房企凶猛布局公寓市场 创业公司如何存活？

　　一个行业事实是，大部分的公寓创业公司没有能力发出2015年的年终奖。经济下行、资本趋于冷静，令2015年大规模烧钱拿房的公寓企业尝到了资金链衔接不畅的苦果。2016年将是公寓创业公司的整合年，既有同业之间的抱团取暖，也会有寻求转型的大房地产商在此时谋取控股。

　　从2014年到2015年上半年，公寓企业开始拿到大额融资。企业资本化之后必须要考虑投资人如何更好的退出，而规模化是目前资本市场上百试百灵的故事。恰恰大部分的公寓企业也在讲诉一个“规模→流量→变现”的故事。

　　公寓企业要规模化首先是解决房源，这与酒店相似度极高，谁拥有更多的门店数量、客房数量，谁就可以更好的讲流量故事。所以，公寓企业的第一笔融资烧在了获取房源上。

　　当然，这里并没有丝毫逻辑上的错误，大多数受资本青睐的行业都是用机构资金一步步烧出规模。公寓企业的做法很简单，先是在市面上高价拿房、或是与竞争对手竞价拿房，导致获取房源的成本远高于正常水平。许多项目按照租期核算租金、装修费、人工等成本之后，是必然亏损的。

　　而提高租金则要面对高空置率。上海市场2015年8、9月份出现过大量违约现象，原因就是因为品牌公寓高价拿下的房源无法出货。

　　若时光倒退几年，亏损并不是一个大问题，有规模就意味着有融资，在多数投资人坚信“唯快不破”的真理之下，如何快速冲出规模才是关键。但不巧的是，2015年的资本寒冬令资本渐趋冷静，给予了烧钱者一记当头棒喝。

　　2016年经济仍旧下行，意味着过去疯狂烧钱拿房的公寓企业，在短期内很难找到大额资金接盘。“规模→流量→变现”的故事从本质上没有问题，但显然目前的公寓企业还没有令这一模式成型。甚至连第一步的“规模”都尚未做到。

　　从公布的融资额来看，最新一轮融资中公寓企业拿到的最多钱在亿元级别——如果以集中式公寓运营，仅仅一栋楼就需要千万级别的投资。显然，1-2亿的融资也只够做10几个项目，对规模化起不到任何决定性的作用。

　　因此，并购、重组是2016年公寓企业大势所趋。同业间的抱团并无稀奇，而房地产商携存量房大举进入，将令整个公寓企业变得更加有趣，其“规模→流量→变现”的故事或许会提前上演。

　　一个有趣的事实是，公寓企业往往需要千万人民币投资才能拿到的整栋楼项目，若房地产公司来做可能只需要极少的成本花销。因为房源、装修、物业等等支出，房地产商在开发物业时已经投入了。

　　地产商入局的必然性

　　有人会问，房地产商卖楼卖的好好的，为什么要做公寓?各媒体发出的消息显示，春节后首周北京二手房成交均价为每平方米4.15万元;2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场;2015年深圳房价涨幅达50%左右。一轮房价上涨近在咫尺。

　　事实上，某房产中介进军上海滩，用“签赔”条款垄断二手房源、哄抬房价已经不是秘密。而星爷的《美人鱼》也仅用10分钟就道出深圳房价上涨的内幕。

　　放眼全国房市来看，从2015年下半年开始，成交量下降是事实。而房地产业的经营模式，使其发展取决于资金链回流速度。70%为房企负债率的警戒红线，但在2015年底，资产负债率大于80%的房企占22.54%，70%-80%之间的占比为20.42%，60%-70%之间的占比为20.4%。

　　所以房企需要加快资金回流速度是必然。然而，大幅降价会造成公众对房地产产生恐慌情绪。对于房企来说，涨价当然是摆脱企业短期资金紧张的最佳途径——二手房交易量攀升，价格上涨，也可以带动新房库存的消化。

　　自2016年2月份以来，短短20余天里，央行、发改委等10多个部委相继出台了五项重磅措施，几乎每周都有楼市政策出台。相信今年两会也会就这一问题继续深入探讨。一系列政策所带来的效果是，二三线城市的住宅成交量已出现回暖的迹象。但这种态势可持续吗?

　　去库存、房价企稳，应该是这波调控的中心思想，而目前类似于上海出现的房价“疯涨”绝对是不合理现象。有观点猜想国家这波政策的出台，是给予房地产企业的“最后晚餐”，让一些房地产企业在房价下跌之前逃出。房价不合理是公认事实，缓速下跌回归合理是大趋势。

　　因此，一些大房地产企业也早已启动转型计划。目前个别房企已经将40%的收入投入营销，王健林早已表示，中国房地产行业好赚钱的时代过去了，今后将成为一个平均利润行业。

　　房地产行业从黄金年代进入白银年代，意味着房企必须对存量房盘活有所思考，行业面临着重新的洗盘。而房企转型过程中有一个重要的方向，即社区物业O2O。

　　公寓创业公司如何自处?

　　以租代售是对存量房是很好的处置方式。对于房企来说，以公寓形式出租存量房，只是降低了流水，但利润仍旧可观。而进一步提高利润的方式就是将公寓品牌化，以便享受品牌溢价。收购一家颇有知名度的公寓企业，正是处于这样的考虑。

　　链家自如寓正是这样的操作模式，而江湖传言，链家背后的金主是一家房企巨头。但目前从链家工商信息中仍难以看出端倪。

　　不过，多家房企内部人士也认为，互联网泡沫以及资本寒冬之下，房企并不认同现在公寓企业的估值。如果没有合适的标的，一些房企显然会自己建立公寓品牌，预计在今年下半年到2017年初，房企自建或收购公寓就会水落石出。

　　一旦房企入场，公寓企业“规模→流量→变现”的故事就会加速实现，这与房企转型社区物业O2O的大思路相符。

　　一个简单的例子，如今公寓企业自己开发App接入电商概念，从规模上来看意义不大。而房企只需令住户平时与物业的交互行为全部转移到App上，强行推广App使用率，随后的社区物业O2O自然顺理成章。那个时候房价如何，似乎已经不是房企关心的问题。