硅谷地区的企业 会以什么标准来选办公空间?

TOP产业办公研究院 · · 2018-07-14 09:36:50

  随着经济的增长,现有的土地使用模式存在大量压力:交通拥堵,私人汽车占该地区温室气体排放量的28%,是湾区最大的单一来源。

  湾区,虽然不是一个行政区域,但这个抽象意义上的地理区域已成为世界上最强大的经济体之一。在过去的半个世纪里,技术和创新已成为旧金山湾区经济的命脉,该地区的大部分新工作都在新兴的知识领域,湾区的专利数量也在全球遥遥领先,而数字世界的大多数巨头都扎根在这。

  特别是最近10年,湾区经济已从大衰退中反弹,2010年至2015年新增64万个就业岗位。旧金山和圣马特奥县的失业率在2016年第四季度仅仅为3%。就业增长在知识技术领域最为强劲,这些工作岗位占湾区工作岗位的22%,增长率高达36%。

  随着经济的增长,现有的土地使用模式存在大量压力:交通拥堵,私人汽车占该地区温室气体排放量的28%,是湾区最大的单一来源。住房严重不足:这让很多年轻的科技人才放弃硅谷而选择奥斯汀这样的新兴小城,高昂的环境和社会成本让湾区不得不重新思考工作方式。

  湾区工作郊区化是历史造成的,与信息技术的出现密切相关。 大部分海湾地区的工作场所都是在战后时期演变而来的,那时候土地便宜,道路容量大,当时的文化也偏好郊区氛围。

  更重要的是,硅谷有“超弹性”文化。也就是说,公司的增长和衰退都特别快,这需要办公空间具有高度的灵活性,但缺点是,建筑需要有能力“快速消失”:建筑模块化标准化,专用停车场,整个办公社区跟周围功能几乎没有关系,必须要完全依赖私人汽车。

  SPUR通过一年的时间,对硅谷的办公总部进行走访调查,重点关注快速增长的知识部门,采访了大量的雇主以及规划,交通,房地产,建筑,设计和经济领域的专家,发现了企业在总部办公选择上的四大驱动力。

  1.人才获得及保留

  湾区创新经济中最有价值的资产就是人才。 吸引和留住顶尖员工的竞争非常激烈,因为公司的竞争到最后就是竞争人才,这让他们竞相使出各种手段(包括办公场所)来吸引和留住高素质的员工。

  所以,搞清楚年轻科技人才的文化偏好特别关键。这些年轻人想要城市化的生活方式,并且不愿意长时间通勤。为了应对这些偏好,创新科技公司正越来越多地迁入城市(旧金山市区),代表案例是:Salesforce,Twitter,Yelp,Airbnb,Uber(奥克兰)和亚马逊(西雅图)。

  包括Box和SurveyMonkey在内的其他公司都位于稍微小一点的但交通便利的城市中。

  虽然,很多科技公司还是继续游荡在偏远的郊区,并且没有什么设施配套,没有公共交通。这时候,他们的解决方案是:提供员工班车;并提供诸如高端膳食服务、洗衣、理发、宠物护理、按摩等等的额外福利和设施。

  所有这些举措都是激烈竞争的反映,以满足员工的需求和愿望,并希望增加员工在工作场所的时间。

  总之,时代也在变,人才的需求也在变,越来越多的人更喜欢可步行、城市化、设施丰富且服务周到的地方。

  2.安全/知识产权

  保护知识产权是竞争激烈的行业的首要任务,即使技术或者技术上的优势也很小,但因为时机的差别,也是“一步领先步步领先”的节奏。

  所以,你可以看到硅谷有不少郊区类型的低密度的多层建筑企业总部。 当然,在园区内提供设施配套,也减少了工作人员在公共场所(和工作之外)所花费的时间,这与一些企业希望在隐蔽的环境中创造一种孤立和凝聚力的企业文化是一致的。

  即使在城市地区,一些公司也创建了密闭的垂直总部社区,与周围环境很少有关,如Adobe在圣何塞市中心的总部。 当然,也有一些开放的公司,比如亚马逊,办公总部在西雅图市中心,高层和中层建筑混合在一起,故意鼓励员工外向型生活,把周围的街头生活作为灵感来源。

  有些郊区总部园区更符合大学校园模式,相对开放,比如山景城的谷歌总部,而其他,比如苹果和Facebook,就不开放。

  这些开放与否的决策对交通和公共空间具有重要影响:不开放的总部园区远离街道和公共场所,跟城市的连接非常低。对于整个社区来说,其影响相对消极。

  但是,即使是需要高度安全的办公环境也可以跟城市相融合,比如银行,法律事务所就做到了 - 他们提供了高度安全的工作场所,但还是在城市区域。

  3.大平层

  大面积的灵活的平面布局(每层至少有60,000平方英尺,大约是5500平米的可用空间的建筑)是硅谷企业文化的重要组成部分。 还记得美剧《硅谷》最新一季里最后一个镜头么?一望无际的大平层:

  这些空间可以快速组装和重新配置,可以轻松且自发地进行大型团队的互动,它们在某种程度上表现了更扁平的管理文化。而在高层的楼层中,垂直的构建方式广泛被认为是无缝协作的障碍。

  正如一位高管所说,“当你在做是否进入电梯的那段选择的时间,对于科技人才来说,就是浪费掉的时间。”

  办公室也变得更密集和更开放,“远古时代”的隔间办公室迅速让位于各种不同形式的工作环境,从非正式的桌子群到团队合作,到私密的个人冥想沉静空间,空间形式应有尽有,以前,每千平方英尺可以容纳三名员工,而现在,浓度提升了一倍!

  大平层的极端案例是 Facebook的总部,这是一个占地近43万平方英尺(4万平米)的一个巨大的工作空间。(第一层是停车场,第三层是屋顶花园。)

  而Nvidia位于Santa Clara的总部建在两个连续的250,000平方英尺(约2.3万平米)的楼层上。

  在任何可能的情况下,对于一些公司而言,最大可能的大平层是必须尊重的原则。

  虽然这些都是极端例子,但它们反映了影响工作场所设计和文化层面更大的趋势,于是,在城市里,科技公司喜欢老旧工业建筑,对大平层的渴望是最最重要的原因,没有之一。

  比如:Twitter与优步总部就是这些例子。但是这种大平层在城市中是非常稀缺的产品,精明的开发商和规划人员一直在探索建筑类型和政策,以便新建筑能够满足这类要求。

  4.能适应增长和退出的策略

  在创新经济中,今天的创业公司可能是明天的“独角兽”企业。

  比如,3年时间,Airbnb从个位数的员工,发展到500余人,而独角兽Theranos在丑闻被曝光后,也从300多位员工迅速衰减到20名员工。

  特别是有潜力的新公司,受风险投资推动,正在以令人眩目的速度扩大规模,需要大量获取随时可用的办公空间。 而当一家公司关闭,失败或被收购,它必须迅速脱离这个空间。

  其实,硅谷工作场所最常见的模板本身并不是某个大型的总部园区,而是一个重复的模块化建筑,它们是标准化的,因此可以快速融资,建造,租赁和修缮。

  快速进入、快速退出,是一个刚性的驱动因素。

  不过,从政策和城市形态角度来看,这种模块化形式可能会带来严重的不利因素,因为这些办公场所被停车场所环绕,而且它们永远不会形成连续的、适宜步行的街道界面。

  大公司通常拥有核心总部,然后租用附近的其他建筑物。 只要公司比核心校园大,这种模式提供了一定程度的灵活性。 但是,如果公司收缩,它将面临难以转手的搁浅资产的风险。

  传统的城市多租户办公楼提供了极好的市场弹性模型,并且可以安全地进行

  重新用于单层或更少的模块。 除空间本身之外,交通和公共设施会保持不变,所以这个地方可以随着时间的推移增加价值和效率。 这种新的创意租赁可以对增长的不确定性提供风险缓冲。

  不管是新一代人才的需求及生活工作方式的改变,还是技术的改变,抑或是政策及NGO们的推动,湾区,作为全球的创新高地,正在改变自己的“工作图景”。未来,人们会发现,这里将会是一个步行社区,便捷通勤,充满活力,城市像星座一样环绕着海湾,工作在这里的人们充满热情,每个人都热衷于分享想法和活力,生活,工作和娱乐体验将会更为激动人心。

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