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深圳写字楼上半年成交面积环比跌19.9% 专家:未来有望转暖

华夏时报 · 李未来 · 2019-08-26 10:03:24

深圳写字楼的成交及租赁情况一直备受市场关注。

  据深圳市住建局、美联物业全国研究中心数据显示,上半年,深圳二手写字楼共成交602套,成交面积6.38万㎡,面积环比下降15.3%,同比上涨6.0%。一手写字楼共成交2706套,成交面积共31.39万㎡,环比下降19.9%。

  从区域成交情况来看,目前深圳市核心商务区的成交量及成交价格优势尽显。数据显示,上半年,福田区是全市二手写字楼的成交主力区域,成交面积32396.36㎡,占比51%;此外,罗湖和南山区也有不错的表现,分别成交16964.75㎡和7599.92㎡;宝安和龙岗区合计仅占全市10%的份额。

  与此同时,从深圳中原研究中心统计的7月深圳市二手写字楼成交数据来看,由于6月份成交面积几乎接近上半年月成交最低值,7月份二手写字楼成交面积反弹,达13227㎡,环比上涨51.15%,主要集中在福田、罗湖区。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹向《华夏时报》记者直言,深圳写字楼成交短期内将出现较为明显的两极分化,甲级写字楼走势能够保持相对缓慢的下降,但中低端写字楼下探速度较快。

  一二手写字楼成交面积下跌

  从事写字楼租赁和买卖十多年的成先生向《华夏时报》记者介绍,要想买二手写字楼的话,现在买比较合适,因为有的业主着急用钱,价格出的低很多,但是到了年底接近过年就不好说。

  二手写字楼议价空间较大,反映到成交数据上,也不大乐观。据美联物业全国研究中心统计的数据显示,2019年上半年,二手写字楼共成交602套,成交面积6.38万㎡,面积环比下降15.3%,同比上涨6.0%。整体来看,由于一手办公产品配套全、设施新,更能够满足现代化办公的需求,加上一手写字楼选择性明显高于二手办公产品,吸引了客户的更多关注,导致二手成交持续低迷,该情况将持续较长一段时间。

  同时,2019年上半年深圳一手写字楼共成交2706套,成交面积共31.39万㎡,环比下降19.9%;平均价格为61978元/㎡,环比上涨7.5%。

  何倩茹表示,上半年写字楼成交下跌的主要原因是供应端存量较多,且新增供应速度较快,同时需求有所下降,导致成交下滑。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《华夏时报》记者表示,今年上半年一二手写字楼成交量下滑也是去年下半年以来,楼市基本状况的反应。

  区域成交短期内两极化明显

  从成先生的介绍来看,深圳写字楼主要集中在福田CBD,福田保税区(即深港科技合作创新区),南山科技园、南山后海,南山前海等地。反映到数据上来看,福田区和南山区的成交均价及成交量相比深圳其他区都比较乐观。

  深圳美联物业统计数据显示,今年上半年,福田区是全市的二手写字楼成交主力区域,成交面积32396.36㎡,占比51%;此外,罗湖和南山区也有不错的表现,分别成交16964.75㎡和7599.92㎡;宝安和龙岗区合计仅占全市10%的份额。

  据深圳市规划和自然资源局、深圳中原研究中心数据显示,7月深圳二手写字楼成交面积13227㎡,环比上涨51.15%,主要集中在福田、罗湖区。其中福田成交面积最大,占全市60.35%。罗湖成交面积占19.28%,南山成交面积占10.55%,宝安占4.23%,龙岗5.58%。

  从租金层面来看,福田、南山甲级写字楼存量大,租金总体处于较高水平。从戴德梁行发布的7月深圳写字楼租赁数据来看,福田、南山的租金水平最高,租金分别约为280元/月/平方米、237元/月/平方米。而罗湖、宝安7月租金在215元/月/平方米。据戴德梁行统计,未来深圳甲级写字楼总供应量达850.6万平方米,其中南山未来供应量最大,达722.3万平方米,占总供应量的85%。

  何倩茹认为,深圳写字楼短期内将出现较为明显的两极分化,甲级写字楼走势能够保持相对缓慢的下降,但中低端写字楼下探速度较快。未来一段时间写字楼需求将逐渐向南山前海转移,将对罗湖及福田造成一定影响,其中,福田和原关外区域受到的影响更为明显。

  宋丁表示,从目前来看,深圳的写字楼成交仍然集中在福田和南山区。龙岗、龙华和光明等区,因为还处于外围区。目前更多的依托工业制造、研发促使产业转型升级等,写字楼属于商务型产业,原关外多个区的商务型产业还没有形成一个规模化的发展趋势,所以目前未来几年,在整个成交上很难和福田、南山竞争,但是若干年以后,可能关外有些区域也可能会发展的快一些。

  深圳写字楼成交及租赁仍承压前行

  深圳甲级写字楼供应未来几年都将处于高位,市场将持续面临激烈竞争,租金和空置率料将持续承压。

  何倩茹表示,近两年写字楼的租赁面积需求减少;同时,写字楼入市维持较高增速,写字楼供应总量持续走高,供大于求的局面逐渐形成,导致写字楼空置率有所上升。虽然部分业主下调租金确保出租率,但效果并不明显,因此我们预计未来写字楼空置率及租金均将承压前行。

  宋丁认为,对于未来深圳写字楼的情况,经过去年到今年的这样一个调整,在未来还是会缓慢的回升,特别是中共中央国务院提出深圳先行示范区,对吸引大量的企业进入深圳以及深圳企业的商务投资的积极性增加,估计未来几年整体还是转暖的趋势。这个政策的确给深圳的支撑力度特别大,所以也是对写字楼市场有非常大的利好。同时,等到具体实施,中间也可能会遇到一些调控,或者其他什么因素影响,所以其价格也不是单一的,中间也可能会有一些波动。

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