统写字楼计划，这个话题我很感兴趣，我本人也是做这个行业的。我更想听到的东西是，刚才我们谈到联合办公、商务中心、写字楼这些不同的场景，虽然它们的存在有道理，也各有自己的业态，但也不可能覆盖彼此。所以这三个业态在我们这个行业里，客户如何定位？

　　嘉宾三：周贺

　　精华论点：

　　·任何行业里都有几个红利必须抓住，一个是人口红利，一个是模式红利。

　　我从来不去定义客户，因为客户不好定义。

　　在国内我们经常会讲抓住风口。风口是什么？无外乎是红利。任何一个行业里面有几个红利必须抓住。一个是人口，人口红利抓住了是着眼睛挣钱，雷克斯在国内火起来无外乎是赶上外企集中进中国那几年。这几年这个红利没有了，大家习以为常了，所以雷克斯的生意往下走是毋庸置疑的。我一直思考过去进入这个市场的时候，大家其实都是选择办公楼，就是一个非黑即白的产品，要么是民宅里面办公，要么是星级写字楼，没有其他产品。商务中心、联合办公的出现把这个市场的真空地带找到了一个符合我们的位置。

　　我相信现在刘总又做联合办公也做商务中心，都有产品的组合，其实倍格也一样。我们的场地一共分了三个区域，一个区域拿出3000平米做商业，有将近40家小型餐饮公司，生活配套服务公司，星巴克、棒约翰、DQ、简餐、米其林等公司也进来，他们的服务是给办公人群解决吃饭问题。我给这些商业的定位很简单，办公人群日常午餐可以在20~30块钱范围内解决，然后晚餐要有品质，然后再把生活配套类，如儿童护理、生活护理工作室，还有健身房植入进来。二层做两个产品，一个是20~30人办公室，一个是30~60人办公室，为什么定义这两个产品？因为做10个人左右的公司业务非常难，他们在周边租一个公寓，两居室、三居室就够了。而30~60人的群体是我的主力客群，他们的人数很尴尬，三居室住不下，所以给他们的面积是离卫生间最近，离窗户最远的位置。而三层做了350人大型办公室，当时我是很纠结的，因为达到350人这个规模的企业可能回去写字楼。我在350人中间切了一条分割线，给自己留了后路，如果找不到350人的公司，就切成两家也能分出去，最后美团把这个地方整层租下来了。

　　这也是很好玩的现象，一个空间由1500个办公位，如果都是30人间，会给我的招商带来很大压力。所以我就给自己做了一条安全线，就是三层的大客户，只要它进来我就死不掉，让下面的小客户帮我把溢价抬上来。任何大客户跟我的谈判过程当中我都会给它让利的，这是毫无疑问的。但是30人左右的公司我不会给他让利。这是我的小型配套，也是我认为目前抓到模式红利的一些要点，后面是效率，怎么能够做到资金的早收，成本的迟付，怎么把我的产品变得更好。

　　我现在有四个大型商家，这个很难得，过去的传统地产公司都没有做到一点，我让它一次性付给我生命周期四年钱，有一家客户是做超市的，进来一次性付了两年多的钱，一次性回流500万现金流。因为前期投入太重，只能通过这个金融杠杆变轻一点，倍格也是一直思考怎么把金融地产结合的更紧密一些。

　　嘉宾四：徐越

　　我昨天去（倍格）的时候也觉得很有意思。整个三层租给美团，这是我在2016年发现一个现象，就是当我们这种We Work生态环境能够被越来越多人关注的时候，其实客户已经完全不拘泥于是什么行业，是什么面积，是什么样的组织。尤其是对于传统的大客户来讲，他第一时间会去写字楼里面，又要的很急。

　　这几年我们会发现公司的成长和变化速度非常快，原来我们说做三年企业战略规划，现在三年都搞不清楚自己在什么位置上，所以企业会非常快速的迭代和发展内部组合。在这样的情况下找写字楼，可能会有很大麻烦，因为要找一个合适的空间，还要签三年合同，要至少花6个月时间来进行装修，卖家具，还可能面临装修期间员工辞职等等的事情。而如果选择联合办公或是商务中心，他只要去办公室看这个氛围是否符合自己的文化，基本上第二天就可以签约，第三天员工就可以直接拎着电脑入驻，这种场景切换已经把客户的行业和各种属性打破掉。

　　回过头来讲，我们其实也在讨论另外一个问题。这样的场景对于很多开发商来讲有两种声音，一种是联合办公算不过来账，因为所有开发商去参观联合办公都会说，这里多大面积，一共放多少工位，每一个工位卖多少钱，然后一算这个没有贵多少钱，算不过来帐。第二种是说联合办公之所以今天还能让你存活，是因为开发商没有进入到联合办公。北京和上海一线城市开始限购，所有商住被打压地一塌糊涂，开发商手里原本各种各样方式可以卖的房子现在转为持有，更多人开始找出路，持有经营办公，做联合办公或商务中心是最好的解决思路。您怎么看这个问题？做写字楼这么多年，您觉得开发商该冲入这个市场吗？

　　嘉宾二：王铮

　　精华论点：

　　·发展商可能暂时不会把重心放在联合办工上，但不代表他们未来不会。

　　·未来传统写字楼运营者可能会与联合办公运营者寻求合作。

　　我觉得发展商干联合办公这个事情本身需要条件，我认识的发展商从95年到现在，我并不觉得他们在寻求一种新的解决方案对于现在的写字楼状况。但他们并不会回避他们现在的痛点，但是对于联合办公这个事情，我并不觉得发展商会提到议事日程上，但也不代表他们未来不会。

　　发展商的背景和他现在的人员结构组成使得它可能没有把这个事情放在很紧急的位置，从而给到做联合办公的人有机会办这个事情，但同时也没有说非常支持。我个人感觉，将来发展商如果说愿意跟联合办公一块做这个事情，他们会意识到联合办公的实质是什么。现在联合办公规模是越来越大，但是本身规模也变得是独立平台在做这个事情。我并不觉得这是件好事，我觉得如果将来有机会还是希望周总刘总他们能够帮助发展商把整个大楼运营起来。联合办公做了那么多，租金差收的这么累，必须降价才能拿到500万回流。

　　我觉得未来会有这样一种趋势，传统写字楼运营者会和联合办公运营者合作。就是把联合办公现在所能提供给小微企业租户的服务延伸到大面积客户那里。大面积客户也在寻找他们减少公司运营成本解决方案，你可以问所有欧美公司他们是不是面临这样的问题，我给你的回答是，他们现在对所有的成本控制，是到每一个人头的。你也可以问所有外企行政主管，今年还有没有成本招一个助理，90%的人没有。

　　从我的角度来说，我觉得发展商是最有条件做联合办公的，只不过他自己没有深挖他的思想根源和资源。他还是把自己放在发展商位置。

　　·发展商在国外是伪命题，国外没有发展商三个字。

　　国外所有房地产从业结构，基金，代建商，资产管理，再加上各种各样供应商渠道。只有中国是发展商想吧所有事情全干了，其实你干不了。但是绝大多数地方，比如说上海，还是发展商说我是老大，我要怎么样，我想怎么样，这个东西马上就会被改变，或者说他们会很快放下自己的身段考虑出路在哪里。

　　嘉宾一：刘天飚

　　精华论点：

　　·共享经济在技术层面带来了一些底层颠覆，只不过表层还没有显现出来。

　　·中国发展商未来逐渐退化，会向资产大资管转移变成资产管理者。

　　我想讲的是，办公这个行业在今天发生这些变化，是源于技术层面发生改变。我们现在看稿移动互联网所带来的随便化、信息透明化、流量多元化，这些问题产生了所有企业办公需求发生改变，改变过程当中，联合办公兴起，We Work兴起，无非是搭乘了共享经济专车。

　　共享经济给我们带来什么，在技术层面带来一些底层的颠覆，只是表层现在没有颠覆。共享经济由于基础层面改变，使得传统物产资源，还有认知盈余被碎片化，产生了新的价值重构，链接重构和体验重构，如果没有移动互联网这个链接技术是不可能的。就比如滴滴打车和共享单车，没有互联网根本做不起来。还有体验重构，互联网给我们带来的感受多么好，微信是在以体验为核心，用户在上面体验引发产品认知。这个变化对我们传统办公产生了革命性改变。

　　我们刚才讲到开发商过去是有甲方思维，甲方思维会带来不良体验。我们所有的企业出办公室大家都有深处痛点，跟甲方打交道，一旦有一点点体验不好人就跳出了。在这里面有多少公司被物业折磨，被消防公司折磨，惨不忍睹，这在互联网里面不可能存在的现象。

　　·今天的价值再造是物产资源价值再造。

　　比如传统会议室，一个公司为了形象、面子做会议室，但是大部分时间都是浪费的，只要会议室一分钟没有被用就是浪费。在共享经济角度不允许这样的现象发生，所以所有资源基于空间与时间碎片化，重新组合产生新的价值重构，这就是今天所看到的办公时间，为什么对传统具有一定颠覆力。只是这个颠覆力今天尚未发生，我们不要拿这个做概念，因为做概念会害死很多人。

　　·第二是认知盈余价值重构。

　　我们所说的联合办公、共享办公模式，对传统写字楼具有一定改变或者是升级，实际上升的就是认知盈余价值重构。一个写字楼五万平米，传统上可容纳五千人，但这五千人有连接吗？没有。那他们有没有价值？都有。每一个人都是有认知盈余价值的，认知盈余过去却是被浪费的。而联合办公却让无数人产生连接，让无数人认知盈余发生价值重构机会，所以对传统办公有颠覆力。

　　提问者带来的问题是实实在在市场一线面临的困惑。到底是什么原因把这些产品进行区隔，客户群体需求存在巨大差异。比如吃饭，我们每一个人的口味都绝对不同，不同口味代表不同餐饮，我们这个行业也是如此。

　　我已经把共享办公行业定义为餐饮行业。餐饮行业是一个百花齐放，百家争鸣的行业，自古以来没有任何人可以一家独大，只有文化传承。像互联网一样，通过边际效益形成行业本垒，消灭其他竞争对手。

　　所以，未来写字楼、服务式办公、共享办公、联合办公是共生的。我们满足不同群体的不同味蕾，这是我们今天所面临的局面。中国发展商未来逐渐退化，会向资产大资管转移变成资产管理者。REITs一旦出现资金持有者，资产管理者，以及运营商，整个行业配套服务商都会发生改变。他们之间形成非常良好的上下游生态关系，彼此之间互惠互利，这里面有也本质，就是你要关注顾客痛点，关注产品体验，不能靠资源垄断别人，讹诈别人。体验好了，就会有无数人找你，跟你做多少广告没有关系。

　　·共享办公具有一定技术逻辑颠覆力，但需要时间等待。

　　也许是5年，也许是10年，所有人群体发生理念改变，认同了我要提高效率，降低成本，用共享经济理念让我更有竞争力，我不需要行政人员的时候，这个市场就进入了爆发阶段。在这个过程当中我们所有参与者，都是共享经济的红利分享者，我们每一个人只要有这个理念，就一定可以成功。