联合办公行业"寡头时代" 拼规模还有用么?

　　共享办公不仅吸引了众多创业者、汹涌的资本关注，也吸引了诸如万科、龙湖、远洋等国内知名开发商的布局。相比在房地产市场“高周转、拼规模”，开发商在联合办公行业中略显低调。反倒是完成运营模式升级、吸引多轮投资的联合办公企业，开启新一轮规模竞争。

　　历经成长初期的比拼，联合办公行业将进入“寡头时代”的信号，也更加明显。

　　一笔达两千亿元的生意

　　截至目前，在一级市场金融数据服务平台“鲸准”上仅搜索共享办公，就能显示出166个项目。高力国际提供数据显示，目前仅北京就有超过860家共享办公中心。

　　短短三年，如此大规模的联合办公空间如雨后春笋般出现在市场上，是否意味着行业已出现泡沫呢？

　　“现在80后、90后、00后的话语权越来越大，他们比较喜欢这样的工作环境，在这一代人里面，对互联网精神是平等、协作的认知非常深刻。”氪空间相关负责人在接受记者采访时表示，从发展来讲，共享办公肯定还有很大的空间，起码在今后几年是这样。

　　戴德梁行高级董事、北中国区写字楼-企业服务部主管严区海则解释称，北京是中国高科技行业及创新型行业的中心。这些行业的规模伸缩性强，初期不适合传统的固定办公空间。与此同时，这类企业非常注重创新以及跨领域合作，联合办公空间能为其提供这些功能。

　　易观国际分析研究总监朱大林根据其研究预计，到2019年，国内共享办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米。优客工场创始人毛大庆也曾表示，到2020年，共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。

　　运营模式：从桌子到社群升级

　　共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，赚取租金的差价。有业内人士便表示，如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公，其租金可以达到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。

　　氪空间CEO钟澍告诉记者，工位收入是基础，非工位收入已达到了20%。据了解，36氪目前运营模式为“圈地、拓客、提租”。具体来说就是：选取一线、准一线城市的优质地段；使用自有渠道，线上线下积极拓客；通过室内装修规划、孵化、会员体系等服务提升租金，并带来额外收益。

　　除此之外，部分联合办公空间选择用低租金物业换取利润。一位不愿透露姓名的从业者表示，通过资源置换等方式，上述联合办公空间可租到远低于市场价格的物业，这些办公地点虽不在核心区，但可通过低廉的价格吸引创业者入驻。

　　实现盈利后，部分企业把目光跳出“桌子”，吸纳更多跨界资源。

　　近日，优客工场logo迎来首次换新。毛大庆表示，此前“urwork”更聚焦工作,而今天变成 “ucommune” 代表社会化组织、大型社群的集合体。社群的生存法则可以涵盖互联网、新经济、创意产业、共享经济——还有共享办公行业。

　　转变背后的含义是优客工场不想继续做空间租赁的运营商，而是朝着社群大平台的道路上前行。据毛大庆透露，目前优客工场进驻35+座城市，入驻企业超过5000家，线上个人会员超过10万。

　　规模依然为王？

　　完成品牌换新的同时，优客工场已悄然开启新一轮扩张的脚步。据悉，1月3日，优客工场与洪泰创新空间正式完成全资并购。收购完成后，优客工场管理面积将拓展至40万平方米。

　　不仅优客工场，其他完成多轮融资的企业也在进行规模扩张。对此，严区海称，联合办公空间实现规模化盈利潜力巨大，资本对于该领域较为看好。

　　与此同时，获得资本介入的品牌已实现规模化，逐渐利用资本优势打响价格战，部分实力较弱的企业已被淘汰，行业对新进入者形成了一定的壁垒。

　　相较而言，开发商在联合办公领域都表现的较为谨慎。据了解，万科、金地、远洋、新城、龙湖等企业都推出了自己的共享办公品牌，但多处在与第三方合作和试水阶段。

　　对此，上述业内人士称，房地产行业已进入“高周转、拼规模”的时代。对于联合办公空间而言，规模并没有那么重要，“一些规模小的创客空间可能只有几家甚至一家店，却能很好的实现盈利，满足自身生存。当规模变大后，反而会因管理失调，利润下降。”

　　也有观点认为，联合办公类似于地产行业，首要的竞争因素是地段的竞争，一线城市商务区联合办公扎堆现象尤为明显。近两年，供应持续增加，价格战在所难免。除此之外，不能进入第一、二梯队的联合办公企业融资将越来越困难。

　　不可否认，得益于需求的持续增长，就目前而言，共享空间的市场需求非常大。无论是国家队、开发商、投资机构，还是那些主打差异化、小而美的公司都有足量的发展空间。但如何管理和运营好自持项目，更加高效、更加智能地运营空间，将人与空间构成一个和谐的生态系统，或将成为未来空间运营的进化方向。