沈阳“房22条”成短命新政 叫停背后的玄机

　　各位看官是否还记得，在昨天的文章中，我们和您深入探讨了关于沈阳的房子到底该不该买的问题。文章中提到，政府通过出台各种政策的手段鼓励消费者购房，其主要目的就是三个字——去库存!用一个通俗易懂的词来形容，那就是“清仓甩卖”!

　　据地产行业资深专家，RET睿意德沈阳公司副总经理夏季介绍，2015年，我国商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。如此高库存意味着大量的资金积压在楼市，这对于实体经济的发展非常不利。因此，“去库存”成为了中国房地产市场的首要任务。不但全国范围内出台了一些列“降首付、降利息、降税费”等新政，“去库存”还成为了即将召开的全国两会中的“政经热词”。

　　于是，在这样的“内忧外患”之下，省、市两级政府相继放出大招，继《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》颁布实施之后，昨天(3月1日)，《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见》又重磅出台。先后两记大招砸的众多购房者头晕目眩，买买买的呼声又一次空前高涨。

　　然而，仅仅在新政颁布一个小时过后，网络上各类宣传新政的文章便相继删除，新政刚刚发布，便被主管部门叫停。

　　人们还没来得及看懂新政的条文，它便已经成为了历史。《人民日报》官方微博评论：全国楼市冷热不均，发烧的当降温，沉寂的该加把火，但前提是应当尊重市场。

　　已经叫停的《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见》共有22条意见。其中包括沈阳将打破学区房限制条件，居民首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%等重要的利好消息。如今，新政虽然已成历史，但我们不妨自说自话的回顾一下新政中那些振奋人心的内容，也认真的思考一下，新政叫停背后的玄机吧!

　　加强政府领导严控新增供地

　　沈阳市将成立由市政府主要领导为组长的房地产工作领导小组，负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。

　　严格控制新增供地。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策, 原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应。加大闲置土地处置力度。对超过动工开发期1年不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费，对闲置超过2年的依法收回，重新进行市场配置。

　　减轻负担支持开发企业调结构

　　减轻开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

　　对意见下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可以申请转换用途、调整商住比例。对于在建商品住房项目，房地产开发企业可以申请调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。对开发企业提出的申请，各有关部门在条件允许的情况下予以支持，并简化办事流程、缩短审批期限。

　　个人购房给予奖励政策契税只收1%

　　凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市区两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的住宅和非住宅给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等让利优惠。

　　公积金贷款最低首付比例降至10%

　　已取得商品房预售许可证的即可申请办理住房公积金贷款。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“认贷不认房”政策，前次贷款已还清的，再次申请贷款的视为首次申请。最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入《劳动合同》，加大城镇民营企业及从业人员建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，并逐步将符合条件的农民工、乡镇企业和个体工商户及从业人员纳入住房公积金体制。

　　二手住房交易实行“零税费”

　　二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

　　自住型公寓可享受住宅政策

　　居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以视为住宅，交易税费按照住宅标准缴纳，同时在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。已经购买的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自意见发布之日起，享受住宅同等政策。

　　高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房可享优惠

　　对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

　　同时，高端人才购房也可享受优惠政策。对“盛京人才”战略领军人物和杰出人才等由市、区两级财政按政策规定发放购房补贴。

　　解除学区房限制条件

　　方便购房人子女就学。居民为子女就学购买商品住房的，将入学条件由“以落户时间为准”改为“以居住时间为准”，居住时间自购房人办理商品房合同备案之日算起。

　　农民工在沈购房子女可就近入学

　　支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元的安家费。农民工在沈购房子女可在沈阳市接受义务教育，就近入学，可以在沈阳市参加中考。外籍人士在沈购房不受套数限制。

　　高校毕业生在沈就业、创业可获租房补贴

　　支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。

　　虽然这部“短命”的新政已经成为历史，但是，我们还是可以从中看出，各级政府对于刺激房地产市场，缓解库存压力的决心。小编认为，这部新政中的一些条款、政策的确有些急功近利，大有毕其功于一役之嫌，政府似乎想一劳永逸的消化沈阳的巨大库存。但这也正如《人民日报》评论的那样，制定一切政策的前提是要尊重市场规律。不过，虽然新政被叫停，但我们也有理由相信，政府一定会根据市场规律重新制定出更加合理的政策法规，作为消费者，我们不妨拭目以待。