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快速扩张期已过 联合办公难再大举规模化

界面新闻 · 马一凡MYF · 2019-06-11 10:06:41

上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米,而联合办公产品总体量已达到85.7万平方米。

  “我们现在见的投资者,他们对联合办公已经谈不上看好了,但是会当做配置资源的一种方式。”世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕对界面新闻记者说。

  自春节后,随着供应量的持续攀升,上海写字楼市场的交易均价和租金整体呈现下降趋势。受此影响,过去三年多来狂飙的联合办公今年增速显著放缓,非核心商务区工位的价格谈判空间变大,资本对于联合办公的热度明显降温。

  过去几年间联合办公体量的飙升是惊人的。陆燕表示,2015年是联合办公的萌芽之年,2016年至2017年是增长最为疯狂的两年,2017年是联合办公融资最多的一年,而到了2018年成长速度开始放缓。

  “我们有一个概估的数据,把2016年-2018年国内联合办公品牌们拿到的融资加在一起,差不多有160亿元,2018年差不多是50亿元。”陆燕说。

  资本的狂热带来了整个行业的跑马圈地。根据世邦魏理仕的研究数据,上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米,而联合办公产品总体量已达到85.7万平方米,联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例达到6%。同时,上海也是国内联合办公体量最大的城市。

  体量次于上海的北京和深圳,其联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例也已经达到6%,而成都、杭州这一比例为3%,广州、南京为2%。

  喧闹过后,行业不可避免地要回归理性。VCSaaS的数据显示,从2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

  直到2018年,联合办公整个行业仍在冲击规模化,头部企业笃信规模化可以带来成本优势、议价优势和资源优势。然而,去年扩张速度最快、管理面积冲到第一名的氪空间,在2019年年初率先遭遇危机。

  2018年上半年,氪空间拿下了上海联合办公市场新增面积的70%,北京联合办公市场新增面积的40%,管理面积略超WeWork中国;2018年9月,氪空间管理面积突破30万平方米;2018年第四季度,氪空间新开12个社区,平均一周开业一家,工位总数接近1万个。但到了2019年年初,氪空间开始着手关闭部分不挣钱的项目,并陷入裁员传闻,这给整个行业进入严冬拉响了警报。

  直至今年5月,氪空间获得IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投的10亿元融资,才算化险为夷,新一轮融资后,氪空间称要从“联合办公”转向“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式。

  “今年整个行业规模不会再有很大成长,企业也基本上不再走规模化的路线,大家现在都想走提高品质和效率这一个路线。”陆燕说。

  提高品质和效率的方式包括提升进驻率、提供空间定制服务、多渠道与业主合作,以及增加不同类型的收入来源。

  陆燕观察到,一些联合办公企业选择与开发商进行品牌运营合作,不再去租面积,而是与业主进行营业分成;也有联合办公企业走政府路线,参与城市更新、老国企办公楼活化项目;还有走产业集合路线的,比如开发音乐工作社,专门聚集音乐人,录音棚、试音室一应俱全,也有项目尝试把绿色食品创业公司都聚集在一起。

  上海办公市场的供应量激增正加剧着供求市场的不平衡。根据联城行的大数据月报,写字楼是上海所有房地产资产类型中新增体量涨幅最大、成交均价下跌最多的一类。2019年4月,上海办公供应面积环比增长67.73%,成交均价环比下跌22.71%,非核心商圈跌势明显。

  “现在算扣除装修期、免租期或者其他一些优惠政策,大概写字楼租金会有八折的优惠,但也要有两千平方米的整租面积,才能谈下来一个比较大的优惠。”陆燕表示。

  写字楼租金的调整,也影响了联合办公品牌的工位租金变化。其实早自2018年下半年开始,这个行业已经悄然打响价格战。

  “我觉得今年联合办公仍然有蛮大的价格调整,虽然报价可能没有变,但可以谈价格。”陆燕说,大部分联合办公位于上海核心商圈的项目,出租率和租金仍然比较高,价格下不来,但一些次级非核心商圈、商务园区、工业园区里的项目,空置率较高,价格也回落较多,常见1000多元月租金的促销工位,部分项目的限量促销工位、灵活工位甚至仅报价六七百元。

  尽管联合办公行业已经进入深度调整期,陆燕仍然觉得它代表着办公行业的趋势。“原来开发商总是考虑要不要把层高再提高,搞一些技术上的东西,但现在会考虑到人、社区的因素,写字楼变成了一个社交的场所,这个概念就是联合办公首先带来的。”因此,她并未觉得联合办公产品已经过剩,只是难以再像前几年那样大肆扩张了。

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