中高端长租公寓市场，恺亚为何一枝独秀?

　　“金杯、银杯，不如客户认可的口碑!”

　　年终，当很多公寓品牌运营商陆续被行业协会或媒体评奖时。恺亚公寓崔康确在在年会主持现场为我们讲了一个关于用户的故事。

　　“十年后，你们还管这个公寓吗?”

　　“怎么了?”

　　“现在，你们管理地很好，十年后如果不管了，谁来管理我们物业呢?”

　　“放心吧，如果你们信任，我们会一直管理好您的物业的!”

　　以上是，恺亚在一年一度的客户回访及答谢会上，与海珀旭辉公寓一位投资业主的一段对话。业主的担忧一方面来自对公寓运营者恺来的认可，另一方面其实也是对中高端公寓运营商品牌缺失的担忧!

　　2015年，绝对是长租公寓风头正劲的一年。

　　一方面，房地产住宅市场存量压顶，各大开发商纷纷寻求“去库存”解决之道，长租公寓被当作激活存量公寓市场的“救命稻草”，诸多大牌开发商与长租公寓品牌达成战略合作;

　　另一方面，各路资本纷纷杀入，使得公寓运营方突破地域限制，开启跨城市的全面布局，带动整个长租公寓行业的快速发展。

　　除此之外，2015年末，国务院办公厅在其印发的指导意见里更是“力挺”长租公寓发展。

　　过万亿的租房市场规模，让投资者觊觎、让房地产中介垂青、让房地产商和酒店集团蠢蠢欲动。市场的倒逼、资本的倾斜、政策的东风……，多重因素的叠加使得长租公寓成为房地产存量时代的“新风口”。

　　万亿租房市场 高端公寓或是“蓝海”?

　　雨后春笋般的长租公寓品牌中，主打90后年轻客群的青年公寓中端品牌占了绝大多数。

　　90后，正处于毕业找工作租房的旺盛需求期，市场空间巨大，因此绝大多数长租公寓品牌将客户群定位在了这一群体。因为进入者多，中低端长租公寓品牌也因此面临着激烈的竞争。

　　而在大家较为忽视的中高端服务式公寓领域，恺信亚洲管理集团(简称恺亚)已经“低调”地深耕多年。

　　恺信亚洲管理集团于1988年在英国成立，是一家专业运营管理高端社区的经营服务企业，旗下在世界范围内管理着众多物业。在上海，已成功运营了多个高端项目，如华山夏都、淮海公寓、绿地海珀旭晖、华侨城苏河湾等等。

　　而在这些项目里，最主要的服务对象即租客的来源都是500强在上海地区或者是在江浙沪一带的高管，企业的租户占据相当大的比例，一般往往要占到半数以上。因为是公司行为，这些租客相对来说租约都会在6-12个月之间，且比较稳定。

　　为了满足这些高端客户的需求，目前恺亚的项目都集中在市区的CBD区域，区域的选择主要围绕这些高端租户的工作区域或者孩子上学的学校附近。

　　与普通的长租公寓品牌相比，恺亚因为致力于高端居住经营服务领域，并且提供管理和服务相结合的双高标服务，从而在庞大的公寓市场脱颖而出，开辟万亿租房市场的新“蓝海”。

　　远高同类市场的入住率，如何做到?

　　衡量长租公寓运营的两个重要指标：出租率、租金水平直接决定着公寓品牌的利润率。熟悉恺亚的人都知道，恺亚管理运营的物业，出租率达90%，平均租金高出周边20%以上。让不少品牌公寓运营商望尘莫及，恺亚在管理运营上有何秘决和独到的优势呢?

　　首先，恺亚拥有十余年的品牌积累，与150家以上的世界500强企业、住户的高管保持了长期的合作关系，在客源方面具有天然的优势，能够保证项目在较短的时间内达到一个满租的状态;

　　其次，恺亚在项目的内装设计、家具布置、家电安排等方面拥有自己的独到之处;

　　再次，恺亚的项目都是采用服务服务式管理公寓和会所管理相结合的模式，向租户提供类似英国管家式的服务，这是恺亚极为独到的服务特色之一。很多品牌公寓的运营商往往会将时间花在硬件的研究上，而对C端即客户端的需求往往不太重视。恺亚则非常重视客户的需求。例如，考虑到半数以上的客民是长租的，首先，从空间上来讲，恺亚会从内装的气氛、软装的感觉上为客户营造家的温馨感和舒适度，另外就是针对客户的黏着度。恺亚的每一个项目，基本上都会有一个私人会所的一个安排，会在节假日和平时举办各种业主活动，针对租客的家庭构成，会专门有针对儿童的活动，针对家庭主妇的下午共活动，茶艺茶道培训、金融理财或法律方面的讲座，甚至是音乐会等等，让租户日常的家居生活更家丰富多彩。

　　而在增值服务上，恺亚针对入住的客户提供机场迎接，超市购物接送，子女上学专车接送，三点半课堂课外辅导等等。

　　在刚刚与世茂签定的合作协议中，恺亚首次公布了旗下新品牌——恺瑞居。这将是恺亚集团布局中端公寓运营的全新品牌!

　　试水“金融+”，助力资产增值

　　恺信的500强客户资源遍布全球，诸如西门子、宜家、家乐福、通用等高端租客，是任何散租和普通品牌运营所无法比拟的。此外，恺信在选择城市能级与开发实力上非常严苛，只考虑一线开发商的产品，处于经济活力繁盛的国际大都市CBD的高端公寓。先进的资产管理能力，是恺信成为国际高端服务式酒店公寓运营商的重磅原因。

　　目前，在中国内地，恺信亚洲以上海为业务中心，辅射至广州、大连等城市，旗下案例均为当地高端服务式公寓标杆。除与国内诸多知名地产发展商如绿地集团、华侨城集团、世茂集团、旭辉等拥有长期合作关系外，更与数十家开发商紧密携手，相互成就。

　　而在最近的恺信亚洲年会上，更宣布2016年服务项目将达到近40个，管理资产规模达35个亿。

　　在房地产从增量市场走向存量市场的态势下，如恺信亚洲投资集团这样的高端服务式公寓运营商越来越突显出其独特价值。

　　以与新华·红星国际广场的合作为例，通过与小业主签订统一的运营协议，不仅可以解决小业主租赁过程中的繁琐细节、让小业主以租养房，资产得到升值、而且统一的运营管理还可以达到良好的物业维护效果。

　　房地产具有天生的金融属性，恺亚与开发商合作，对高端物业进行长期包租，引入先进的管理运营经验，使发展商提高了销售收益、业主获得了更高的投资回报、恺信也获得了收益，三方面都获得收益，实现了三赢。

　　针对前端投入较重的属性，2015年底，恺亚更试水“金融+”，与租约证券化领先者魔方金服达成战略合作，推出的魔房宝-恺亚1号，上线12小时即宣布售罄。资产管理+互联网+创新金融服务模式，将不动产动起来实现轻资产的运营与转型。