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立足华南地区 Bee+欲打造横跨办公、零售、酒店的空间品牌矩阵

爱分析 · 2018-12-14 11:02:45

Bee+是在华南地区具有较强品牌知名度的一家空间产品运营商。

  现阶段Bee+共开发有2条空间产品线,分别是联合办公空间Bee+ Coworking Space:为企业客户提供具有颠覆精神和极致的联合办公空间产品,以及创新的消费场景,Bee+ Lifestyle:为个人客户提供面向未来的创新零售业态和消费场景。

  自2015年创始团队在珠海软件园利用36个集装箱搭建了第一个创新的联合办公空间“蜜蜂城堡”以来,Bee+经过三年多时间发展,已经探索涉及了联合办公、零售、餐饮、酒店等多个领域,并试图打造属于Bee+品牌的空间矩阵。

  现阶段Bee+共开发有2条空间产品线,分别是联合办公空间Bee+ Coworking Space:为企业客户提供具有颠覆精神和极致的联合办公空间产品,以及创新的消费场景,Bee+ Lifestyle:为个人客户提供面向未来的创新零售业态和消费场景。

  与其他联合办公品牌最大的区别在于,Bee+在每个空间内都会设置一些具有创新特色的场景,比如开放式社交大堂、超过上百款饮品的无限畅饮长廊、舒适豪华的午休舱、精酿啤酒长廊、超级厨房、空中茶饮吧,以及空间内的零售功能区Bee+ Market等,以满足空间内的办公人群和会员的消费需求。

  受益于创新多元的消费场景,Bee+办公空间的收入也更加多元化。据Bee+公关总监冷德天介绍,除工位租金收入外,目前Bee+联合办公空间产品线约有10%的收入产生于空间内的2C业务,而且未来这部分的收入占比有望进一步增长至20-30%。

  同样以空间为载体,Bee+Lifestyle产品线是Bee+探索新生活消费场景的新的尝试。区别于原有的、依托于联合办公空间的模式,Bee+Lifestyle将完全独立选址,并保持Bee+的品牌调性。以12月份新开设的Bee+Lifestyle超级烘焙工坊(深圳湾旗舰店)为例,该工坊占地3000㎡,是集合了烘焙、甜品、特调饮品、新零售、烘焙学院等为一体的体验式空间产品。

  目前,Bee+Lifestyle产品线已有2个项目,分别是Bee+福田财富大厦茶饮店和Bee+位于深圳海岸城商圈的超级烘焙工坊(深圳湾旗舰店)。

  作为空间产品的打造和运营商,Bee+在获取物业方面,目前主要采用租赁物业的模式。新签物业面积通常在5000㎡以上,租约10年以上。未来,Bee+获取物业的方式将更加开放多元,包括品牌输出(轻资产模式)、租赁物业、自持物业(重资产模式)等。

  Bee+目前在珠海、深圳、广州三个城市已落地运营5家联合办公空间。预计至2018年底,其运营空间面积(包括联合办公空间和Bee+ Lifestyle空间产品)将达到5万㎡,2019年目标扩张至20万㎡。

  团队方面,Bee+目前共有100多人,预计年底接近200人。

  近期,爱分析专访Bee+公关总监冷德天,就Bee+的市场和运营等方面进行交流,摘选部分内容分享如下。

  国内联合办公市场潜力巨大

  需求驱动成主因

  爱分析:联合办公行业的市场规模有多大?未来趋势会怎么样?

  冷德天:根据我们了解到的数据,目前国内联合办公行业占比占到整个商业办公租赁市场的份额大概在2-3%左右,而且主要集中在北、上、广、深等一线城市。而在美国和欧洲等发达国家和地区,联合办公空间占整个商办写字楼的份额差不多在7-8%。如果参照国外当前的发展水平,国内联合办公行业至少有3-4倍左右的成长空间。

  另外根据仲量联行的一份行业分析报告显示,预计到2030年,中国联合办公行业的市场占比将占到整个商业办公租赁市场的30%,我们认为未来中国联合办公行业的市场发展空间和潜力是巨大的。

  爱分析:推动联合办公行业发展的主要驱动因素有哪些?

  冷德天:首先,从宏观层面,国内的城市化进程加速以及国民经济的进一步发展,将推动未来城市办公租赁市场的持续增长,这也会给联合办公行业带来巨大的发展空间和机遇。

  其次,随着国内创新创业企业和民营经济的蓬勃发展,联合办公行业也越来越受到市场的欢迎。以深圳为例,深圳市创新创业的氛围非常浓厚,联合办公行业的市场增长也很迅速。对于很多初创公司来说,联合办公空间能够帮助他们专注于创业本身,而不需要去过多考虑办公租赁、装修和后期的管理维护等,同时还可以节约大量的前期投入。未来随着创新创业企业数量的进一步增加,并且逐渐向二、三线城市渗透发展,市场的需求也会趋于旺盛。

  另外,我们发现很多传统企业,甚至世界500强企业也在逐渐考虑选择联合办公空间作为办公场所。一方面联合办公空间的办公体验更好,有很多的创新元素,鼓励开放协作;另一方面,对于公司而言前期也不需要投入大量的资金和精力进行办公室的租赁、办公设备的采购,以及后期的运营管理和维护等,仅需要按照工位数按月支付租金即可。近期Bee+也正式推出了大中企业定制服务,能够根据客户的需求量身定制办公空间产品。

  第三,随着90、00后开始步入职场,并且逐步成为就业的主力军,年轻一代对于办公空间以及生活空间的需求和以往大不相同。传统写字楼的模式已经很难满足年轻一代消费群体的喜好,而开放、多元、创新并且具有社交属性的联合办公空间产品将会越来越受到年轻消费群体的喜爱。

  爱分析:是否越来越多的联合办公空间开始服务中大型企业?

  冷德天:无论在国外还是国内市场,我们都看到了这样一种市场需求的变化和行业发展的趋势。但是客观来讲,联合办公行业在国内的发展尚处于比较早期的阶段,大中企业定制的模式在国内还不是特别成熟,市场还需要一个培育期。

  和传统写字楼租赁的模式相比,联合办公行业的大企业定制模式有诸多优势:一是联合办公空间所打造的空间产品,在装修设计、软硬件的打造,甚至氛围的营造方面都会比传统办公室更有优势;二是相对于传统的写字楼需要一次性投入大量资金用于办公室的租赁、设计装修和后期运营管理维护等,联合办公空间不需要占用公司大量的现金流,在财务上也会是一种更为划算和合理的安排。

  当然,大型企业与中小创企业对于空间的使用需求也存在诸多差异,比如大企业对于IT系统架构和设备支持的要求更高,并且需要更多的会议室和专属空间等等,因此我们会根据大企业客户的具体需求,为他们量身定制最适合的空间产品。

  从联合办公空间切入,逐步拓展至餐饮、零售、酒店领域

  爱分析:除了联合办公空间产品,为什么Bee+选择同时拓展C端业务?

  冷德天:Bee+将自身定位为空间产品打造运营商,并非仅局限于联合办公空间,而是以空间为载体,思考人们未来每天2/3的时间(8小时工作+8小时生活)应该如何度过。2B业务的营收比较稳定,合同周期长;但能够覆盖的群体有限,租金的增幅和单点项目增长存在天花板,并且回报周期也相对较长。

  而2C业务的客户群体基数要远远大过2B业务,覆盖的人群更广,理论上来说零售收入无上限,可以快速回笼资金;弊端则是消费周期短,产品更新迭代速度快。

  对于Bee+的客户来说,在8小时工作时间里可以是我们联合办公空间的用户;而在8小时生活和社交时间里,可以是我们Lifestyle产品线的用户。Bee+的超级会员体系将B端用户和C端用户打通,互相导流。

  一线城市的消费力旺盛,是一个潜力巨大的市场。Bee+的2C零售门店也较传统零售的门店不同。比如我们即将开业的超级烘焙工坊面积近3000㎡,集合了烘焙、甜品、特调饮品、新零售、烘焙学院等为一体的体验式空间产品。我们希望通过颠覆性的空间产品,给人们带来不一样的消费体验。

  爱分析:Bee+项目的开发周期平均在多长时间?

  冷德天:Bee+的项目开发周期属于行业内较快的。有别于业内很多品牌选择委托第三方设计师事务所进行设计,Bee+拥有自己的设计研究院,我们所有的空间产品均由我们自己的设计团队设计完成。行业内通常需要两到三个月才能完成设计的项目,在Bee+大概只需要二十天左右即可完成。这一方面基于我们自身所拥有的强大的设计能力,另一方面也基于设计团队对于品牌理念、品牌内涵、设计逻辑和设计细节的深刻理解。

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  平均出租率90%

  预计年底管理面积达5万平米

  爱分析:目前,落地运营的联合办公空间是采取租赁物业的模式吗?

  冷德天:目前我们在珠海、广州、深圳落地的5个项目都是租赁物业的模式,部分大企业定制项目采取的是品牌输出(设计、建造、运营管理等)的模式。

  爱分析:未来Bee+合作的空间项目,在品牌输出、租赁物业和自持物业这三种模式中,哪一种选择会更多?

  冷德天:其实我们都会考虑,这个要结合项目的具体情况来看。不过从目前行业整体的发展状况来看,未来一段时间应该还是以租赁物业为主。

  爱分析:Bee+在与业主方谈判签订租约时,支付房租的周期一般多久?

  冷德天:通常我们倾向于签订长租约,例如10年以上。不同项目签订的条款可能会有所不同,我们通常会综合双方的合作条款等因素来决定支付的周期。

  爱分析:目前运营的办公空间,平均出租率大概在什么水平?

  冷德天:成熟运营的空间,出租率基本上会达到90%以上。在项目推出前半年的爬坡期,出租率一般就可以达到80%到90%左右。Bee+对于项目的投资回报率要求较高,管控也比较严格,目前我们单体项目的平均回报周期在两年半到三年左右时间。

  爱分析:新开空间的出租率平均达到多少能实现收支平衡?

  冷德天:这个取决于很多因素,比如说当地的租金水平、项目的面积大小、区域市场的竞争情况等等。通常在租金水平整体正常稳定的情况下,出租率达到50-60%就基本可以实现收支平衡。

  爱分析:入驻Bee+空间的企业中,大中企业客户占比多少?

  冷德天:从目前的数据来看,大中企业客户的占比虽然不是不高,但是增速很快。在Bee+最新开幕的深圳福田财富大厦空间,我们专门推出了一整层的Business商务楼层产品,以满足大中企业客户快速增长的需求。目前已经签约入驻的客户包括蔚来汽车,软银等等。在Bee+广州IFC空间,airbnb等也是我们的租户。

  爱分析:入驻的企业客户在行业分布上有什么特点?

  冷德天:行业分布其实还是蛮广泛的,像创业公司主要集中在软件开发、游戏、母婴、教育、进出口贸易、营销和广告等行业;大中企业包括刚才提到的蔚来汽车、软银集团、airbnb等涉及到汽车、投资、在线旅游预订等;另外也有一些国企客户,比如中国移动旗下的咪咕音乐、中集集团的下属机构等等。

  爱分析:目前空间落地的城市有哪些?总运营规模多大?

  冷德天:目前我们已落地的项目主要集中在珠海、广州和深圳。截至2018年底,Bee+签约的项目面积将达到5万㎡左右。2019年,我们预计签约管理面积将在2018年的基础上扩张3-4倍,落地项目至少达到15个。

  爱分析:在空间布局方面,未来有什么战略规划?

  冷德天:短期内Bee+将立足华南,深挖广深地区,做密流量入口,再逐步完成全国布局。目前我们在看的物业主要集中在珠三角一线城市的核心地段,今天谈到的绝大部分的新项目都是位于广州和深圳核心地段的优质物业。

  爱分析:目前Bee+设计研究院的团队规模?

  冷德天:预计今年底Bee+设计研究院将会组建5个独立的设计团队,每个设计团队都会由1名设计总监负责,可以同时背靠背的设计多个项目,以满足我们下一阶段快速增长的业务需求。