光明?黑暗?共享办公行业该往何处去

地产壹线 · · 2018-07-18 10:03:47

  热闹的公关口水战和层出不穷的估值故事,始终伴随着这个行业。

  共享办公行业分为两个阵营,谁都瞧不起谁。

  以氪空间为代表的CBD路线,走的是“城市中心”道路。拿物业一定得是城市核心地段,最好是地标大楼。品牌调性要高端、大气、上档次,媒体宣传一定要提“共享办公和孵化器不是一个概念。”运营能力是重中之重,桌子间距由1.3m调整为1.1m是一定要说的,专注装修、采购这些与成本相关的内容。

  相比之下,以优客工场为代表的孵化器路线画风就不太一样。选址往往在产业园区等比较偏远的地方,除了一线城市,三四线也有政府合作项目。营业面积是一定要拿出来大书特书的,今天加盟了XX家,明天拓展了多少平方米,后天我们又收购谁谁谁了。连隔壁的氪空间都忍不住出来吐槽“我是直营,直营和加盟的面积能比吗?”

  热闹的公关口水战和层出不穷的估值故事,始终伴随着这个行业。要想真正的看懂共享办公,我们得从最基础的问题开始问起。

  共享办公如何盈利,它解决了什么问题?

  两种路线的背后,是两种不同的客群

  戴德梁行北中国区写字楼—企业服务部主管严区海点出共享办公盈利模式的核心:“只要企业租用共享办公工位的成本低于企业租用办公楼、自建行政管理的成本,共享办公就能实现持续盈利。”

  企业租用办公楼的成本不只是租金,还需要考虑到办公设备维护采购以及折旧、行政部门人力成本、装修办公楼需要占用的时间成本等一系列因素。除此之外,企业租用办公楼还面临这一个天然问题——使用效率不高,典型案例是会议室的大量空置。由于共享办公公区和会议室的实行预约共享制,单位面积办公空间能够容纳下更多工位,提供更多的办公服务,从而提升了空间效率。

  共享办公的客群特点是,不愿意单独租用办公室、组建行政部门,或者公司人员规模弹性较大。中小企业、大企业的灵活团队和初创公司成为共享办公的天然客户。CBD路线针对的是中小企业以及大企业的灵活团队,孵化器路线针对的大多是初创公司。

  两种路线的分化和延展

  共享办公的盈利主要来源是租金差,租下旧物业改装之后,以工位为单位进行散租。虽然盈利来源一样,但是不同路线的运营模式有非常明显的区别。

  CBD路线原始物业价格高,地段好的高档写字楼不缺需求。戴德梁行的数据显示,北京核心商圈写字楼空置率常年维持在5%以下,也就是说基本没有空置。共享办公企业要在CBD拿楼,并没有议价优势。

  中小企业以及大企业的灵活团队,对地段以及办公环境有比较高的要求。这一类客户有比较稳定的收入来源,租金承载力也比较高。拿楼成本降不下来,CBD路线的盈利策略就变成“提升品质推高工位价格,强化运营削成本要利润。”

  以氪空间为例,公司自己拥有设计团队和工程管理团队,让项目工程进度加速的同时,整体装修成本能下降20%~30%。除此之外,氪空间还定制了自己的桌椅办公等设备,桌子在保持桌腿距离不变的情况下,长度由市场上常见的1.3米缩短到1.12米,目的就是为了能在2.4米宽的房间里多塞进一个工位。

  相比之下,孵化器模式在物业获取成本方面占有更多优势,但是孵化器模式也带来一个问题,工位价格不高。在严区海眼中,这一路线如果大规模扩张规模,将为面临一个非常严峻的挑战——入驻率。“在核心地区,由于需求较为旺盛,入住率是有保障的。”相比之下,孵化器的公司由于创业风险问题,直接影响了此类共享办公企业的出租率。

  不久前运营共享办公SOHO 3Q的潘石屹公开表态,从2015年开始到现在,SOHO 3Q经过3年的运营后发现,专注于创业公司的出租会使得工位的转换率较高,几乎每半年就换一批,也使得工作出租率一直徘徊在88%左右,无法继续增长。

  但是孵化器类共享办公企业有一个特别的收入来源——政府补贴。某共享办公头部企业高管表示,“优客工场基本上选址都是郊区,也是因为它走的是政府补贴的路线。优客工场在各个城市有和政府合作的项目,成本很低。据说现在已经开始走授权代理,依靠自身品牌做溢价。”

  行业前景:光明还是黑暗?

  “理论上,联合办公发展最快的国家在中国。”严区海表示,“一个季度我们观察到有500个联合办公网点开业,这个租赁物业的数量让我们非常震惊,而且出租速度很快,能够迅速租满,说明这个需求是有的。”他认为,中国共享办公发展速度远超其他国家的原因,主要是中国的高科技产业已经走到了世界前列。同时中国拥有各个经济体中最活跃的新经济。科技作为共享办公的基础设施,支撑共享办公行业的快速发展,而蓬勃发展的新经济源源不断创造需求,使得共享办公仍能以一个较为健康的姿态进行发展。

  科技的快速发展直接作用是让公司和团队小型化。依托互联网平台,无论公司大小,几人或者几十人的团队已经成为公司的核心组织结构。小型化的公司结构让共享办公拥有了大量潜在客户。

  行业的天花板在哪儿 ?严区海认为预计未来5年内,共享办公的规模将占到商业地产的10%左右。“共享办公某种程度上成为了写字楼的配套措施。部分企业短期内出现人员增长的情况下,可以选择分流一部分去共享办公空间。”

  另一方面,共享办公在短期的烧钱扩张期结束之后,应该会迎来价格上调的调整阶段。“现有的行业利润率还是太低了,有一部分企业在运营、选址上如果出现问题,应该会被行业淘汰。剩下的企业在几年后的时间内,应该会让整个行业的投资回报率回正到正常的水平。”

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