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如果潘石屹真“跑了”,SOHO 3Q咋办?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-03-12 09:15:34

当美股遭遇了黑色星期一,股票市场经历惨淡之后,SOHO中国却在开盘后短线极速上涨,并于当天上午短暂停牌。逆势上涨,SOHO中国的动态让人疑惑。

当美股遭遇了黑色星期一,股票市场经历惨淡之后,SOHO中国却在开盘后短线极速上涨,并于当天上午短暂停牌。逆势上涨,SOHO中国的动态让人疑惑。随即马上有相关消息传出,SOHO股价的变化,或与近期黑石集团正与SOHO中国,就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

这一动作,不由让人想问个问题,如果潘石屹真打算处理SOHO中国,那么原本的SOHO 3Q又该咋办?

SOHO或将私有化

潘石屹打算“跑了”?

继3月10日SOHO中国短暂停牌之后,3月11日,SOHO中国股票继续停牌。随着这家公司在股市上面的SOHO中国这样的动作让人对这则消息越来越相信:黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

这并不是空穴来风。路透社援引知情人士透露,黑石集团于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元(合0.77美元),这一价格较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100%。这笔生意的最终敲定,据相关媒体援引两位消息人士称,有关交易细节预计将在未来几周内决定。

对于SOHO中国董事长潘石屹而言,如果本次私有化收购完成,或将套现近200亿港元,折合人民币约178.85亿元。还真应上了任志强对他的一句评价,“潘石屹卖东西很厉害,是天生的二道贩子。”

但这次让大家更为关注的并不是他可以通过私有化拿到多少钱,而是潘石屹是否真的打算“跑了”。毕竟这则传闻并不是临时而起,早在2019年随着潘石屹将自持的资产逐步出售之后,就陆续有“潘石屹要跑路”的消息传出。对于这个问题,多家媒体给出了不同的答案,有的媒体觉得是黑石在重仓中国房地产,有的媒体认为潘石屹是在清仓跑路。

作为我们,更为好奇的是,在潘石屹多重身份中包租公的产物——SOHO 3Q接下来会何去何从?

SOHO 3Q的“一生”

上市的梦想终归是落了空

SOHO 3Q的名字很有辨识度,一听就知道是SOHO中国旗下产品。在这个产品推出之前,潘石屹高高兴兴地任由外界给自己安上了一个“包租公”的身份。2012年8月16日,潘石屹在香港宣布公司业务模式将从开发销售型物业,转型为自持型物业租赁。简单点理解,公司的收入将从建房卖房,变成自持物业收租。

当时,潘石屹对外高调道出企业转型的缘由:“自持物业比持有人民币更好。”但是对于转型的预期过去乐观,因为随着公司物业产品库存去化殆尽,收入较辉煌期缩水严重。

所以从2014年开始,潘石屹就频频与互联网世界接触,他造访了小米公司、Facebook、苹果公司,现身当年的乌镇世界互联网大会。

这一系列动作的用意,直到2015年2月才揭晓——SOHO 3Q业务在北京正式启动。在潘石屹看来,这项业务,有着深远的意义——通过互联网来改变传统房地产行业,而且也被视为SOHO中国的第二次转型。

对于这个业务,用SOHO中国首席财务官倪葵阳的话来说,就是“左兜掏右兜,自己租给自己”。因为SOHO中国手中大量的自持物业,是推进3Q业务的先天优势。加上当年共享经济正值风口,潘石屹对外声称,“公司正全面向一个互联网公司转变”。

为此,潘石屹在多个新开业的SOHO 3Q空间站台,举办“潘谈会”:到了南京,找孟非聊聊“非常屹见”;到了古北,和季琦探探“玩美主义”;到了深圳,与王传福讨论“造车、造房、造梦”…李开复、王功权、冯仑、任志强、雷军、俞敏洪、刘强东、姚明、刘益谦、白岩松、袁岳等人都曾做客SOHO 3Q。比起3Q这个产品,每次新空间落地的潘谈会似乎更具造势能力。

也许收益于共享经济的火热,也可能是潘谈会的影响不小。在2017年末,3Q 联合办公业务已在运营19个中心,工位1.7万个,平均出租率87%。所以潘石屹在这之后决定,SOHO 3Q不再局限于在自持写字楼里开展共享业务,开始从第三方开发商手里租赁办公楼,正式“走出家门”。

这一步是成功的,因为到了2018年末,公司的共享办公室业务范围,已走出北京、上海(楼盘),在中国7个城市拥有31个中心,工位超过3万个。而潘石屹也在多个场合提到,要将3Q项目在2019年分拆上市。

然而,随着共享单车等共享经济产物从神坛跌落,这个风口的风变小,已经无法再承受太多的业务了,SOHO 3Q也开始逐渐落下。

在2018年股东大会上,就有股东直接怼上来,请求3Q项目别烧太多钱。公司则表示,2019年的计划是让3Q业务做得不亏损,并调整了主要客户对象,由原本的创业型企业向中大型企业转变。

而到了2019年中报里,公司已没有对3Q项目的描述了。如今,SOHO 3Q已经成为传闻中的待售资产,分拆上市已鲜有提及。

据搜狐财经在2019年底探访北京市内全部的SOHO 3Q项目,其中大量项目处于空置状态,部分租金呈断崖式下降。

“近几年联合办公不太好做,所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。目前,望京SOHO、中关村SOHO内的3Q联合办公多整租给大客户,一改此前“共享”的租赁性质。

上市这个梦想,终归是落了空。而原本已经上市的SOHO中国也有可能即将私有化。但是SOHO 3Q没想到的大概是,完不成上市的梦想,却还要面临被出售的结局。

房企系联合办公的归宿

出售?消失?

在2019年10月底,有消息传出SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。对此,筑梦之星内部员工表示确有此事。消息中援引筑梦之星内部人士称,筑梦之星是以市场价格收购的,且本次收购使用的全部是自有资金,收购的11个项目位于北京和上海。

看起来,潘石屹已经在2019年就为SOHO 3Q找好了归宿。其实3Q的业务,就像他曾说过的一句话,“很多创业公司拿到融资之后开始烧钱扩张,赚钱盈利的基本问题没有解决,这种方法就像从院子里捡一束鲜花插在瓶子里,虽然会有短暂的鲜艳,但最终还是会衰败。”

不同的是,作为房企系多元化业务发展的3Q有明显的优势:物业不愁,资金不愁。但最终也还是被盈利能力这个关卡难住。鼎盛时期的SOHO 3Q曾经遍布7个城市,目前在SOHO 3Q的官网上只剩下上海和杭州两个城市。

SOHO 3Q的归宿并不是房企系联合办公的孤影,而是象征着一类地产巨头入足联合办公行业的结局——被收购,或者逐渐淡化业务并收尾。原因诸多,但无外乎以下4点:

影响上市企业的经营数据

2018年全年,SOHO中国录得毛利率74.69%,相对于行业内其他商业地产而言,这一毛利率偏低。“正常的物业出租毛利应该是在85%左右,我们的毛利去年为什么会低一点?是因为我们孕育了3Q。”SOHO中国表示,3Q成本比较高、毛利比较低,因而拉低了整体的毛利率。

同样的场景也发生在地产系长租公寓身上,因为影响上市地产企业的经营数据,影响盈利,引发股东有所不满,所以朗诗就将旗下长租公寓产品朗诗寓剥离。

行业尚未找到盈利模式

实际上,近两年,联合办公市场迎来了大爆发,越来越多的企业参与到这个行业当中,一方面,这个行业的竞争逐渐加大,另一方面当下的共享经济行业还未找到恰当的盈利模式。

因为门槛太低,做的人很多,所以整体市场呈现出一种无序化的竞争状态。从布局这个行业的企业来看,大家都还在烧钱的阶段,烧钱带来的结果就是拿项目的时候非常贵,企业需要付出非常高的租金,但是往外卖的时候大家在打压价格,所以整个市场不是一个正常竞争的市场。

发展目标虚高

以SOHO 3Q为例,潘石屹就曾表示3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。之后还提出了要将SOHO 3Q分拆上市,要知道,在当时并没有联合办公企业提出要上市。就像一些地产系长租公寓品牌会在产品尚未推出之前,表示要实现数量或是品牌方面的宏大目标。

过高的定位,反而成为后期发展的阻力。这一点,地产系租赁产品可以向创业系与中介系学习,稍微过得低调一点。

自主定位偏差

类似WeWork和SOHO 3Q的这种互联网思维,就是把一个地产企业包装成一个科技企业,这样的定位是有所偏差的。地产还是地产,地产就是要赚钱,并不是说地产企业包装成科技企业,这商业模式就走得通的,其实还是走不通的。

坦白说,在全球经济放缓,一线城市写字楼空置率持续提升的当下,SOHO中国出售手中持续亏损的项目,成为其最优的解决方式,而私有化也是一种自保资产的手段。

据戴德梁行的统计数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万平米和4.1万平米,较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%;有效净租金亦分别同比下降了3.7%和2.0%。

SOHO 3Q只是SOHO中国的业务板块之一,对于这样的处理,财经分析人士张化东则直接调侃道:“按道理说,所有服务于B端客户的商业模式,如果不赚钱全部都是耍流氓”。

同样的道理,放在潘石屹的身上同样可以理解。他是个商人,需要谋利。即便他真的要离场了,也需要为自己赢得更多的利益。选择一个有实力的买家,其实是对自己的企业负责。

至于潘石屹密集注册海外公司,热衷于购置海外物业,其长子潘瑞成立了Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。那又将是一个新的资产故事了,故事的开端或有可能是本次SOHO中国的私有化吧。

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