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联合办公火了 重庆办公楼平均空置率回落至30%以下

重庆商报 · 2019-07-11 09:58:04

灵活租约、完善配套、增值服务、价格引导等租赁策略成为此类转租公司占领市场的有力武器。

  2019年上半年,重庆办公楼空置率进一步回落。空置率进一步回落。近日,仲量联行发布2019年上半年重庆房地产市场报告显示,今年上半年,我市产业办公楼市场逆势而上,增势超预期。同时,联合办公等模式兴起,带动租金下行。总部楼宇集中交付及业主“以价换量”的普遍策略拉升重庆办公楼净吸纳量,平均空置率近五年来首次回落至30%以下。

  上半年重庆办公楼市场新增供应14.7万平方米

  报告显示,2019年上半年,重庆办公楼市场新增供应14.7万平方米,中国华融现代广场T2、高科涉外商务区写字楼B1与B2、科技金融大厦T2和绿地保税中心T3交付,新增供应均位于江北区和渝北区。

  仲量联行方面表示,重庆城北区域持续供应显示出开发商对该板块的关注热度不减,新项目入市提升产业聚集度并有助于加速新兴商务区市场成熟,但与此同时也给市场去化带来一定压力。

  需求方面,受经济增长放缓影响,办公楼需求有所下滑,金融、房地产、TMT行业相对活跃。

  上半年,重庆租赁市场录得的主要成交包括大都会人寿选址广发银行大厦和锦嘉国际,花旗银行升级至国金中心T1等。

  据仲量联行统计,上半年市场净吸纳量录得20.8万平方米,同比下降24.1%,其中总部楼自用去化面积约占5.6万平方米,需求来自新华信托、紫光集团、重庆富民银行三家企业。需求推动平均空置率较2018年底回落2.2个百分点,至季末报29.4%,近五年来首次跌破30%。剔除总部楼宇影响,租赁市场平均空置率录得32.2%,较2018年底同样下滑2.2个百分点。

  仲量联行重庆分公司董事总经理何乐晔表示:“重庆正处于新旧动能转换关键期, 2019年上半年,重庆办公楼新增需求规模受经济转型影响有所下降。未来,重庆经济结构调整不断取得新成果,大数据、云计算、人工智能等新兴产业将为重庆办公楼市场带来广阔的发展机遇。 ”

  联合办公受青睐价格竞争加速市场租金下行

  7月10日上午9点,解放碑环球金融中心,上班族陆陆续续到达。

  重庆某文化传媒公司的吴先生来到大厦40层的办公室,开启一天工作。只是与别的公司不一样,他的办公室是与人“共享”的。除了企业自己租用的办公空间外,前台、茶水间、会议室、甚至是行政经理等,都是同层楼的租用者“共享共用”。

  在重庆,企业若想入驻这样的联合办公空间,有越来越多的选择。

  记者了解到,目前重庆已经齐聚了雷格斯、TEC、侠客岛、MFG等10来家知名联合办公运营商。今年上半年,又有Soho 3Q进驻申基金融广场、Funwork落户英利国际金融。

  这些联合办公、转租公司等第三方办公服务企业在渝大势扩张,也在悄然改变重庆办公楼租赁市场格局。

  数据显示,当上半年一级租赁市场不温不火时,二级租赁市场的第三方空间运营商用价格策略和新的服务模式吸引大量租户,终端用户活跃度远超年初预期。截至上半年,重庆二级租赁市场整体转租率录得83.2%,较上年末提升14.4个百分点。

  仲量联行相关人员分析表示,受经济形势影响, 不少企业下调其行业的未来经营展望,进而缩减开支、节省成本,而联合办公“拎包入住”的办公策略满足此类企业摊销装修成本并降低运营风险的办公诉求。而近几个季度,重庆本土初创企业的崛起支撑起二级租赁市场的需求端,正是转租公司的目标客群。当第三方办公服务运营商相继进驻重庆市场后,联合办公、精装办公、订制办公等产品的市场认知度亦明显提高。灵活租约、完善配套、增值服务、价格引导等租赁策略成为此类转租公司占领市场的有力武器。尤其是价格竞争方面,第三方办公服务机构提供有竞争力的定价策略增加市场份额。

  报告显示,2019年上半年,重庆办公楼市场平均租金报74.4元/平方米/元,较2018年末下降1.3%。第三方办公服务机构之间激烈的价格竞争是市场租金下行的加速器。

  产业办公楼崛起 “虹吸效应”致商业办公需求分流

  记者采访了解到,上半年尽管部分行业承压,但重庆产业办公楼市场需求仍延续强劲势头。

  例如,上半年重庆产业办公楼租赁市场录得重科智谷A座精装部分交付,季末其去化率已高达98.1%。

  业内人士表示,重庆产业办公楼市场在过去数年表现优异,除产业园区聚焦的TMT行业外,金融业、服务业乃至房地产行业都是产业楼宇的重要需求来源,因此重庆商业办公楼与产业办公楼市场的租户结构具有高度的同质性,加之产业办公楼租金及政策补贴优势,商业办公楼的需求在过去数年受产业楼宇冲击分流严重。

  记者走访发现,以照母山片区为例,大量产业办公楼不仅大量分流周边商业办公楼需求,其辐射力甚至影响江北嘴、解放碑两大核心CBD。

  仲量联行重庆分公司董事总经理何乐晔表示,在产业结构调整的环境下,企业的办公策略趋于审慎,租金敏感度明显提升,选择产业楼宇更有助于企业节省运营成本,未来,产业办公楼凭借租金及政策优势将持续吸纳更多成本敏感度高、区位粘性低的企业进驻。

  从区域来看,城市更新带动区域调整转型,各区域的办公楼市场也在悄然发生变化。

  例如,随着渝中半岛的网络热度持续升温,旅游业繁荣带动酒店及民宿行业快速扩张,并加速区位粘性高的零售类租户的办公需求在区域内增长。在寸土寸金的解放碑CBD,可开发土地有限,酒店与民宿需求伴随城市更新渗透至住宅外的非住类商业产权物业,其中办公楼物业便成为首选。

  据仲量联行统计,近年来区域内优质写字楼中酒店业态占比不断扩大,仅今年上半年,约3.3万平方米办公楼面积转为酒店业态,占解放碑CBD优质办公楼空置面积近20%。

  下半年办公需求行业差异或将更明显

  下半年,办公楼市长走势如何?

  仲量联行报告显示,下半年走势将出现行业差异。

  仲量联行方面表示,综合来看,制造及贸易等行业在短期内难以释放有效新增需求,但阿里巴巴、腾讯等TMT龙头进驻重庆以及八月在渝举办的中国国际智能产业博览会,有望带动TMT需求提升,尤其是照母山、光电园板块的产业办公楼将受益匪浅。

  此外联合办公等第三方办公服务企业的整体需求在上半年集中释放,下半年将趋于平缓,但租金价格策略将继续影响一二级租赁市场的整体走势。因此,短期内重庆办公楼市场租金水平缺乏回升的基础。

  仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示,重庆经济与产业转型带给办公楼市场的阵痛虽已显现,但经济的持续增长所引致的办公需求必然投射于办公楼市场。产业楼宇在未来仍是渝办公需求的核心支撑之一,照母山板块已成为继解放碑、江北嘴CBD后重庆办公楼市场第三极。而现阶段,市场竞争早应从“价格策略”转向空间的研发、服务的升级、运营的提升。

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