存量改造时代联合办公市场趋向规模化生长

中国网 · · 2018-04-20 11:22:00

　　随着市场参与者的日趋成熟，国内联合办公增值服务的种类和效率也有待进一步改善。

　　4月11日晚上，联合办公空间鼻祖WeWork 25亿人民币收购中国裸心社的消息不胫而走。次日上午，裸心社员工被告知，公司将与WeWork合并。此次合并期预计为半年左右，今年年内，裸心社还将是独立运营。

　　联合办公空间，英文为“Co-working Space”，最早由美国人Bernie De Koven在1999 年提出。但是真正使得联合办公火起来的，是被媒体广泛报道的WeWork。这家与Airbnb、Uber齐名“共享经济三巨头”的美国企业，于2016年正式进入中国市场。

　　针对本次合并，我们且不谈WeWork在中国运营得好与坏，也不说裸心社是否融资不畅而出此下策。就联合办公领域而言，目前国内市场已有渐热趋势，并已形成多个领军企业通过并购扩张，占据市场。

　　联合办公市场的资本浪潮来袭，只为规模化

　　2017年3月，高力国际发布《2017年灵活办公空间展望报告》指出，中国联合办公市场空间在2000亿元左右，将保持每年30%的增长率，到2020年将达到2500亿元，而到2030年，30%的办公空间，将会是联合办公空间。跨国公司或将成为联合办公空间的主要用户。

　　进入2018年，联合办公的资本浪潮率先来袭。据不完全统计，2018年第一季度，国内联合办公市场完成了6宗融资/并购交易。

　　参照业内领先企业之一的优客工场的动向，我们可以推测，国内联合办公市场即将进入规模化竞争时代。联合办公市场只有完成规模化的进程，才能体现企业连接和生态圈的价值，衍生更多创新的商业模式。并且，联合办公依托于租金现金流，规模大小至关重要。规模越大，其在获取优质地产资源方面就会有巨大优势。

　　商业存量改造时代的一把利剑

　　乾立基金在《存量时代，在发展与变革的大潮下守正用奇》的白皮书中提到，随着中国经济近几十年的快速发展，城镇化建设初期目标已经基本完成。为了进一步满足长远发展的需求，目前中国一、二线城市对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求开始不断上升。

　　存量改造对于操作者的物业选择、改造理念、运营能力以及自身商业模式都有着较高的要求，过往单纯的抬高资金拿地造楼再销售周转的开发企业模式将不再适用。联合办公作为轻资产属性存量改造的细分领域，通过租赁或合作的方式获得物业的使用权，之后进行改造并主要以收取租金差维持运营。这类模式对资金要求低，但对团队的运营管理及改造能力较为看重。

　　在外部环境上，一方面，国内一线城市核心商务区办公刚需逐年稳健增长，新兴商务区凭借交通便利、配套完善、相比中心区较低的租金成本以及税收优惠政策等优势，崛起势头也较为明显。另一方面，在国家鼓励众创发展的政策支持下，创业背景的小型团队如雨后春笋般出现在市场。联合办公顺时而生，既享受了较为成熟的供给侧支持，又有着可观的客户需求作为支持。

　　2018联合办公的走向

　　对于任何一个地产相关产业，资金问题是实现持续运转的关键，联合办公也不例外。目前国内联合办公项目主要依靠股权融资和运营收入来维持经营现金流。

　　股权融资方面，以2018年第一季度国内联合办公市场的融资情况来看，总共的融资金额达到13亿人民币。而同为存量改造获取租金差和物业增值模式的长租公寓领域，目前已经实现资产证券化拓宽企业融资渠道的试点。由此可见，最快今年以内，国内联合办公市场有望效仿长租公寓领域，出现资产证券化产品的先行试点。

　　收入方面，国内目前联合办公的主要是收取租金差，但由于前期租赁、改造成本很高，仅靠赚取差价实则很难快速回本。因此，增值服务的引入将是提高收入，增加盈利渠道的主要方式。事实上，目前已有部分领先企业率先踏足这个领域，如氪空间除了提供联合办公空间以外，还为入驻企业提供工、商、财、法、税等工作方面的增值服务以及其他生活类服务。随着市场参与者的日趋成熟，国内联合办公增值服务的种类和效率也有待进一步改善。