楼市去库存 靠长租公寓可行吗？

　　2015年11月底，国务院发布指导意见提到积极发展长租公寓业态，2015年12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，发出对住房市场释放的信号，表示面向青年群体租赁需求的长租公寓是去库存、稳市场的新领域;由开发商发展的长租公寓万科驿项目在2015年推出租房与住房联动营销的方式，有人将之视为万科的去库存尝试。

　　主要由庞大的流动人口引发了巨大的租房需求，依靠发展长租公寓、通过运营来盘活存量房这种方式，是否真能在存量房时代达到“去库存”的疗效?

　　存量房时代到来

　　2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议召开，研究了推进经济结构性改革，会议提出了要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　从房地产的腾飞，到“去库存”成为燃眉之急，中国的房地产市场经历了黄金十年。2003年，国务院发布文件，第一次明确房地产是支柱产业，房地产开发商经历了所谓“闭着眼睛也能挣钱”的黄金年代。2009年之后的两年里，商品房销售额增速放缓但整体维持上升。2013年出现的较高的“增速”似回光返照，2014年，住宅的销售面积首次下滑。

　　国家统计局于2015年底发布的数据显示，该年10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，创下历史新高。与此同时，存量房销量与新房之比的差距逐渐扩变大，意味着存量房时代的到来。如何激活资源，也越来越成为一个值得探究的问题。

　　一方面闲置房源的规模不容小觑，另一方面流动人口产生了强大的租赁需求。“市场上有很多闲置的存量房没有盘活，供需双方缺乏有效对接。”魔方(中国)生活服务集团董事长葛岚曾公开表示。

　　长租公寓如何去库存

　　魔方公寓，以及市面上存在的许许多多的公寓企业，在做的正是这样的事情——盘活闲置房源、整合社会资源，于2015年创立的不一漾国际青年社区，将城中村的一栋楼盘改装成青年社区再推出市场。

　　市场上非住宅的存量，同样令人不感到轻松。

　　据有关媒体的数据，工业用地面积作为一大存量，尽管目前并无确切的数据显示各大城市工业用地的总量，但具体到每一个城市，工业用地量均以数十平方公里计。中信建投研究报告认为，特大城市未来优化存量的方向，主要在于将利用率低下的工业用地、其他公用设施用地转性为居住用地。

　　这也是许多公寓企业正在做的事情。

　　You+首家店面的前身，便是原高露洁牙膏厂厂房;南京市原来有一幢老式的商用建筑被改造、装修一新，挂上了“城市魔方公寓”的牌子;万科驿金融城店的前身，原来是一家工业厂房……

　　近两年，在一二线城市，长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，如You+、魔方公寓、青客公寓……大量的竞争者也逐渐进入这一行业，这其中包括中介机构、酒店业者以及开发商。万科，成立了五大事业部发展新业务，“万科驿”租赁公寓业务便是其中之一，身为一手掌握着增量房、一手运营库存房的品牌房企，在“去库存”呼声之高的去年，开启了一些新的玩法。

　　重庆的西九项目万科驿采用了与住宅销售联动的营销方式，具体做法是对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。重庆万科相关负责人表示：“以往开发商都是建房、卖房再到租房，现在试行建房、租房再到卖房。”

　　在广州万科驿，通过整合集团资源，推出“租房换购房优惠”。万科广州公司称，从2015年1月1日起算，租户可以根据租房的时间，成为“万科万客会”会员，换取相应的购房折扣。

　　万科的这种营销模式的作用，有人将之称为亮点，一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。二是，对于购房者而言，长租公寓还可以提供“试用”功能，该功能丰富了房企的营销手段。

　　对于万科这种试图打通存量与增量市场的做法，有人将之视为一种另类去库存的尝试。

　　“另类”去库存之三四线城市

　　长租公寓作为一种针对都市白领的产品主要在一二线城市落地。在这些城市，流动人口可观，所带来的旺盛的租赁需求正是长租公寓产品得以发展的土壤。

　　根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，中国流动人口规模2013年达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住。然而，北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。而在三四线城市，企鹅智库的一份住房和职业状况调查则显示，其出租需求偏弱，市场整体看淡。

　　在市场需求方面，三四线城市是否能给长租公寓提供一个发展的土壤，尚需打一个问号。

　　在库存方面，相比一二线城市，三四线城市确实更为令人担忧。

　　自2014年底，一系列扶持楼市的政策出台，一二线城市的市场状况整体回暖，然而“去库存”却始终是一个大趋势，房地产市场出现分化，三四线城市的房地产市场状况更令人担忧。易居研究院监测的35个城市样本结果显示，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月，35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

　　曾有调研报告抽样了全国共计490个品牌公寓，发现一线城市北上广深的品牌公寓数量占据70%，然而，如果真的以长租公寓来去库存，从三四线及以外城市的库存高企才是真正的烫手山芋。人口流动大的一二线城市存在巨量的租房需求，长租公寓在一二线城市之外是否有市场?靠长租公寓来进行楼市去库存真的可行吗?这些依然是疑问。