广州写字楼供应高峰将至 新兴商务区充当主力

　　过去一年，调控趋严虽然使得住宅市场成交有所下滑，但广州商业房地产市场依然有着不俗表现。

　　在2018年，广州甲级写字楼物业市场的租赁需求延续着2016年以来的强劲态势。据第一太平戴维斯提供的相关报告显示，截至2018年底，广州甲级写字楼物业市场的净吸纳量达41.2万平方米，主要来源于若干大宗新增租赁和企业面积整合的贡献。广州甲级写字楼物业市场的整体空置率同比下降4.3个百分点至4.3%。

　　而且，广州甲级写字楼市场的租赁需求来源依然呈现多元化的格局，主力行业包括科技、媒体、电信、金融、专业服务、制造业、生物医药以及信息技术等。

　　上升的租金表现同样可圈可点。截至2018年底，广州甲级写字楼市场全市平均租金同比增长11.2%，达到每平方米每月190.9元。其中，珠江新城的表现持续优于其余子市场，租金为每平方米每月223.6 元，同比增长14.3%。此外，受大宗租赁交易带动，琶洲的租金同样录得快速增长，市场需求强劲及去化速度较快。

　　供应方面，仅有琶洲的两座新项目落成，共计为市场注入20.7万平方米新增供应，本地甲级写字楼物业市场的总存量达到519.7 万平方米，同比增加4.2%。

　　值得关注的是，琶洲和国际金融城将是未来三年广州甲级写字楼市场的供应主要区域。第一太平戴维斯方面预计，2019~2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰，将有超过255万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

　　对于这两个新兴商务区的发展，第一太平戴维斯广州商业楼宇租赁部董事李妙清告诉记者：“随着新兴产业的崛起，琶洲写字楼的吸纳量的表现将会更加积极。而国际金融城，进入会有一定门槛，该商务区主要针对金融行业企业。所以，由于是不同定位，两者市场关系并非竞争，主要是互补作用。”

　　此外，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇也向记者表示，琶洲写字楼目前空置率低于10%的，而三年前，空置率为35%，“也就是说，琶洲写字楼空置率在短短时间就大幅下降，这足以表现出琶洲写字楼市场的良好情况和巨大前景。”

　　谢靖宇指出，目前琶洲写字楼市场受到了不少来自旧商务区的客户的青睐，而国际金融城现在仍处于建设中，其发展趋势则需要一定时间去观察。

　　第一太平戴维斯方面指出，鉴于目前供不应求的情况将持续，整体写字楼市场仍将偏向于业主方。预计2019年将有共53.6万平方米新增供应交付，若所有新增项目都如期落成，市场需求将在一定程度上有所释放。然而，上述市场格局实际上在短期(一到两年)内并不会改变。基于此，预计2019年的租金将持续增长，继而夯实广州写字楼物业资本值的稳健增长。

　　至于零售市场，截至2018年末，全市共有6个购物中心竣工并开业，新增供应约62万平方米，使得本地零售物业市场在供应层面变得更为活跃。在接下来的2019年，广州零售物业市场将有约37 万平方米新增供应入市，到2019年末总存量将扩张至636万平方米。

　　第一太平戴维斯方面认为，鉴于大量新增供应的落成，预计广州零售物业市场空置率将有所上升。然而，由于零售物业的属性和特点，预计广州零售物业市场的平均租金将维持稳定，但租金水平将因应不同的商圈继续出现租值极化之现象。

　　“整体而言，广州优质零售物业市场的需求持续上升，这些需求仍主要来源于餐饮、亲子设施、家庭与生活方式、娱乐和教育等业态。”谢靖宇在上述报告中分析，2019年，网商平台的快速发展引起不少购物中心更加注重对消费和购物体验的升级，把人流从网上引回线下，预计广州零售物业市场的需求将保持活跃。