珠江新城连续 7 个季度无新增租赁供应 广州写字楼靠琶洲撑场

　　近日 , 高力国际发布广州物业市场半年报 , 报告显示 , 广州写字楼市场租金走势平稳 , 但核心商圈新增供应有限 , 珠江新城已连续 7 个季度无新增租赁供应 , 而琶洲则占据 C 位 , 成为写字楼市场的担当。

　　写字楼市场租金企稳

　　今年上半年 , 广州写字楼市场需求有所放缓 , 高力国际发布的数据显示 , 净吸纳量仅 8.3 万平方米。目前广州甲级写字楼整体空置率为 4.2%, 同比小幅上升 0.3 个百分点。全市甲级写字楼平均租金较去年同期保持平稳 , 同比增长 0.9% 至每平方米每月 179 元。

　　值得注意的是 , 珠江新城子市场已步入成熟期 , 连续 7 个季度无新增可租赁供应 , 空置率连续 5 个季度低于 5%。过去 4 个季度广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲 , 合计约 25 万平方米。琶洲呈现较强的吸纳势头 , 空置率同比下降 1.8 个百分点至 3.4%。

　　根据高力国际录得的主要市场成交信息 , 本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓 , 开发商搬迁及扩租意愿下降 , 房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟 ,TMT 租户开始陆续进驻 ,TMT 行业租户主要成交面积比例显著上升。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示 :"2019 年广州甲级写字楼预计共超过 84 万平方米新增供应入市 ( 含自用面积 ) 。截至第二季度 , 累计约 20 万平方米 ( 含自用面积 ) 顺利交付。预计至年底全市空置率或上升至 7.0%。预计 2019 年全市租赁交易活动继续放缓 , 整体租金增速面临压力 , 至年底平均租金保持平稳。2020 年优质写字楼新增供应将接近 110 万平方米 , 超过 81% 体量位于琶洲 , 预计届时全市空置率将攀升至顶峰 , 租金增长持保守态度。"

　　回顾 2019 年上半年 , 区位良好的零售和写字楼物业依然是最受投资机构欢迎的投资标的。根据高力国际录得的主要市场成交信息 , 广深两地零售与写字楼物业成交额占比超过六成 , 核心商圈的零售和写字楼产品将凭借其稀缺性将更加受到投资机构密切关注。另一方面 ,2019 年上半年广州大宗交易标的项目均来自非核心区域 , 足以说明一些非核心区域具有更高的投资价值并受投资人密切关注。

　　广佛同城进入 3.0 时代

　　高力国际报告显示 , 广州继续实施 " 南拓、北优、东进、西联、中调 " 的十字方针 , 深入拓展广佛同城化 , 打造珠三角世界级城市群核心区。荔湾老城白鹅潭中心商务区作为广州 " 中调 "、" 西联 " 的黄金节点 , 以建国际科技创新产业区为核心 , 发展科创新经济 , 与广钢、广船共筑 " 珠江西商务区 "。

　　荔湾区自 2017 年以来区域逐步进入快速发展阶段 , 土地交易活跃 , 并且多个闲置地块得以盘活 , 多家知名房企云集于此 , 区域热度不断升温。2018 年 , 以广州、佛山两市政府签订《深化创新驱动发展战略合作框架协议》为标志 , 广佛两市探路产业与科技创新的合作 , 开启广佛同城 3.0 时代。至此 , 两地形成 " 广州创新大脑、佛山转化中心 " 创新驱动区域协调有序发展的新格局。2019 年广佛同城化党政联席会议上 , 广佛两市签署《共建广佛高质量发展融合试验区备忘录》构建 "1+4" 融合发展格局。广佛合作加快建设四个万亿级产业集群 , 即先进装备产业集群、汽车产业集群、新一代信息技术产业集群及生物医药与健康产业集群。

　　从珠三角发展的整体经验来看 , 高端制造产业和创新要素往往选择高标平台跳空发展。目标平台一般具备交通便利、环境品质好、与主城联系紧 , 设施完善等特征 ; 通过跳空发展 , 创新要素将沿轨道交通 TOD 站点呈点状集中模式。该模式为庆盛区域参与广深两大核心城市的创新产业协作注入了发展动力 , 令庆盛区域成为广深的共同腹地。地铁 11、22 号线在建中 , 还有规划广佛江珠城际轨道、地铁 19 号线、有轨电车 1 号线。环城高速如意坊隧道已动工。芳村综合交通枢纽众多 , 将成为广州西部交通枢纽。

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为 :" 荔湾芳村现有产业能级低 , 产业基础薄弱 , 需要借助外来产业资源的导入 ; 作为广州一线城市的西联节点板块 , 先天的区位条件优越 , 加入规划的众多交通枢纽项目以及轨道、高速网络等条件 , 有利于吸引外部产业导入 ; 荔湾芳村片区应该充分发挥地缘优势 , 产业功能差异错位定位 , 与佛山进行互补 ; 跨市合作将成为一种潮流 , 打造超大城市圈将成为一种必然 , 广佛同城早走 10 年 , 应善用这一优势 , 成为同城化合作的示范标杆。"