跨界围猎，不同行业能给长租公寓带来什么?

　　跨行业发展愿景不同

　　根据网络资料，目前涉足长租公寓市场的房企包括万科、花样年、绿城等。品牌房企万科旗下的长租公寓产品是“万科驿”。在房地产市场逐渐步入白银时代的今天，包括万科在内的许多房企纷纷转型，“运营”将会是其转型的一个方向，此前在接受采访时，广州万科方面曾表示，广州万科云可以视为为“运营”做准备。那么在长租公寓这一新业务上，万科的角色也发生了转变，或许，这一新业务尝试，也可视为一次运营上的练兵。

　　中介代理机构也看好长租公寓市场。链家早在2012年就推出整栋服务式青年公寓品牌——自如寓;世联行注资4000万元形成控股上海晟曜资产管理有限公司，欲发力于租赁市场，2015年，世联行和清控科创联合创办了小样青年社区，在其中亦有面向创客等年轻群体开放的租赁产品——小样公寓;我爱我家北京公司开发了出租公寓领域的新业务。面对着市场的需求和变化，2015年9月，作为传统中介行业企业的伟业我爱我家集团高调宣布将旗下运营了15年的房屋管家业务启动向资产管理业务全面转型升级。

　　在经济型酒店走下坡路的当下，作为盘活资产的有效手段，长租公寓引起了酒店业者的兴趣。2015年，如家推出独立的全资品牌“逗号”，与红杉资本、易居中国联手进入长租市场。当然，进入长租公寓的酒店业者不止如家，还有华住集团推出的城家公寓以及由铂涛集团推出的窝趣长租公寓。

　　企业在新领域各施所长

　　房地产开发商进驻长租公寓市场，此前的经验是否对其抢滩市场具有帮助?

　　此前万科董事会秘书向媒体分析过在盈利模式上的优势，他分析道，中国目前商品中国目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%-8%。，但目前这个行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率只有3%-5%。“万科的优势在于，拥有居住服务的丰富经验，运营费用率可控制在15%，税后可分配给投资者的收益率为4%-5.5%。”而在抢占房源这一块，上海万科驿负责人曾表示会探索存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。万科作为开发商的身份，也为其在长租公寓的获取渠道上，带来了一定的经验。上述负责人曾透露道，在微利状态下，万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，万科将大力关注公寓属性土地出让，同时，会采取和其他企业联合拿地的方式。

　　中介机构方面，在向中国房地产报分析自身优势时，我爱我家事业集团北京公司副总经理、相寓总经理刘洋说：“我们在这些新兴互联网创业公司眼里是传统行业，很多互联网机构不屑于提传统行业。但是传统行业不是非常轻的一吹即破的东西。它们拥有更厚重的东西，就是它们的历史积淀，这是互联网公司没有的。”

　　根据36氪的报道：逗号公寓成立于2015年7月，是由如家推出的一款集中式长租公寓产品，天然的酒店从业背景在建设和管理等方面都有优势。逗号公寓的执行总经理陈意此前对媒体表示过，集多年住宿服务+连锁扩张的行业背景，逗号公寓会以标准化设计控制采购成本，在工程采购上发挥规模效应等，设计更具贴合年轻人的住宿空间，比如共享多功能大空间、舒适高性价比房间等。陈意表示，除了上述优势外，逗号公寓还将延续如家的会员共享、PMS系统，提供异地同租(比如北京的租客因为个人原因调到上海，可以切换成上海的公寓)等服务。

　　长租公寓发展问题显现

　　无论原来是哪个行业的从业者，进入长租公寓这个还未成熟发展的新领域，所要共同面对各自摸索的普遍问题，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在《房地产大转型的“互联网+”路径》一书中将其概括为八个：

　　第一，房源选点问题。目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。第二，获取房源的成本问题。第三，盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。第四，空置率和周转率问题。第五，分销渠道和营销费用问题。第六，IT系统问题。第七，隔间能耗计算问题。第八，实现盈利问题。

　　虽然这个行业尚年轻，存在的问题也不少，但从业者确是对它充满着信心：无论如何这个行业肯定是有发展价值的，因为中国有超过2个亿的流动人口，随着社会进步，租房的成本与经营痛点必然会解决，在城镇化建设中这个行业肯定会不断发展壮大。