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上市搁浅的WeWork “警告”长租公寓3个雷区不能踩!

迈点空间租赁 · 李菁 · 2019-09-26 10:12:40

回顾WeWork上市的多重曲折,长租公寓的上市之路可想而知,极有可能也会碰上坚硬的砾石。

  经历了估值腰斩再腰斩,从470亿美元直线跌至100亿美元,联合创始人兼CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)因执意上市而被“逼宫”等几番折腾后,WeWork轰轰烈烈的上市计划终于熄了火。

  这一幕,足以让它的“中国门徒”们心惊肉跳。作为竞争对手的他们,或许此刻是最希望WeWork能够如预想中顺利上市的人。

  而同样被认为是空间“二房东”的长租公寓,中秋前后也陆续传出即将上市。自如将于明年美国IPO,以募资最高10亿美元;蛋壳最快今年赴美上市,募资6-7亿美元。尽管品牌均未作出明确回应,但是对于资本的渴望,注定长租公寓上市势必发生在不远的将来。

  尚且不言长租公寓一直以来被行业以及外界所诟病的:盈利能力弱、商业模式不够清晰、行业标准不明等等。回顾WeWork上市的多重曲折,长租公寓的上市之路可想而知,极有可能也会碰上坚硬的砾石。

  不过,也正是WeWork积极地在上市的道路上进行跌跌撞撞的探索,所以以下三个雷区,对于正在准备IPO的长租公寓品牌而言,千万“踩不得”。

  创始人,可以疯,不要狂

  WeWork首席执行官亚当·诺伊曼辞职。前亚马逊高管、副董事长Sebastian Gunningham和前AOL与时代华纳有线公司高管、首席运营官Artie Minson将担任联席首席执行官,而诺依曼将担任非执行董事长。与此同时,预计两位新任首席执行官将会长期担任这些职位。

  而这已经不是软银投资的公司第一次出现创始人被“扫地出局”的场面。另外一家软银投资企业Uber的创始人特拉维斯•卡兰尼克(Travis Kalanick)因其沙文主义和“有毒”的企业文化而广受批评,在2017年被董事会扫地出局。

  其实,这并不意外,毕竟,这位创始人似乎从未远离过争议。

  最初,软银孙正义曾公开表示,WeWork就是他的下一个“阿里巴巴”,并对诺依曼说,“在战斗中,疯狂比聪明更好。”甚至,孙正义觉得WeWork还不够“疯狂”,他认为WeWork的估值可以达到“几千亿美金”,并要求WeWork“比原来计划的大10倍”。 诺依曼在得到软银投资的两年里,也迅速完成了孙正义的要求。

  即便是不喜欢诺依曼的前高管也认为,他在激励员工和推动公司发展方面有着非凡的能力。投资者和员工讲述了诺依曼如何在几分钟内说服他们相信公司史诗般的未来。“当我和他见面几分钟后,我就想投资,”

  但是,诺依曼的疯狂并未止步于此。多年来,诺伊曼与We Company进行了几笔交易,使该公司成为他的一些物业的租户,并获取租金收益。他还利用公司股票作为抵押品,从银行获得了5亿美元的信贷额度。

  对于WeWork的主要投资机构,软银以及愿景基金来说,这样的疯狂,自然是超出他们的接受范围了。

  所幸这一点,长租公寓的创始人估计很难“狂”。毕竟不会有那一位创始人会像深圳或者广州城中村那位拥有10栋楼的烧鸭饭大叔那样,将自己的房源租赁给公司,并且牟取私利。分散式与集中式的长租公寓创始人都很难达到这一点。

  但不排除,有少数地主型长租公寓创始人入局,投资机构在对这类型长租公寓品牌注资时,就需要规避这类风险的存在。

  毕竟,适度的“疯”是可以帮助品牌成长,过度的“狂”,就有可能“物极必反”了。

  依赖资本&规模,品牌别饮鸩止渴

  除此之外,WeWork在资本和规模之间出现了失衡。因为对资本的高度依赖,所以需要满足资本对于规模的扩张,势必在短时间内难以盈利。越扩张,越亏损。而这也成了WeWork在8月14日,正式向美国证券交易委员会递交招股书后,被媒体放大的一个关注点。

  招股文件显示,近年WeWork处于规模高速增长通道上。截至今年3月,WeWork的业务布局已增长至全球28个国家、105座城市,大企业会员占比增至约40%。

  2016年7月,WeWork正式进入中国市场,首站是上海,随后便在中国火速展开收并购。2018年4月,WeWork中国还收购了3个月前刚收购澳大利亚办公空间公司Gravity的裸心社。至今,WeWork已进入包括上海、深圳、北京、广州、杭州、武汉在内的12个城市。

  然而,迅速扩张意味着大量烧钱。2016年,WeWork亏损4.29亿美元,但到2018年,其亏损额已扩张至19.27亿美元。2019年上半年,WeWork的净亏损金额为9亿美元。

  从WeWork的成长逻辑看来,规模比盈利更受重视。

  所以,一旦WeWork无法将规模增长顺利转变为资本收益,前期重金投入的投资者将会十分焦虑,并且将会加快安全退出的脚步。

  而这也出现在WeWork的估值从今年1月的470亿美元下滑至目前的100亿到120亿美元之间,下降幅度达到74%-78%。这样的“灾难性下滑”,也是让软银急忙叫停WeWork上市的主要原因,防止对该公司的资产减记(减低资产的账面价值,资产缩水)。

  的确,依赖资本的力量可以实现短时间内的资本迅速扩张,并占据市场份额。不过,一旦品牌的运营能力有限,不能及时跟上规模扩张的速度。那么,“搬起石头砸自己的脚”,就成了此时的真实写照。

  这一场景,在长租公寓市场中并不是未曾出现过。2017年,在政策和市场的双重刺激下,大量资本涌入长租公寓市场。彼时就有不少业内人士曾公开表示自己的担忧,“2018年市场会有潜在风险,增量供给上去以后,需求跟不上,就会出现租金下降,空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业,会有很大风险。”

  果不其然,2018年出现了一批因为租金贷、高收低租、以及现金流问题而倒闭爆仓的长租公寓品牌。的确,正如一些分析人士曾表示,租金贷并没有错,错的是那些过度使用金融杠杆工具的品牌。

  所以,过度依赖资本来达成规模的快速扩张,对于品牌而言是一个大胆而危险的决定。建议运营实力不足的品牌不要轻易尝试。否则,无异于“饮鸩止渴”。

  别让商业模式总是挂着问号

  WeWork的商业模式可概括为“两条腿”走路,其一是通过长租办公楼,将其改造再出租,以赚取中间差价;另一是提供个性化上门定制及运营解决方案(即Powered by We)收取服务费。

  但是对此,甲骨文创始人拉里森却表示,尽管他和软银集团创始人孙正义是密友,但是他觉得没有投资Uber或WeWork的理由,并声称这两家公司“几乎一文不值”。

  拉里森称,WeWork自称是一家科技公司,这很可笑。“WeWork从我这租了一座大楼,然后拆分,对外出租,”埃里森称,“他们说,’我们是一家科技公司,想得到科技公司才有的市盈率’。真奇怪。”“他们一无所有,”埃里森称,“没技术,没顾客忠诚度。”他认为,在顾客不会与公司站在一起的情况下,砸钱争夺市场份额就是“愚蠢的”。

  在IPO这场考试面前,WeWork商业模式的风险和长期亏损看来并未能获得市场理解。同样的难题,也将出现在长租公寓预备上市企业的面前。

  目前,长租公寓行业有轻资产、重资产两种运行模式。轻资产类企业以租金差获取收入;重资产类企业以房地产开发商居多,以较低的土地出让金取得只租不售的住宅用地来自持运营。

  戴德梁行发布的中国长租公寓市场发展报告指出,轻资产模式中,企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%,行业平均回报率很难高于2%,单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。

  同样的,从目前政府推地频率看,戴德梁行认为,重资产类企业依赖公开出让的租赁住宅用地进行多点布局并不现实,回报周期也过长。

  而在商业模式问题暴露的同时,资本也逐渐开始只押注龙头,赌上市。想来,这也是近来长租公寓近来会有IPO消息的露出。也许,心急的并不是品牌方,而是背后早早进入的几大资本机构。不过,在正式登陆资本市场之前,长租公寓品牌也需要经历与WeWork同样的资本人的考验。

  上市,敲钟,是不少品牌创始人的梦想,也是资本机构所期望看到的成果。因为,这意味着品牌获得了市场和资本的认可,从此也将获得更低的资本使用成本。但是,在上市之前的考验,就像是取经之路一样,一路上必须先经历不亚于“九九八十一难”,才能迎来涅槃。

  以上三点问题,就是WeWork被迫退出IPO的主要原因。未来,长租公寓预备上市的品牌也将面对同样的考验,甚至会更严格。所以,避开上述雷点,夯实运营实力,理智扩张规模,才是预备上市的长租公寓品牌最需要做好的事情。毕竟,长租公寓行业第一股,我们都在期待!

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