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办公楼市场租金承压 投资市场迎来窗口期

迈点网 · 2019-07-10 16:04:16

仲量联行2019年第二季度上海房地产市场回顾及展望

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  2019710日,上海——2019年第二季度上海甲级办公楼租赁市场整体放缓,但非中央商务区如前滩等板块仍表现强劲。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示:“为了吸引租户,业主之间竞争激烈,下调租金预期,形成了利好租户的租赁环境,在浦东地区尤为明显。”在零售物业市场方面,由于缺少新增供应,且现有项目租赁进展保持良好,核心商圈空置率有所下降;非核心商圈空置率保持稳定。住宅整体销售量在短暂回暖后趋于稳定。今年上半年,上海投资市场总体表现强劲,但近期出现放缓迹象,预计全年总成交量仍有望达历史新高。

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  甲级办公楼

  总体租赁需求放缓。在浦东中央商务区,对成本价格较敏感的一些企业迁入诸如前滩等非中央商务区细分市场,与此同时一些大型租户搬入自用项目。在浦西中央商务区,零售、媒体和专业服务业带动主要租赁需求。非中央商务区净吸纳量在二季度达到79,000平方米,科技新媒体以及制造贸易类公司依旧引领租赁需求。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“前滩的办公楼租赁势头强劲,尤其是有降低成本或整合需求而迁出传统中央商务区的大型租户。”

  两个项目竣工于非中央商务区。经过两年来的大量供应,浦东中央商务区的空置率上升至13.1%,较近年来的最低点2015年2季度高出11.3个百分点。得益于近期竣工的项目面积去化,浦西中央商务区的空置率环比下降1.0个百分点,至9.1%。二季度,位于前滩的晶耀前滩1、2、6号楼和位于虹口的上滨生活广场竣工。这两个项目为非中央商务区带来98,000平方米的新增供应。稳定的租赁需求使非中央商务区的空置率保持在23.6%。

  浦东中央商务区租金下降,浦西中央商务区租金持平。由于近期竣工项目降低了租金预期,且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多激励政策,浦东中央商务区租金环比下跌3.6%,至人民币10.7元每平方米每天。非中央商务区租金环比下跌2.1%,至人民币6.5元每平方米每天。尤其在浦东,新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。

  销售型办公楼

  总体售价小幅下跌。2019年第二季度的售价环比下跌0.3%至人民币43,516元每平方米,二季度无新项目竣工入市,销售量受到限制。购买需求主要来自内资企业,以满足自用需求。仲量联行预计,下半年大量优质项目将集中放量,主要位于上海的西部地区;销售量预计将有所上升,在虹桥交通枢纽板块以及黄浦江沿江一带尤为明显。同时,内资企业购买销售型办公楼将继续带动市场需求。

  产业园区

  需求保持稳健,第二季度租金平稳。2019年第二季度无新项目竣工,稳定的租赁需求使产业园区的整体空置率下降1.5个百分点,至12.2%。内资科技新媒体公司保持活跃,尤其是在漕河泾等板块。而生物医药类公司则持续在张江板块扩张,比如移远通信在漕河泾科技绿洲三期租赁了13,000平方米的办公室,强生集团的子公司JLABS在张江新租了4,500平方米,设立针对医药初创公司的孵化器。稳健的需求使产业园区整体租金保持平稳,环比增长0.1%,至人民币4.5元每平方米每天。

  零售物业

  品牌倾向在已入驻的购物中心内扩租。连锁餐饮品牌注重向非核心商圈的社区商业扩张,而独立餐饮品牌则优先考虑品牌形象和定位,主要聚焦在核心位置。仲量联行中国区零售地产部总监隗然指出:“业主对于美妆品牌扩张仍持积极乐观态度,是因为这些品牌具有较强的盈利能力。此外,针对男性消费者的产品线如个人护理和男装也在寻求进一步扩张的机会。” 一些经验丰富的运营商通过开设自营品牌集合店以提高租户业态组合的差异化。由于零售商对线下布点仍较为谨慎,业主方提供的租金保持坚挺,因此相较于进驻新项目,许多品牌更多地选择在已经入驻的购物中心内扩租或换址。

  项目延期导致新增供应量放缓。二季度两个非核心区项目入市,合计建筑面积约为66,000平方米。其中,位于虹桥交通枢纽北部核心区域的上海阿里中心主要服务于周边商务人士,而位于虹口四川北路的上滨生活广场则主要满足周边中产家庭的需求。由于供应压力减缓且现有项目出租率有所提升,二季度核心商圈空置率从9.4%环比降至9.1%。非核心商圈空置率保持平稳为9.5%,主要受到租户调整的影响,以及去化面积被新开业项目所抵消。

  全市范围内租金增长进一步放缓。二季度核心商圈零售物业首层租金同比上涨0.9%,至人民币51.7元每平方米每天。非核心商圈租金同比增长1.9%,至人民币20.6元每平方米每天。

  物流地产

  总体需求平稳,第三方物流保持活跃。第三方物流依旧引领需求,在松江和青浦承租了较大面积。电子商务与传统零售企业的需求则保持平稳。在宝山和奉贤,二季度租赁需求趋于温和,加上部分租户在合约到期后迁出,导致空置面积增加。尽管如此,上海东区和西区的吸纳量仍保持强劲。即便考虑到近期税收政策执行力度增加,上海西区空出的面积依然能够迅速被吸纳。

  第二季度无新项目竣工。二季度新增供应暂缓。仲量联行中国区工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示:“今年第三季度计划交付的两个项目均有良好预租,其中位于嘉定的一个项目已达到满租状态。“由于总体需求放缓,加之位于金山和宝山的一些项目的租约到期,二季度全市范围内的空置率小幅上升0.6个百分点,至6.8%。空置面积分布于多个细分市场,包括青浦、奉贤、金山和临港等。

  业主仍有信心,租金持续增长。尽管空置率小幅攀升,但主要物流地产业主依然看好市场的基本面并继续提高租金,在青浦和嘉定等热门细分市场尤为明显。2019年第二季度,租金环比上涨1.8%,至人民币1.45元每平方米每天。另外,二季度未录得整栋投资交易。保险公司以及其他国际投资者仍积极寻找上海及周边主要物流枢纽城市的物流地产投资机会。

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  住宅

  成交量短暂复苏后趋于稳定。二季度,上海楼市调控政策继续收紧。整体市场在三、四月份经历了短暂回暖后,成交势头有所放缓,五月份的成交量环比下滑5%,六月成交量与五月基本持平。在严格的楼市政策影响下,二季度整体市场成交量约为216万平方米,较去年同期较弱的水平同比上涨47%。高端住宅市场方面,由于政策紧缩和新增供应有限,第二季度仅成交492套,环比下降23%, 这是自2018年四季度以来连续第二个季度出现成交量下滑。相比之下,租赁市场受季节性因素影响表现则更为活跃。

  整体供应量小幅增长,销售进度有所放缓。本季度共有约213万平方米的新项目入市,环比上升27%,同比上升54%。然而,受购买情绪转弱的影响,大部分新开盘项目的销售进度较2018年有明显放缓。高端住宅市场方面,二季度的供应量仍然有限,仅有淮海名邸二期一个项目向市场加推25套住宅,其中有7套在本季度完成成交备案。

  一手住宅价格保持稳定,二手住宅价格跌幅收窄。在限价政策影响下,二季度高端住宅一手价格保持稳定在每平方米116,556元。高端住宅二手价格环比下跌0.1%,较上季度1.0%的跌幅有所放缓。一手住宅供应量有限,在一定程度上提振个人业主的信心,防止二手价格进一步下跌。由于住宅市场租赁活动小幅增加,高端住宅的平均租金环比增长0.5%。土地市场方面,有八块商品住宅用地出让,其中大部分以底价成交,这表明开发商对买地仍持谨慎态度。此外,二季度出让的四块租赁住房用地均由国企获得。

  预计下半年上海楼市政策将基本保持紧缩。仲量联行预计,2019年下半年上海的楼市政策会保持紧缩。在当前政策环境下,今年下半年整体市场和高端住宅市场的成交量都将持续受到抑制。其中一手住宅价格在限价政策下将保持稳定,二手住宅价格的跌幅将收窄。仲量联行上海项目销售部总监周静指出:“中央政府仍有空间通过货币政策和财政政策工具来维持经济的韧性,如果下半年经济有更明确的发展方向,将有助于稳定市场信心及下半年的住宅成交量。”

  投资市场

  今年上半年上海投资市场总体表现强劲,但近期出现放缓迹象。2019年上半年投资市场活跃度高,成交额达到人民币775亿元,第二季度上海投资市场的总成交额达到人民币288亿元,同比增长70.7%,占中国整体交易量的45%。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成指出:“今年第一季度和第二季度初始上海投资市场延续了去年的强劲势头。第二季度下半期开始,由于受到中美贸易局势走向的不确定性和商业地产租赁市场活跃度减弱的共同影响,我们观察到,投资市场有所放缓,大部分投资者开始采取观望的态度。”

  办公楼仍然主导了上海房地产大宗交易市场。2019年上半年,办公楼占上海投资市场的主要份额,成交额达人民币420亿元,占总交易额的54%。综合体物业需求保持旺盛,成交额达人民币282亿元,占总量的36%。零售地产位居其后,占2019年上半年总成交额的3%。

  全年总成交量仍有望达新高。叶建成进一步表示:“尽管我们预计今年下半年交易量将相对减少,但随着投资资本化率上升,市场迎来窗口期,投资者将重回市场,加之上半年同比显著增加的成交总量,全年总成交量仍有望达到历史新高。”

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