3年回本入驻率90%以上 直击昆明共享办公市场

　　共享办公走俏昆明，似乎并不意外。

　　依托“空间＋服务＋社群”的融合模式，共享办公空间、办公服务、第三方服务、社群等，实现社区的封闭互联，产生“1+1>2”的乘法效应，共享办公对于去库存化、降低楼宇空置率，意义重大。

　　记者调查发现，在昆明，优秀的共享办公运营商不足10家，企业入驻率大多保持在90%以上，选址以空置率较高的写字楼为主，大多数门店约莫花费3年的时间能回本甚至盈利。

　　数据

　　275万平方米存量，需6年消化

　　根据锐理数据发布的《2018年上半年昆明楼市研究报告》：上半年，昆明写字楼供应27.47万平方米，同比增加73%；成交22.75万平方米，同比下降41%。截至6月30日，昆明写字楼存量为275.21万平方米。如果按照上半年月均去化3.76万平方米来计算，需要73个月、约6年时间来消化，存量较大，去化任务艰巨。

　　“由于办公群体年轻化、办公环境的流动性，以及科技的驱动，共享办公被越来越多企业所接受。但相对于发达城市，昆明的共享办公仍处于发展初期，入驻品牌运营商不多、总体量偏小，市场空间巨大。”戴德梁行写字楼部董事席芳说，目前成都入驻甲级楼宇的共享办公品牌已经达到17家，总体量超过43万平方米。

　　她认为，北京、上海、广州、深圳等城市的共享办公市场已经相对饱和，进入了并购阶段；杭州、武汉、成都等城市正处于加速发展期；昆明写字楼存量大，属于当前关注度高、下一步将被拓展的重点城市。未来，共享办公将在昆明发出更强音。

　　调查

　　选址写字楼，入驻率超90%

　　记者走访发现，昆明的优质共享办公运营商不足10家，本土品牌主要有优创空间、沃力空间、复兴梦·创业工场等，外来品牌主要是雷格斯、优客工场、WORK+等。

　　目前，昆明的共享办公运营商都比较钟爱写字楼物业。云南优创商业营运管理有限公司董事长石远告诉记者，目前优创空间在昆明已经开设了巨龙大厦、建设大厦、鑫都韵城、滇池时代四个门店，均选址写字楼；筹备中的大悦城店、三合商利店，也位于写字楼内。此外，优客工场昆明首店选址霖岚大厦，WORK+昆明首店选址呈贡新区七彩云南第壹城的166天阶，雷格斯同德·昆明广场店、东方首座店，均选择了写字楼物业。

　　石远介绍，目前，优创空间鑫都韵城店的企业入驻率为100%，巨龙店、建设店的入驻率保持在95%以上，开业仅一个月的滇池时代店入驻率已经超过40%。优创空间的入驻企业包括混沌大学昆明分社、品牌服装代理商亚际服饰、美团酒店住宿事业部，以及北京首汽共享汽车、中国地产三十强佳兆业地产等。昆明盈克沃客加企业管理有限公司总经理助理杨建介绍，WORK+七彩云南店的企业入驻率一直保持在98%；优客工场昆明项目负责人裴恩俊表示，优客工场霖岚大厦店今年3月19日开业，短短四个月，入驻率已经达到了90%。

　　但是，位于阳光A版的复兴梦·创业工场运营情况并不理想。以“帮你创业”为宗旨，复兴梦·创业工场共引进了昆明海莱眼镜、创谷教育、扬航培训等企业，入驻率不足50%。

　　记者对比发现，优创空间、WORK+、优客工场不仅能为入驻企业提供高速WiFi、公共前台、固定电话、免费咖啡、娱乐区域、复印打印等服务，还通过独有的社群进行创业交流和经验分享，为创业者扩大社群、扩充优质人脉。但复兴梦·创业工场不仅没有着力打造优质的公共服务空间，连公共前台也不在岗。

　　“共享办公突破传统的办公楼限制，为小、微、中型企业打造一个高度灵活的个性化办公产品，将企业独特的行业特征融入现代化办公设计空间中，享受专属‘定制’的办公体验。其优势在于不受时间、地点限制，只需一张移动办公卡和一台电脑，即可在共享办公网点办公和商务洽谈。由此可见，配套和服务非常重要，这也是本土共享办公品牌的取胜之道。”石远分析说。

　　租赁

　　按月起租，平均600元/月/工位

　　入驻率高达90%，那么租赁方式是怎样的呢？

　　记者发现，大多数共享办公运营商要求入驻企业按月起租，会议室以小时起租。目前，昆明仅雷格斯的办公空间可按天起租。

　　“以优创空间巨龙店为例，位于大厦的四、五、六层，共计3000多平方米，配备了48间办公室、12个会议室。4人间租金约为2940元/月，12人间租金约为6800元/月，20人间租金约为14000元/月，可容纳80人的多功能会议室租金为100元/小时。”石远说。

　　裴恩俊告诉记者，优客工场霖岚店的工位按月起租，会议室以小时起租，平均每个工位600元/月。记者了解到，WORK+七彩云南店平均每个工位590元/月，与优客工场价格相仿。但雷格斯东方首座店的工位约为61.8元/天，同德·昆明广场店的5人间约为16000元/月，因为选址于5A甲级以上写字楼，加之模式化服务与管理，雷格斯的市场价格明显高于其他运营商。

　　创新

　　科技与云南元素，一样不少

　　昆明的瑰丽多彩、西双版纳的蓊郁，以及野生动物带来的灵动和新奇，都在优客工场霖岚店变成了有趣的元素。在这里，大象是墙上的书架，是前台的展示，更是陪伴创造者们的生灵。

　　“同时，霖岚店还设置了健身房，大伙儿在办公之余去健身房跑跑步、练瑜伽、练臂力，而且收费只是外面健身连锁店的一半，何乐而不为？”裴恩俊说。

　　石远认为，除了云南元素，科技也是共享办公运营商发展的重要支撑点。“巨龙店是优创空间的1.0产品，目前滇池时代店已经跨入了4.0版本。除了标配，滇池时代店还设置了大型（可容纳70人）、中型（可容纳20人）、小型（可容纳8人）会议室共11间，会议设备支持远程会议、手机镜像投屏、电脑传屏、二维码扫描保存文件、远程二维码投票等功能。”

　　正如纳什空间创始人兼CEO张剑所说，从门锁、WiFi、温控、声控、PM2.5控制，到业主端和企业端App、网站、微信、小程序、VR、AR、电子签约，以及纳米系统、CRM、OA平台、Bim系统、资产管理平台等方面，纳什空间在下一个五年将要实现全面的互联网化。值得相信，这也将成为昆明乃至全国共享办公运营商的奋斗目标。

　　盈利

　　3年回本，资金来源于4个维度

　　共享办公能盈利吗？这是公众所关心的。

　　记者采访发现，目前昆明共享办公运营商的盈利主要来源于租金差、政府补贴、服务性收益及投资4个维度，基本能在3年内回本甚至盈利。

　　以优创空间为例，巨龙店租入价格约为40元/平方米，租出价格约为150元/平方米，租金差约110元/平方米。同时，优创空间已成功创建云南省级众创空间，获得政府相关部门80万元的补贴。其次，优创空间通过代理企业注册、公司做账、人事招聘、咖啡服务等，能获得服务性收益。天使投资人，是优创空间的重要角色和身份。“目前，优创空间以天使投资人的身份，入股了旗下10%具备良好发展空间的小微企业，这将成为优创空间的盈利来源。”石远说，经过测算，优创空间的门店基本能在2.75年内回本。

　　裴恩俊告诉记者，创客空间霖岚店的收益主要来源于租金差、服务性收费和投资性收益，霖岚店预计3年左右能实现盈利。

　　共享

　　“走出去”与“引进来”

　　记者了解到，通过资源挖掘与融合，以及延伸链条的打造，共享办公运营商越来越注重“走出去”和“引进来”。

　　石远告诉记者，优创空间除了在昆明已开业4家店、将开业两家店，还在筹备南京、南昌两家特色门店。“优创空间属于云南本土品牌，正在努力‘走出去’，向大城市输出。未来，我们会覆盖北上广深等发达城市，达到50000平方米的规模。”

　　优客工场乐于引领入驻企业“走出去”。“我们帮助红河建水的紫陶企业走进新加坡，也助推马来西亚兰卡威的旅游企业进入昆明。”裴恩俊说。

　　“走出去”与“引进来”，已经成为共享办公运营商的重要砝码。

　　难道只是成本的故事一起讲？

　　可以想象，一间普通的办公室里，有人是会计师，有人是广告策划，还有人是销售……本无交集的一群陌生人混搭在一起：他们只租用一张简单的办公桌，每月支付600元左右，就能共享办公空间、办公设备甚至文秘。

　　“共享办公”是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在共享办公空间共同工作。在特别设计和安排的办公空间，彼此完成各自的工作。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等，特别适合小型的创业团队。想创业，得有场地、有设备，需要租房、买家具、装修、购置办公用品等，对于一个刚起步的创业者来说，是笔不小的开支。

　　《戴德梁行—大中华区联合办公报告》（下称“《报告》”）中指出：“从对写字楼空间的租赁上看，共享办公是大中华区写字楼市场发展最快、最值得关注的新兴力量。在今年一季度末，在国内主要城市，已经有550个共享办公场所，而在几年前，共享办公还只是一个新兴的办公概念。”

　　“在过去的几年中，共享办公空间受到了越来越多客户的欢迎。”戴德梁行写字楼部董事、成都和昆明楼宇促进会楼宇经济专家席芳介绍说，当越来越多的“80后”“90后”步入职场成为职场主力，相对于传统办公室中一成不变的格子间，他们更加青睐于灵活的工作空间、更好地交流互动的工作场所。共享办公场所的设计和运营更符合这一代人的职场需求，他们将这种环境和空间看作是生活方式的延伸。

　　另一方面，与传统办公室相比，共享办公空间通常允许更灵活的租期和更大的空间灵活性。“比如一些团队的项目开发周期时间不长，或是公司的业务人数突然增长或减少，共享办公室就可以解决这类用户在使用办公场所时的不确定性。”席芳说，共享办公最大的优势还在于大大减少了传统租赁中产生的成本，如装修成本、管理成本、时间成本等。入驻用户在享受高质量的工作场所的同时也能享受到多项专业服务、更多的圈层活动。

　　《报告》中显示，目前大型共享办公品牌在大中华区三大门户城市（北京、上海和香港）的市场份额已经逐渐蔓延到了二线城市。现在，有部分共享办公品牌运营商已经宣布将进驻二线城市，如武汉、成都、杭州、苏州、南京、天津、青岛等。随着这些共享办公品牌扩大他们的运营网络，更多的潜在用户将被吸引。

　　这些被吸引的用户可能是个人或者初创型企业，也有可能是想要在二三线城市设立分支的本土和跨国企业。预计在未来三年，共享办公将出现在中国大陆每个二线城市以及众多三线城市。

　　“我们看好昆明共享办公市场的增长潜力，主要是基于昆明写字楼客户结构和需求而言。首先，从昆明优质写字楼的使用客户来看，有33%的客户是本地企业，以及41%的客户使用面积在300平方米以下，可见本地中小企业是昆明写字楼的重要客户之一。这类型的用户对于综合成本以及配套是非常敏感的，共享办公的综合性价比优势对于这类用户有相当的吸引力。其次，我们发现近年来新进昆明的企业有呈现快速增长的态势。这些企业在进入昆明之初，一般是办事处或者联络处的级别，因而也产生了大量的过渡性办公和临时办公的需求，共享办公的空间组合灵活、配套服务完善、租金价格可控的优势就相当明显。”戴德梁行市场及业务发展部助理董事尚文杰告诉记者。（记者李梦瑶报道）

　　仲量联行：灵活办公空间或将成城市标配

　　当大众的工作和生活正在被共享经济改变的时候，资源也因共享而再生，产生了更大的经济价值。随着互联网文化的发展，自由、平等、舒适的工作环境成为互联网时代深受上班族向往的风格，具有巨大成长潜力的灵活办公逐渐步入大众视野。

　　2015年至今，中国的灵活办公市场发展迅速，该领域运营品牌的扩张更是呈井喷式增长，这也引领着中国办公楼市场变革的风潮。仲量联行研究显示，灵活办公在一线城市的甲级办公楼年净吸纳量从2016年的5万平方米上升至今年预期的35万平方米，占比由1.8%上升至9.7%。二线城市的吸纳量更是在两年内上升超过10倍，年净吸纳量从2016年的2.5万平方米上升至今年预期的29万平方米，占比从1.6%上升至8.4%。

　　“灵活办公品牌经历了2016年的急速扩张，在2017年下半年进入兼并购热潮。”仲量联行成都分公司董事总经理谢凌告诉记者，“就商业模式来看，大多数表现为，租下一个空间，较大可能选在优质办公楼，然后装修改造、对外招商或是对接政府孵化器功能，最后组建社区活动。租金、服务性收益以及入驻企业投资回报是灵活办公的主要收入来源。但较低的门槛使得市场竞争非常激烈，最终在整体市场成功的是在产品或服务上做到极致的企业。”

　　从楼市“去库存”的角度上看，灵活办公品牌的入驻，无疑是加快了办公楼市场“去库存”的步伐。“相较于成都成熟的双创环境以及人才政策带动的产业升级，昆明市场中灵活办公的不断引入虽然能在短时间内解决办公楼‘高库存’问题，但这些企业的二次招商会成为市场下一步的难题。”谢凌分析说，“人才引入是一个重要办法。”今年3月，《云南省“千人计划”实施办法（试行）》《云南省“万人计划”实施办法（试行）》印发，云南省计划用5至10年引进数千名各类别高层次人才，力争10年培养1万名左右高层次人才，这些高层次人才的到来将转化为灵活办公的真正需求。

　　“未来，业主与灵活办公运营商之间的合作经营或是签订管理合同可能会变得更加普遍，开发商的新开发项目中灵活空间比例越来越高，灵活办公空间可能成为物业开发的一个标配设施。”谢凌说，“除了物理空间外，运营商越来越多提供以办公空间或社区作为服务平台和技术驱动的解决方案，让企业能够与潜在商业合作伙伴建立联系与互动。”（记者李梦瑶报道）

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研:

　　突破办公室“孤岛效应”

　　近年来，传统经济受到了共享经济的严峻挑战，共享之风越刮越烈，共享办公室落地各大城市，成为写字楼革新抓手。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，从2015年共享办公领域的爆发至今，共享办公概念人气高涨，但也导致了业内良莠不齐。经过两年的行业洗牌，活跃的共享企业快马加鞭抢占市场份额拿到融资并宣布盈利。在这个利好的背后，共享办公或解决昆明中小型企业痛点和办公人群的新社交需求，突破办公室“孤岛效应”。

　　周大研认为，经历了从政府主导支持的众创空间和孵化器，到共享办公空间的崛起，再到共享办公的提出三个阶段后，无论对产业园区还是传统办公写字楼都是一次巨大的变革。从业内来看，共享办公室对传统写字楼的革新，将重构写字楼生态环境，为企业带去全新的工作方式，提供更好的办公体验，创造更多的盈利价值，必然是一个长久的行业。于企业而言，共享办公所提供的功能区域，在开展突出的营运服务的同时，节约人力资源和投资成本，是在选择共享办公空间时考虑的必要因素。

　　周大研指出，共享办公主要集中于一线城市，最基本的挣钱逻辑就是通过品牌、运营、创意和差异化的服务创造出增值的空间。然而，国内诸多的共享办公企业显然不满足这种常规的盈利模式，省会城市、经济活跃城市、新兴城市等是未来共享办公企业产品的受众。在二、三线城市，共享办公处于起步阶段，大部分共享企业仍在寻找合适的商业运作模式，营运起来还需与企业进行长时间的磨合。从品牌角度来讲，目前昆明的共享企业绝大多数是来自于一线城市或海外落户的连锁型机构，入驻氛围、办公氛围、交流氛围也与一线城市并驱，共享企业的品牌价值会发挥很大的作用。从盈利角度来讲，二、三线城市的成本往往比一线城市略低，融资成本和产品成本是共享企业生存和发展的重要评估体系。例如昆明，中小型企业居多，共享办公有较大的发展空间和市场基础，如何把创业、工作、社交有机融合，让企业体验到真正的福利，收获更好的发展机会，是共享办公企业需要努力的方向。（记者甄燕报道）