长租公寓将如何打造品质居家 驱逐租房噩梦

　　租房之痛----梦想女孩折翅的故事

　　三年前，一位毕业生加入了某行业巨头担任培训师，在北京市海淀区复兴路开始了她的职业生涯。一时间，北京、上市公司、白领精英、空中飞人标签加注，她成为让亲戚朋友、学弟学妹羡慕嫉妒恨的“代名词”。

　　尽管压力大，但她一直持续地忙碌奔波，每天回到出租屋里还要与客户交流、跟进培训效果。短短一年时间，她成为客户评价最好的培训师之一，薪水也飞涨不少。

　　尽管取得了令人仰慕的成绩，但她一直拒绝父母来北京探望她，惯用的原因一般是：出差、工作忙、不能好好陪父母在北京好好逛逛等。只有她自己知道——自己的“居所”实在是不敢让父母看，直到两年前的春季，她的父母实在放心不下——等她接到电话时，爸爸妈妈已经到达北京南站。无奈，她只能去车站接久未谋面的亲人。路上，还不忘预订了海淀区的星级酒店给父母，尽管客房很贵。

　　最终，她还是没有拦住老人。当父母看到她的“居所”时，泪水夺眶而出，爸爸妈妈心疼地说：“闺女!这房子在咱老家，猪住着都嫌窄……”“咋!就这旮旯还要3000块一个月?”

　　春节后，女孩没有回到北京，而是留在了家乡——山东淄博，在一家普通公司做了一名职员，尽管工资降低了一半，但住在自己家里，居住质量大幅提高，连人都精神了很多。纵使她还想去北京圆她的职业梦，可父母就是不答应。

　　►长租公寓---破解租房噩梦的“良药”

　　租房成本过高，租房体验极差是一二线城市租房者的普通噩梦，在房子的压力下，不少年轻人被迫返乡，逃离北上广。在这样的背景下，长租公寓产业蓬勃发展，为城市租房群体提供了可承受的、高性价比的住房供给，也为房地产业供给侧改革提出了新的思路。

　　长租公寓产业，既是供给侧改革的强大动力，也是提升人民居住条件、尤其是年轻流动人群居住条件的有效手段，更是长租公寓产业近年来快速发展的背后逻辑。2015年11月22日，国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》指出，包括长租公寓在内的生活性服务业，是满足广大人民群众消费需求的生活性服务业，大力推进该行业连锁化、品牌化发展。

　　在2015年12月，笔者跟随专业团队连续考察了四家长租公寓企业，其中有长期涉足公寓领域的魔方，也有近年来刚刚加入的万科、如家和住友，现将一些心得与大家分享。

　　注：

　　1.各个品牌均在快速发展、迭代过程中，参观考察仅针对该门店

　　2.由于各门店城市、位置租价不同，价格并不代表档次，比如魔方的紫竹院店位于北京三环以内，价格看起来很高，但对比周边出租房价格依然比较合理。

　　►十大利器----让租客居住品质升级涅槃

　　1、品质提升是趋势

　　长租公寓产业正在从原有的"散、小、乱"的房东直接出租和二房东模式，快速向品牌化、规模化、品质化的专业运营模式的快速推进。在这个过程中，地产企业中，万科、富力已经落地，酒店企业中，如家、华住、铂涛、住友快速切入，新企业的进入将通过统一设计、装修、家居家电和服务的模式实施，提供高性价比的产品。

　　通过对比周边租房行情，集中式公寓租金价格与周边一室一厅户型的差价在20%以内，具有很强的竞争力，目前调研的多家公寓，均保持了很高的出租率(年95%以上)，其中很多达到了交钱等入住的局面。从公寓运营商角度看，长租公寓能够明显提高坪效，通过设计、装修和品牌产生溢价，对比普通住宅出租坪效提升一倍以上;从租房者角度看，由于品牌公寓具有更好的社区、品牌和装修效果，能够明显提高生活品质，年轻租房者也愿意支付更高的价钱。

　　2、不求利润求流量

　　由于大型企业将长租公寓产业作为战略方向，在进入初期大多采取低毛利扩张的方式，表现在产品上，则是质优价中的高性价比产品，与传统二房东形成鲜明对比。

　　客房图片

　　万科VV公寓

　　魔方公寓

　　如家逗号公寓

　　住友漫果公寓

　　如果能够住在这样的公寓中，相信任何一位小伙伴就不用怕父母来探望苦逼的自己了。

　　3、通过集中做品牌

　　大企业通常会从集中式公寓入手。尽管存在“拿物业难、开业周期长、投资规模大”等困难，但这样更容易形成品牌效应和视觉效果，有助于模式探索，所考察的四家公寓均为集中式。同时，由于长租公寓产业不同于酒店业，不存在周期性经营的难点，长租公寓对客房数、体量并没有限制，比如万科VV公寓体量540间，已经超过了很多经济型酒店、甚至星级酒店的客房数量。

　　4、发展初期以直营为主 未来均会考虑加盟

　　目前大多数长租公寓处于标准不断迭代阶段，比如魔方紫竹院店是魔方1.0到2.0的升级版本，万科、漫果也在进一步的细化标准，在发展初期企业均以直营为主。各个品牌均有加盟的规划，随着标准的固化、供应链的整合，加盟将成为长租公寓、尤其是集中式公寓的主流模式。

　　5、通过社交活动聚青年人群

　　集中式公寓，年轻人的聚集、社交能提高吸引力。通常会设置比较充足的公共区域，咖啡厅、会客室、洗衣房一应俱全，游戏厅、会议室、公共厨房也普遍存在，西安万科居然给长租公寓配备了创业用的路演室!

　　万科VV公寓公共区域

　　魔方公寓影视区域

　　逗号公寓公共区域

　　漫果公寓小型超市

　　西安万科路演室

　　6、以集团规模获取供应链优势

　　考察的四家公寓企业，除魔方通过7年的发展，门店数量达到100家，其他品牌均处于发展的初期，全国客房总数不超过2000间，但依托集团的规模(万科依托现有地产供应链，而如家、住友则依托经济型饭店供应链)，都可以获得良好的供应链支持，形成了面对中小型公寓运营企业的重要优势。

　　另一方面，中小公寓运营企业也面临着整合供应链、优化供应链，提升整体品质的强烈需求，未来供应链整合将成为企业质量控制、成本控制的重要领域，目前国内电器、家居企业已经开始关注该领域，譬如海尔背景的寓公网，专注于公寓产业供应链整合。

　　7、品牌意识、文化内涵都被摆在突出的位置

　　品牌公寓运营商在创立伊始，就明确的界定目标客户群，目前基本围绕“青年白领人群”或“青年打工人群”定位，围绕客户进行设计、装修和服务，这些设计既体现在设备设施，比如洗衣房、烘干机，又体现在软装、宣传上，比如漫果公寓的公共区域宣传，明确地体现了对客户的激励、关怀。

　　万科VV的品牌定位非常明确(可能万科集团统一品牌为“驿居”)

　　魔方的“客户画像”

　　逗号公寓的宣传，是写给朋友而不是客户

　　漫果的装饰画描述了客户、也激励了客户

　　8、效率运营是核心

　　长租公寓具有重运营的特点，人工开支将占成为企业成本的大头，对比分散式公寓，集中式公寓在控制人工成本方面比较有优势，对比目前不少公寓运营企业30-50间/人的效率，上述四家运营企业已经有大的提高。万科VV公寓528套公寓店长1人、运营人员3人，达到了132:1的人员客房比，漫果、魔方、逗号都是1间公寓(大约70-100间)仅配备1名运营人员(据漫果公寓创始人史央清介绍，漫果未来计划实行多店共享员工来进一步提高运营效率)

　　9、智能系统是标配

　　为提高运营效率、降低人工成本，通过智能系统、物联网来实现自动化，通过外包来减少编制员工数量，成为公寓运营企业共同的选择。

　　万科的智能电表

　　魔方的智能电表

　　四平路逗号公寓是存量改造项目，使用了普通的电表，市场部负责人透露，在未来的新建项目中会通过智能设备来提高运营效率

　　漫果的智能数频开关实现了基于回路的控制

　　10、模式创新是基础

　　长租公寓产业具有典型的资产管理属性，未来收入多元化、利润来源多样化是必然的趋势，靠获取房租差价的模式难以适应未来的发展，行业从包租模式转向托管模式是大势所趋。在这方面各企业都进行了积极地探索，譬如万科的租转售销售模式、魔方软装订制都是有益的尝试。

　　►梦想继续----让优质体验告诉美好未来

　　总而言之，随着长租公寓行业的持续发展，标准化、品质化、规模化将成为总体趋势，将为城市租房人群提供更安全、更优质、更舒适的选择，而租房开支则没有大的提高。

　　公寓不单纯是商品居所，更是极具人文关怀的情愫载体。从这个角度上说，“漂泊在外的游子呀，你们的居住品质可以提高了。梦想请继续吧!”