张宝全：地产大腕的酒店帝国梦

今典集团董事长张宝全

　　“我敢说，别看很多房地产公司今年项目卖得都很火，但是如果你要问他们，‘10年后甚至5年后，你们会在做什么’，我相信其中90%的公司是回答不上来的——90%的房地产公司都不知道自己5年后会做什么，能做什么。而我不同，我不仅可以肯定今典集团5年后在做什么，也知道20年后今典集团在做什么——20年后，今典集团肯定在顺利运营遍布全国度假资源和会展资源：红树林度假休闲目的地酒店。”几天前，张宝全自信地对记者表示。

　　回首从海南开始的创业路，张宝全用“不断创新和将资源互动、相互托势并融合互动经营”进行了总结。

　　三次华丽转身

　　张宝全坦言，今典集团走到今天，经历了三次转型。

　　第一次转型，让张宝全成功地成为了“中国文化地产创始人”。从今典花园的二期空间蒙太奇开始，苹果社区、今日美术馆、苹果二十二院街……张宝全成了中国文化地产的代名词。

　　今典的第二次转型似乎没有第一次那样顺利。时至今日，因各种原因，EVD成了张宝全的“痛”，有人甚至用“损失惨重”来形容他的EVD之路。对此，张宝全一笑而过，“实际上我提出的多元化无论是EVD还是数字电影，都建立在以自建的房子为生产资料的基础上。如‘巨资投资EVD’就不准确，当时设想的10亿投入实际上苹果社区的EVD大厦就顶了7个亿。”

　　第三次转型即整合地产、电影、艺术等今典集团资源，进军休假度假目的地产权酒店。

　　2010年3月26日，因EVD等“多元化”的投资而在地产界“沉寂”多年并被人评价“不务正业”的张宝全，凭借三亚湾红树林度假目的地酒店首期热销再度回到人们的视野。张宝全和今典集团成功实现了从房地产向文化服务第三产业的全面转型，进入新阶段。

　　携红树林度假酒店强势回归

　　2010年1月4日，国务院正式将海南建设为国际旅游岛上升为国家战略，此消息一出，再一次震动了海南楼市。此后，被传已淡出地产的张宝全，带着他的红树林度假酒店再度强势出现在公众的视野。

　　三亚湾红树林度假酒店总建筑面积70万平方米，约5600间客房，3月26日，传出了4天售馨首期800套房、实现8亿元销售业绩的消息。张宝全称，在今年年内，计划拿下地块、纳入连锁布局和交换入住体系的酒店将在12家，他要打造的是中国第一个“度假目的地酒店王国”。[page]

　　全国换住的度假目的地酒店

　　张宝全称，支持红树林系列度假酒店商业运营模式的最大秘籍是运营上的创新：即全国布局、交换入住。

　　据了解，目前在售的三亚湾红树林度假酒店销售给业主后，业主必须与红树林酒店管理公司签订委托管理合同，业主拥有独立的产权证，同时每年免费入住30天，而其他空置时间交由酒店经营管理，年终享受经营利润分红，等于一笔投资实现了“不动产加分红”两大投资收益。正如他所料，红树林的业主大部分都是被此吸引，无论房子买在哪里，都可以在三亚、青岛、广州、云南、成都等地任意选择一座红树林酒店度假，从本质上迎合了要求自由与变化的度假生活方式。

　　下一步张宝全计划实施“分时度假”模式，30万元可以享受红树林度假酒店30年、每年100天的度假权益;2万至5元就能享受3年、每年7至21天的入住权益，而且同样是全国各地的红树林度假酒店自由换住。张宝全透露，分时度假的模式主要针对大量涌现的需要员工福利解决方案的企业客户。

　　至此，张宝全称，今典集团已经完成了自2000年就提出的企业转型战略，实现了从房地产向文化服务第三产业的全面转型，即度假地产、电影、当代艺术、酒店，多产业的融合互动经营，不仅在中国房地产行业整体利润率下滑的情况下降低了经营风险，扩大了经营领域，更通过资源叠加提高了每一个业务板块的同业竞争力。而他本人，也因此找到了将地产、文化、电影、艺术等集为一体的“事业目的地”。

　　“商人的精明不在于他用什么方式去实现他的战略，而是认清市场的趋势，发现未来价值。”

　　对话：红树林度假酒店将在全国迅速复制

　　记者：万科、富力、万达、SOHO中国等房地产公司都一直在住宅或商业地产领域扩展，张总为何把红树林度假目的地酒店作为今典集团的主业，作为自己的“事业目的地”?

　　张宝全：发达国家的经验说明，未来房地产市场不可能总是像现在这样以新建商品房为主，而肯定是二手房市场。而我对二手房没有兴趣，因此，早在2000年，今典集团就开始转型。

　　与前几年竞争白热化的住宅市场形成鲜明对比的是，商业地产特别是酒店开发领域还没有出现恶性竞争。回过头来想想，过去几年，几乎所有的地王都是住宅用地，其次才会是写字楼和商业用地，最便宜的就是酒店用地。现在我们几块酒店项目的地价还不够买一块住宅地价。而发达国家的经验说明，当人均收入达到3000美元的时候，就进入度假时代。未来中国全民从旅游向度假转移。旅游地产也全面向度假转型。而具有多产业运营经验的我们，转型度假目的地酒店地产具有别人没有的核心竞争力。

　　记者：根据您的红树林计划，未来红树林将快速扩张，实现全国连锁，如何解决资金问题?听说目前三亚湾红树林的建设进度进展较慢，原因是什么，资金短缺还是其他?

　　张宝全：实际通过“不动产权加分红”和“分时度假”的运营模式，购房人既是买房人也是我的“股东”，资金问题将迎刃而解。[page]

　　而三亚湾的红树林度假酒店，作为今典股权式置业模式的模板，将在云南、四川、贵州等地复制，包括建设和管理、运营。

　　需要解释的是，目前三亚湾红树林的建设进度进展较慢，不是因为资金短缺，也不是因为施工问题，而是因为设计方案迟迟没有最后确定。我去过新加坡、澳门、丽江、大理等境内外考察了无数酒店，一个特别需要借鉴的教训是：酒店的规划设计一定要到位，如果不到位，就会为将来的运营带来致命的问题。所以，三亚湾的图纸，一改再改，要实现超前、合理、适度。我认为为设计方案的完美而耽误暂时的施工工期是值得的，一旦图纸敲定，不仅三亚湾红树林建设会很快，在全国复制也会很快。

　　记者：实际上，创新意味着风险，您怎样规避创新风险?

　　张宝全：商人的精明不在于他用什么方式去实现他的战略，而是认清市场的趋势，发现未来价值。你会发现，今典集团的多元化始终没有脱离房地产，所有的创新都是以房地产为依托,让我擅长的艺术、电影等资源互动。

　　印象：张宝全变了

　　几天前，当记者在今典花园空间蒙太奇三楼那个他按照自己的意愿和想象建设和布置的办公室里，见到在房地产界“沉寂”了多年的张宝全时，第一个反应是，张宝全变了。

　　印象中，和潘石屹的能说会道、任志强的认真严肃等不同的是，被冠以“中国文化地产创始人”的张宝全给人印象最深的是“皱着的眉”、“凝重的表情”、“总是带点紧张和纠结情绪的眼睛”以及语速非常快的“江苏普通话”。然而再见张宝全却见他“云淡风轻”，眉眼、神情透着舒展、从容。

　　今年3月，当海南三亚传来了“今典集团三亚湾红树林度假酒店首推800套房源4天售馨、实现销售额8亿元”的消息后，业内发现，这位和潘石屹、任志强等最早活跃在中国楼市、近年来却更多以EVD、数字电影商身份出现在公众眼中的地产大腕又重回楼市了。“回归后的张宝全和多年前以空间蒙太奇、苹果系列的开发建设而被贴上‘文化地产创始人’标签的张宝全不同了。”多位昔日的竞争对手如是评价。

　　回归楼市的张宝全不再是普通意义上的开发商，也不能再用“文化地产”来归纳他现在布局的红树林系列休闲度假目的地产权酒店项目。“综合了理想、爱好和事业的红树林系列休闲度假目的地产权酒店，也是我个人的‘事业目的地’。”张宝全说。

　　档案

　　张宝全 江苏镇江人，毕业于北京电影学院导演系。

　　■职位：今典集团董事长，中国工商联合会房地产商会副会长、北京市工商联副主席、中国电影导演协会年会会员、中国书协、作协会员、今日美术馆理事长。

　　■经历：下过乡，当过木匠。2002年创办今典集团，全面执掌旗下房地产、电影、酒店、艺术四大产业集团，被公认为当今中国房地产界领袖人物之一。热爱东方哲学，艺术修养深厚，并坚持把艺术融入商业。（北京青年报 余美英）