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只领1美元年薪的亚当•诺曼要带着470亿估值的WeWork上市?!

迈点空间租赁综合 · 2019-08-16 09:53:01

为了支撑这样的高估值,WeWork在上市前冲规模的迹象十分明显。

  在Business Insider的一篇报道中,纽约大学商学院教授曾抨击WeWork:“WeWork绝对没有意义。这是在泡沫市场中,公司和其投资者之间的共同幻觉。“然而正是这家公司,在8月14日晚间已经正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书。不论艰难与否,它都踏出了脚步,不再会退回。

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  令人又爱又恨的470亿估值

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  对于WeWork,许多人都会讶异于其470亿的高额估值。其实,对于WeWork自身而言,也有其忧愁之处。

  一方面是饱受舆论的质疑。在互联网热潮期间,一家名为瑞格斯(Regus)的公司因提供类似的灵活办公室而成为股市宠儿。随着互联网泡沫的破裂,瑞格斯破产,该公司重组并更名为IWG,IWG目前在全球约有3000处办公地和250万客户。据报道,2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但IWG目前市值仅约40亿美元。

  另一方面,为了支撑这样的高估值,WeWork在上市前冲规模的迹象十分明显。这家公司用了7年时间达到10亿美元的营收规模,接下来用了1年时间达到20亿,最近则仅用6个月就达到了30亿美元年化营收规模,但短期收入的大幅提升难以遮掩其难以实现盈利的弊病,收入规模的提升是签下更多长期租约所换来的。

  针对这一点,招股书中就显示,截至今年初,WeWork长期租约合同高达140亿美元,该公司签署的未来最低租赁支付义务也有472亿美元。

  与此同时,目前美股市场对于依靠大量资金扩张市场,不顾盈利的做法的宽容度已经降至低点。在市场大环境总体不佳的情况下,投资者更亲睐于业绩扎实的投资标的,今年以来上市的公司股价表现印证了这一特点,这也让此时选择上市的WeWork的处境变得更为艰难。

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  科技腔唱地产戏?!还是个二房东

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  招股书中最引人注意的核心自然是WeWork的营收和亏损。

  据招股书中的财务业绩部分显示,从2016年至2018年,WeWork的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元,每年营收的同比增长在100%以上,截至2019年6月30日的上半年营收已经高达15.35亿美元,显示在进入2019年后,WeWork的增速依然不减。

  但与此同时,亏损额也在逐年同步扩大,2016年全年亏损4.29亿美元,到2018年全年亏损额已经进一步膨胀至19.27亿美元,今年上半年亏损9亿美元。

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单位:亿美元 数据来源 / 招股书

  对其商业模式分析之后,不难发现WeWork与其他联合办公品牌相比,其实有很大的区别,还有地产的基因流动其中。

  其业务流程大致分为5个阶段,首先是寻找标的物业,第二步是与物业所有者签订租赁长约,三是对物业进行改造升级,四是寻找租户开业,最后是在租赁合同期内的运营。通常前三个步骤就需要耗时一年以上,达到盈亏平衡点后,在接下来的18个月实现盈利。

  这一较重的商业模式,考验的是经营者多方面的经营能力,包括对经济走势的判断,该地区商业物业未来的趋势以及在具体运营中的效率提升和资金精细化管理,可以说每一个步骤都充满了极大的风险与不确定性。

  正因为WeWork较重的商业模式,所以尽管其自创了Space as a service(空间即服务)这样的空间运营理念。但是仍有人认为其对外讲述的还是一个用科技手段改造传统行业的故事,逃脱传统路径,做的还是个二房东,从而背上高昂的负债。

  其实并不是这样的,业内人士对WeWork上市却有不一样的观点。梦想加创始人王晓鲁就在WeWork正式公布招股书之后表示,“WeWork当然不是二房东。如果只是以传统逻辑去理解它,当然会看不懂。”

  王晓鲁表示,在WeWork招股书中提到会员(member)1044次,提到代表面积的squarefeet只有6次,作为产品的worksatation提及94次。这代表传统商办售卖链条上的面积,被转化为办公产品,服务于用户。所以,WeWork这种模式,其实不仅改变了产业链条,同时改变了定价逻辑。

  这么看来,WeWork的估值其实也并不是那么不合理。

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  只领1美元薪资的创始人

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  除却常规公司经营的相关数据之外,WeWorkCEO亚当·纽曼的投资情况也备受市场以及资本的关注,尽管这位创始人只领着1美元的年薪。

  据招股书,软银在WeWork是除创始人外持股比例最大的股东,但亚当·纽曼还是牢牢控制整个公司,并将在上市后获得超过一半的投票权。

  招股书显示,WeWork与亚当·纽曼并没有签订就业协议,也就是说,亚当·纽曼不会从公司获得任何薪酬,如果其不再担任CEO,WeWork也无权解雇。

  另外,这位CEO在2018年没有领取工资,2017年只领取了1美元。在2019年之前,亚当·纽曼也没有收到公司的任何股权奖励。但是董事会希望为亚当·纽曼进行首次公开发行提供重大激励,前提是公司的价值将最大化为公共实体而非私人持有,也就是上市。

  所以在递交IPO申请之后,今年上半年为了激励高级领导团队以及对WeWork多年来产生巨大影响的其他个人,WeWork的董事会授予包括亚当·纽曼在内的员工一定的股票期权。亚当·纽曼收到了合计42,473,167股的期权,所有的奖励都是基于其继续担任WeWork的CEO。

  再次之后,亚当·纽曼所收到的奖励在很大程度上与公司上市后的表现挂钩,尤其是上市后市值增长至少要持续60天。

  然而1美元的年薪并不能安抚投资人的不安,原因就出在亚当·纽曼的房产投资上。

  亚当·纽曼曾把自己的房产租给WeWork,并赚取了数百万美元。另外,赶在IPO前,纽曼已提前套现7亿美元。他的妻子也被指定为公司继任者之一。现在,她已经是WeWork的关联业务WeGrow的CEO,而这种家族企业作风并不招华尔街喜欢。

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  未来15年

  WeWork花10亿美元带来247亿收益

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  回到投资人对未来的忧虑,这家公司的投资收益率说实话并不算非常乐观。

  按软银财报中提到的从投资Uber中获得的约38亿美元的收益可以算出,软银的投资回报率仅为3.6倍。而20年前亚马逊和eBay上市时,给投资人带来的平均收益率分别为32倍和68倍。

  不过,在今年5月,WeWork一季度财报电话会议上,亚当·纽曼曾说:“我们花10亿美元,可以增加23.6万张办公桌,边际贡献率能达到27%。所以未来15年,10亿美元将带来247亿美元的边际收益。”

  另外,对于市场和资本所质疑的独角兽WeWork将要成为地产公司或是软件公司,其实并不是那么重要。因为WeWork现在努力的方向是,借由上市融资和快速扩张控制市场。

  只有这样,才能让竞争对手难以望其项背,牢牢占据行业顶端,再对其他业务方向徐徐图之。

  就像亚当·纽曼所说的,“我们在打造能够产生现金流的产品,而不是在价格战中提供更高的薪水和折扣。”王晓鲁也表示认同,与WeWork的Saas理念殊途同归的梦想加OaaS(Office as a service),其实都是在强调以产品形成服务。

  未来,办公空间行业将会有更多的WeWork出现并登上资本的市场。在资本的助力下,相信他们将会看到更远的风景。所以值此WeWork遭遇四面八方的质疑声之际,借王晓鲁一句话,与诸位办公空间行业的人士在困难时刻共勉,“要走少有人走的路,所幸我们同在路上。”


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