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WeWork的“宫廷政变”,看中国联合办公的崛起与分化

中国房地产金融 · 李珍 · 2019-12-02 09:55:16

纵观联合办公行业,“二房东”模式的盈利方式是这一领域的主要盈利手段,但长久看来,要想打破现有发展瓶颈,只有探索新的盈利模式。

  WeWork的“宫廷政变”

  今年8月,联合办公行业的先行者WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交首次公开募股招股书。然而WeWork因估值和商业模式遭到投资者质疑撤销IPO招股书,暂停上市计划。

  其联合创始人兼CEO亚当•诺依曼已经卸任首席执行官职位,离开WeWork董事会。短短一个多月,We-Work经历了IPO推迟、大规模裁员、辞职等风波后,让这个联合办公行业的“香饽饽”一下变成了众矢之的。从最高的470亿美元估值开始急转直下,目前为止其估值已不足80亿美元。

  WeWork于2010年在纽约成立,在全球经济危机和顺应共享经济的大潮下横空出世,当时,金融危机开始蔓延,在美国房地产市场低迷的情势下,市场对廉价的办公场所有十分迫切的需求。恰逢其时,WeWork以低廉租金签订长期租约后进行装修设计,分租给有需求的自由工作者或企业,这让WeWork从中获益颇丰。

    2017年8月,WeWork受到了资本的眷顾。软银集团总裁孙正义与亚当•诺依曼谈话只花了12分钟就决定对WeWork投资44亿美元。听完诺依曼的疯狂企图后,孙正义表示,“在战斗中,疯狂比聪明要更好,WeWork仍然不够疯狂。”

  然而疯狂背后是WeWork不计成本的扩张,在规模快速增长的同时伴随着巨额亏损。此次WeWork招股书中显示,截至2019上半年,其已在全球111个城市开设的528个共享办公空间,工位数达60.4万个,累计拥有会员52.7万人次。

  报告还显示,以截至2019年6月30日六个月的每个会员的平均收入计算,预计WeWork现在覆盖的111个城市的市场机会为9450亿美元,在全球280个目标城市的总市场机会达到1.6万亿美元。

  但从WeWork招股书披露的收入构成来看,截至2019年6月30日,其空间租赁会员费占其总收入约83%,WeWork目前仍重度依赖于空间租赁费用。不难看出,“二房东”的角色标签仍深入人心,并引发后市担忧。

  根据其招股书显示,WeWork最近三年的亏损额分别是4.30亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元,也就是伴随着公司的规模急速扩张,其亏损额也在大幅增长。

  有媒体报道称,WeWork近期将裁员4000人,占现有员工总数约30%。

  此次IPO的失败,把创始人诺依曼推到了聚光灯下。WeWork员工披露了诺依曼的一些疯狂行为,比如喜欢在公司或者城市街道上赤脚走路,还曾经深夜打电话向员工怒吼。

  诺依曼每次去WeWork共享办公场所视察工作,都要求配备1942年龙舌兰酒和狂热的音乐,如果当场找不到酒杯,他可能会变得“怒不可遏”。

  外媒报道称,WeWork财务报表中的设备支出用于购买喷气式飞机,而这架飞机几乎专供诺依曼和他的家人使用。WeWork向一家快餐公司投资3200万美元,该公司由诺依曼的好友创办。

  此外,诺依曼还是WeWork的房东,从公司进行不到1%的微利贷款,个人在纽约和旧金山的房地产领域进行了大量投资,将其中的一些租给WeWork,所以WeWork每年都在向自己的创始人支付着一笔不菲的“房租”。以及诺依曼以590万美元的价格将“We”商标出售给公司。

  种种疯狂的行为,最终让We-Work控股公司的董事会成员将其罢免。WeWork对外宣布,亚当•诺伊曼(AdamNeumann)将辞去该公司首席执行官的职位,但仍保留其非执行董事长职位。

  在经历了重重风波之后,WeWork终于在近期出现新的进展情况,日本软银接管WeWork,并提供50亿美元的新融资。

  10月23日,软银集团宣布与WeWork达成协议。根据软银对外公布的信息,软银向WeWork提供包括50亿美元新融资以及软银向现有股东发出高达30亿美元的要约收购。此外,软银将加速兑现提供15亿美元投资的现有承诺。该项交易和收购完成之后,软银将持有WeWork的80%股份。

  中国联合办公的崛起与分化

  2015年“双创”时代的浪潮兴起,带动了大众创业的热情,创新也随之而来。“共享经济”概念流行开来,且在资本的助力下爆发式增长,主打弹性空间灵活办公的“联合办公”这一新概念逐渐走进公众视线,市场上涌现出大批联合办公空间、众创空间。

 “联合办公的出现,给了传统办公行业重新思考商业模式的机会,给商业办公租赁市场注入了新的活力,多数行业人士均表示对该行业依然充满信心。”弗若斯特沙利文(大中华区)合伙人王晨晖对《中国房地产金融》表示,传统的商业办公室租赁是刻板且格式化的,从租期上看,传统商业办公室租赁时长普遍在3-5年。联合办公空间的时长更加灵活,个别企业甚至推出了以小时计算的“闪座”。

  对承租方的背景要求和租赁面积,均有严苛的要求标准。联合办公空间可以灵活调整到单个工位,这在传统商业办公室租赁市场是难以达成的。

  王晨晖认为,联合办公商业模式成立的根本原因,是传统的商业办公室租赁市场存在刚性,联合办公行业的出现针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。他认为,联合办公和传统的商业办公室租赁是互补关系。

  谈到传统办公和联合办公的区别,米域创始人兼CEO冯印陶将其比作传统裁缝店和品牌服装店,裁缝店会长期存在,但品牌服装店将会是未来趋势。

  冯印陶接受《中国房地产金融》记者采访时表示:“对联合办公来讲,每个品牌会有自己的定位和客群,有明确的细分市场,如有偏向女性高端的、有年轻运动的、偏向创意创新的,有偏向商贸金融服务等,有些定位于服务市中心高端企业,有些是中低端企业,对联合办公来讲明确定位很重要。”

 “从实质服务层面不能简单地停留在为入驻企业提供办公场所,因为当企业的规模变小之后,组织结构功能不全,只有通过其他的增值服务才能为客户提供更加完善的服务,为其提供有腔调有调性的创新平台和解决方案。”冯印陶认为。

  数据显示,2014至2015年间,国内联合办公空间(含孵化器)的数量从50家发展到2300家,翻了45倍;2016年,联合办公行业发展迅速,企业数量超过了4200家;2017年,联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势,获得资本支持的企业数量明显减少;2018年第二季度,联合办公整体品牌数量增速放缓,行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。

  但在国内市场竞争日趋激烈、国外竞争者进入国内市场的情势下,行业内经历了大规模的整合,不同企业寻找与自身模式相互补的企业进行并购或战略合作,将优势资源整合。

  2018年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份,优客工场宣布与无界空间合并,并收购wedo联合创业社;同月,WeWork中国收购裸心社;4月12日,WeWork中国以25亿元全资并购了裸心社;7月份,优客工场与Workingdom进行合并,与爱特众创达成并购合作意向等。2018年优客工场进行了6次收并购动作。2019年10月,SOHO中国旗下联合办公品牌SOHO3Q将旗下11个项目出售给筑梦之星。

 “头部企业获得了足够多的资源,但是其市场份额依然不高,因为市场很大,有足够的空间给中小企业。只要做好自己的空间运营和管理,做到很好盈利水平同样可以发挥自己的优势。”王晨晖认为。

  据优客工场官网信息显示,目前在全球44座城市布局了200个共享办公空间,如北上深、中国香港、中国台湾、新加坡、纽约、洛杉矶等城市。

  梦想加目前在北京核心商业区运营16个共享办公空间,近300个团队。2015年获A轮500万美元融资,2017年获腾讯众创空间战略入股,2017年4月底完成B轮2000万美元融资。

  米域联合办公空间是2016年成立,运营11个共享办公空间,目前在筹备C轮融资。

  冯印陶表示,米域选择进入了联合办公行业,因为市场需求巨大。“未来的经济趋势在技术推动下,企业的生命周期会变得非常短,小企业会大量崛起,因为专业分工的崛起,再加上新一代人对办公形态需求的变化,大量的小微企业更倾向灵活办公,联合办公空间的出现,是代表未来前进的方向。”

  “米域在客群定位上,主要针对创意、创作、创造、创新,这四创人群来做办公需求。新时代的创新人群,对空间的设计感、舒适度、交通便利度以及线上互动的需求和一起办公的人群的要求是不一样的,米域围绕这些需求来打造品牌方向的特点。”冯印陶说,米域目前布局的一线城市有北上深,二线城市的储备主要在长江三角洲、珠江三角洲、津冀和粤港澳湾区。

  而伴随着行业内企业的整合,合并潮加速,头部力量逐步显现。小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运,行业增速在一定程度上放缓。

  从星火燎原到分化洗牌,联合办公行业走到了关键一年。

  数据显示,2018年至2019年3月,共享办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%。

  联合办公是共享经济时代迅速崛起的新兴行业,给中小企业提供了灵活办公的选择,营造了比传统办公更为轻松的环境,也受到了更多资本的青睐,自2015年起迅猛发展,资本进入、跑马圈地,但行业迅速扩张规模的同时,并没有带来企业利润的增长,也留下了管理和盈利难的问题,未来是否还能受到资本的青睐,值得行业深思。

 “最近一年联合办公行业的融资并不活跃,主要是因为资本市场投资的周期性,当大的周期偏向收缩时,融资本身会随之放缓。”王晨晖认为,未来资本是否会继续投资,取决于一家潜在被投公司的融资需求、发展阶段、财务表现、运营表现,甚至是创始人个人的能力和资源。

   “联办企业一定要做出自己的特色,创造新的价值,那么它对用户的办公体验的实质性提升有多大,对他们的企业在里面产生链接,从而产生新的企业价值有多大,这些都是需要进行深度运营去做的。”冯印陶说。

  冯印陶告诉记者,米域在2018年完成了B轮融资,今年下半年启动了C轮融资,但能明显感觉到资本市场的状况不太理想。在2021年之前,融资会变得非常困难。从整个资本市场的风险投资到联办小的跑道都会是处于资金紧缺的情况。米域也更积极地调整来增强自己的造血能力,等待更好的融资节点。

  冯印陶认为,由于传统行业在运营深度上的不足,需要联合办公行业进行进一步的突破,但只有在这些事情做出一定成绩以后,融资可能才会变得更加容易。

  在国内经济下行、行业巨变,站在共享经济时代的转折点上,如何通过制度改革和创新管理,促进联合办公市场长期平稳健康发展,事关行业命脉。

  突围:盈利模式多元化

  WeWork的上市遇阻,让联合办公行业饱受争议,规模扩张和盈利模式再次成为争议焦点。

  王晨晖说:“WeWork的IPO延期并不等于失败,但作为行业内曾经估值最高的一家公司,WeWork的IPO计划搁置对联合办公行业的影响不小。此次IPO计划搁置多少会让公众对这个行业产生一定误解,这需要整个行业在未来做更多的努力。”

 “这一消息对整个行业是有冲击和影响的,企业需要做长期打算,把现金流摆在第一位,规模和超额利润是次要的。”冯印陶说。

  冯印陶进一步分析表示,首先用高增长模式来推动企业快速成长,不会再被资本市场认可买单。其次,“二房东”模式不突破企业就没有价值。这对国内所有联合办公是一个巨大的瓶颈,企业要做出创新提供新的价值,让市场看到长期增长的趋势。

  而当中国经济下行,也让联合办公行业受到冲击,企业在办公场地的成本支出快速下降,一些核心商业区的空置率极高。曾经的“香饽饽”如今也遇到了前所未有的痛点和挑战。

  “目前行业最大的挑战是服务能力不足和社区建造能力不足,在整个资金市场下行的情况下,二房东的商业模式无法持续,需要从产品端提升自己的服务能力。”冯印陶认为。

  王晨晖认为,目前该行业最大的挑战,主要是来自于行业外部的宏观环境的变化和企业自身造血能力弱。“因为宏观经济的周期性,目前中国商业办公租赁市场处于低迷时期,企业对用人的需求也会变弱,从而影响到对办公空间的需求。很多头部企业都需要靠融资来持续地开展和拓宽业务,长期看对行业的发展并不是很有利,需要探索更多可以带来非租金收入的商业模式。”

  据WeWork招股书显示,在营收上,包含长租签约费用在内的商业办公用地运营费用占了最大的比例,2016年占营收的比例高达99%,该比例随后有所下降,今年上半年占收入的比例为80%。

  WeWork招股书内容显示,截至2019年6月1日,WeWork只有30%的物业达到成熟(实现盈亏平衡),70%的项目仍在培育期,需要额外投入现金流。与此同时,扩张仍在继续,资金缺口仍在不断扩大。

  记者走访了WeWork中国旗舰店,这家店位于上海威海路,整体风格以绿色为主,这里的工作人员告诉记者单人工位剩余已经不多,出租率保持较高的水平。4人间独立办公室19600元/月,如果签约一年以上可以打9.2折,相当于18032元/月,这个价格在同行业里优势并不明显。

  究竟多少的出租率会让联合办公感觉到压力?行业数据显示,联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不容易做到。

  王晨晖表示,为了快速扩张暂时没有盈利的企业,未来是否盈利有很大的不确定性,取决于三大因素:整体的宏观经济周期和行业周期,联合办公企业对非租金收入的探索,以及企业的战略管理思维。他认为,联合办公行业的核心能力是在空间改造和管理上,可以通过轻资产运营的方式做管理输出,或者是学习连锁酒店行业开放品牌加盟。

 “每一家联办企业找到自己的特点和科技系统的市场,确立自己的盈利模式。联合办公企业要对店铺进行积极调整,能够产生溢价的店要提高它运营的能力,发挥企业非租金营收的特长;不盈利的店要及时关掉。只有在经营上面做调整,才有可能在激烈的市场竞争中生存下来。”冯印陶说,米域成熟项目的出租率在80%以上,一些非成熟或者调整阶段项目略低,总体平均都维持在将近80%的出租率水平。之前关掉了3家非盈利的店面,目前米域处于盈利状态。

    “由于受到商业办公租赁市场处于下行周期影响,一些经过快速扩张规模的大企业经营状况并不佳,造成一种整个行业都在亏钱的感觉。但是一些中小型企业因为定价策略得当和进入市场的时机较好,是处于盈利状态。”王晨晖认为。

  纵观联合办公行业,“二房东”模式的盈利方式是这一领域的主要盈利手段,但长久看来,要想打破现有发展瓶颈,只有探索新的盈利模式。从目前各企业运营情况来看,一些企业开始提高增值服务和拓展新的合作模式,将成为这一行业盈利瓶颈的突破点。

  之前氪空间创始人刘成城在接受媒体采访时表示“氪空间早已在阵痛中决定进行战略调整,目前的定位是一家企业服务公司。”

 “米域从2018年起就没有签署过任何一个需要承担资金的项目,这从本质上摆脱了二房东的模式,与开发商合作或者与业主合作,我们集中精力做运营和管理。从商业模式上来讲,这是一个重要的战略布局。从面向客户端来讲,聚焦一线城市四创人群,提供更高的附加值和更强的产业和运营支撑,成为创新创造的平台。”冯印陶说,核心目标是把这个领域的商业模式,从直营店变成以运营管理为主。

  企业在探索新的经营模式和快速跑马圈地的同时,是否应该考虑深耕服务体系,提升自身的品牌竞争力与核心服务,这也是企业未来值得思考的问题。

 “行业的扩张说明其存在的合理性,以及市场的需求。扩张规模和深耕服务提升增值服务不矛盾,都是行业向着健康发展的标志。鉴于当下外部环境对规模的增长并不友好,缓解现金压力的方式是增加非租金收入。目前,深耕服务提升增值服务对于目前的联合办公市场是更为重要的。”王晨晖说,目前该行业最重要的是生存能力,长久保持品牌竞争力的核心要素,要熬过商业地产租金和空置率的周期,和企业的财务可持续性以及自身盈利能力。

  冯印陶认为,如果要做连锁品牌,目前已经过了进入联办市场的最佳时机。现阶段创办新品牌的意义和可能性不大。对于中小企业来讲,要明确是打造精品店,还是做连锁品牌,这两个方式的结束是不一样的。

  打造精品店铺突出品牌特色,可以生存下来,但要做成真正意义上的连锁品牌较难。

  王晨晖预期,未来这两种办公形态的配合会越来越紧密。鉴于目前联合办公在整个商办的面积并不高,未来联合办公占整个商办的面积将会越来越高。“至于高到什么水平,需要看哪个水平下可以将联合办公和传统的商业办公室租赁各自的优势发挥到最佳。”

  谈及该行业的未来发展,冯印陶认为,联合办公行业的市场会不断扩大,行业增速不会放缓,整个的行业供应量是在急速增加的,即便是现在在行业遇到一些挑战的情况下,整个行业规模还是在快速增长。行业的供应量和需求量在快速增加。

 “2016年爆发阶段其实是供需不平衡的,供应量远远超过了需求量,但今年开始逐渐恢复到一个供需更加平衡的状态。整个体量已经较几年前翻了几倍。未来五年的增长趋势是不可逆转的,需要做企业链接和增值服务,产生击穿效应,要达到极致的深度和体验,才有可能让用户买单。”冯印陶说,米域2019年下半年开始至2020年不追求规模的增长,而是在稳步发展的同时提升服务质量和服务内容的宽度,让产品有更好的体验和升级。

  无论任何行业,只有好的商业模式和良性的发展模式,才能最终获得市场的认可。联合办公行业依然在不断摸索,任重而道远。