各路资本强势进入 公寓行业亟需规范化发展

　　眼下，曾经受到冷遇的长租公寓，重回开发商视野。

　　各路资本已经纷纷涌向这一行业，行业发展势头猛烈。此外，不仅原有公寓品牌如魔方、蘑菇等在该领域拼杀，更有房地产中介如链家的自如寓、房地产商如万科的万科驿、酒店集团如7天连锁酒店打造的窝趣轻社区等等，也在试图于此处寻得新的发展契机。

　　长租公寓兴起

　　传统的房屋租赁主要由房东挂牌出租房屋，租客租赁房屋，中介公司从中起到牵线搭桥的作用，一旦合约签完，中介费到手，中介公司就完成了使命。而长租公寓与普通出租住宅的区别在于，长租公寓一般都针对年轻群体。这些长租公司不仅仅做房屋租赁，还兼做装修、物业、社区交际的业务。

　　华创证券研究称，长租公寓行业正处于指数级发展的初期，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

　　北京市租房居住比例达52.2%，然而其中仅有26.31%被调查者称未遇到租房权益受损的情况。在庞大的市场规模以及租房痛点背后，长租公寓势必破土而出。

　　魔方公寓CEO柳佳告诉记者：“长租公寓是顺应时代发展的产物，是一个真真实实风口上的行业。其中有多个方面的原因，首先是政府给予很多政策上的支持;其次各路资金加入这一行业，如PE、VC、行业资金等，既有内资，也有外资;此外行业内也有很多创新的尝试，许多有特色的公寓涌进来。行业整体来说是一个蓬勃发展的趋势。”

　　正如柳佳所言，在蓬勃发展的趋势下，地产“老大哥”万科也进军这一领域，公司向记者回应：“现在年轻人对租房的需求不仅仅是居住而已，还有更高精神层面的需求。”基于此，万科推出了万科驿以及万科派两条产品线，实现租房领域的扩张。

　　产品多样化

　　近日，记者实地探访了魔方公寓上海(楼盘)张江店以及蘑菇公寓世纪公园区域。

　　魔方公寓张江店位于张江科技园区99号，毗邻德国中心，来来往往的车辆足以说明这里旺盛的人气。

　　魔方公寓属于集中式公寓，分两栋楼。据工作人员张丽向记者介绍：“魔方公寓张江店是租用别人的物业，此前为办公楼。”

　　走进魔方公寓张江店，会首先看到一个印有“Start Cafe”的咖啡标识，再往里走是门店大厅，大厅内设有咖啡馆、桌球等休闲空间，有人坐在小桌旁边品味咖啡，亦有人带着电脑查询资料，张丽就是其中的一员。

　　据张丽介绍，这里的租客基本都是张江科技园区的工作人员，住在这里就是为了图个上下班方便。此外，每到节假日的时候，这里会举办各式活动，如中秋做月饼、开圣诞party等，大家参与热情很高，会结识到很多朋友。

　　据悉，该门店的1层和2层为复式，3层和4层基本为平层。房间内空调、洗衣机、冰箱齐全，厨房为公共厨房、配有微波炉以及抽油烟机。张丽分别带记者参观了一个1层的复式，价格为3430元;3层的平层价格为3720元;另有4层27平米的大面积房屋价格为4270元。房屋内最多可入住两人。

　　记者注意到，张江门店的门锁基本采用智能密码门锁，并且在4层27平米的房屋里采用了“拎包入住”的理念，除了有基本的床和衣柜之外，还配有床上所需的被子以及抱枕，此外，抹茶色的沙发以及液晶电视使得房间内更加温馨。

　　张丽告诉记者：“年后3月、4月为租房高峰期，目前，张江门店仅剩下几间复式房屋以及2套平层。”

　　与魔方公寓这样的集中式公寓不同，蘑菇公寓散落在上海不同的小区内部，为分布式公寓，蘑菇租下房东的房子之后，经过一系列规范的装修和管理之后，出租给租客。

　　记者调查之后发现，蘑菇公寓产品为致青春系列，45岁以上的租客不租，且每个房间限住一人，房间内设有一张床、衣柜、空调等，厨房、冰箱、洗衣机、卫生间多为公用，世纪公园区域的租金基本在3000元以上，带有独立卫生间的价格基本在4000元以上。

　　扩张王道

　　无论是集中式还是分布式公寓，当务之急都是迅速扩张以抢占市场。

　　提到扩张，柳佳非常自豪：“在中国公寓市场上，魔方公寓进驻的城市是最多的，2013-2014年，魔方公寓开始进行全国性扩张，2015年已经进驻十个大中型城市，并且魔方公寓在北上广深一线城市集中式公寓里的开业量以及签约量都是全国最高的。”

　　去年，美国华平投资集团与魔方公寓举行投资签约仪式，华平宣布对魔方的投资额近2亿美元，是公寓行业最大的投资之一。2016年初，魔方公寓宣布其门店数已达到100家。

　　针对其2亿美元融资额的去向以及后续发展，柳佳向记者透露：“这笔融资的资金主要用于投向新业务以及门店的快速扩张，2016年我们会继续融资，然后快速扩张门店，争取在年底扩张至300家门店。”

　　柳佳称：“我们在居住本质上研究得非常深入透彻，研究之后会对其进行标准化，一方面保证了我们的快速复制，另一方面也有助于我们在全国的扩张。”

　　在激烈竞争之下，柳佳认为魔方公寓之所以能够在行业内独树一帜，最大的法宝即是企业高水准的运营能力。她非常自信地告诉记者：“我们每一家公寓都是盈利的，投资回报水平大概在20%-30%之间，这和我们的运营能力有着很大的关系。”

　　开发商“入侵”

　　虽然魔方公寓发展势头良好，但柳佳也坦言如今获取物业的难度在加大。而这对于以自持为主的开发商而言，似乎并不是什么难事。

　　长租公寓站上台风口

　　在公寓市场万亿蓝海的巨大诱惑下，越来越多的开发商也纷纷踏足此地。其中，万科打造的“万科驿”品牌正在公寓市场进行规模化扩张，并计划至2017年拥有15万间万科驿公寓;去年三月，港企嘉华在其上海静安以及徐汇的住宅项目中，分别预留113套以及120套公寓，打造了“尚臻”长租公寓品牌;此外，阳光城通过与寓见公寓合作的方式闯入长租市场，据悉，阳光城将为寓见公寓引入更多商业地产资源，由寓见公寓进行标准化运营和项目管理;招商地产则通过对原有小区的升级改造，推出了如今的壹间公寓，该产品主要包括“精品公寓”和“服务式公寓”两大类，前者偏重高端人群，后者倾向于中等收入的白领人群。

　　在争先恐后涉足长租公寓的背后，是房企对年轻市场的提前布局和看好，以及对开发销售以外业务的积极尝试。

　　事实上，这种尝试也取得了良好的效果。万科在向记者的书面回应中称：“上海万科长租公寓安亭新镇项目于2015年12月31日正式开业，共有293间单元，目前已经完成整体出租。”

　　万科认为其进军长租公寓市场有着无可替代的优势：“万科不仅仅提供‘产品和空间’，还提供‘服务和生活方式’，同时万科品牌的市场美誉度也成为万科驿的一个保证。”

　　此外，万科透露，在不久的将来，将会有万科长租公寓的租房抵扣房款具体政策发布。除了住宅，未来的公寓业务还将和万科的商业、产业、教育等业务打通，建立大会员体系，让客户享受万科更全面多样的服务和优惠。

　　行业仍需规范

　　长租公寓的兴起，与扶持政策密不可分。

　　去年年底，国务院在其发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中指出：要积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态。并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。

　　此外，在全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长陈政高表示，2016，我国将在进一步巩固房地产市场企稳回升态势基础上，以满足新市民住房需求为主，着手建立购租并举的住房制度。

　　不过，长租市场的参与者正在日益增多，竞争也在加剧。

　　针对开发商的“入侵”，柳佳认为：“长租公寓还是一个刚起步的市场，对于这样一个新兴的行业，我们需要有更多的参与者一起来推动这个行业的发展，同时完善这个行业的标准，各家企业有不同的打法和优势，能够从不同的角度提升整个行业的水平。”于此同时，柳佳也表态，市场上不会有永远的对手，有竞争就会有合作，魔方公寓不排除一切可以合作的机会。

　　万科也表示：“在转型道路上致力于构建开放的业务生态系统，尤其在创新业务上欢迎各种形式的合作，共同做大事业。”

　　作为新兴行业，合作固然有利于互利共赢，实现行业健康发展，然而更需要政府层面的支持。

　　柳佳向记者描述了魔方公寓在发展过程中遇到的一些问题，并提出了相关建议：首先是工商注册，很多地方还没有相应的政策来匹配这一新进的行业，所以不同地区工商注册的要求就会不同，从而产生不必要的麻烦;其次，政府部门监管的问题，因为没有现成的模型可照搬，所以政府监管相关政策需要更加细化;此外，人才落户政策需与公寓挂钩，因为暂住证、居住证基本和房屋产权证挂钩，作为租赁物业，很多住户就享受不到相关的户籍政策;最后，如果政府可以有一个明确的税收等补贴给到社会化经营的企业，这也会帮助解决公租房不足的问题。

　　万科也回应称：“如果可以在项目获取、税收优惠甚至是租金补贴方面有优惠政策引导更多的开发商进入长租公寓领域，将有利于盘活现有资产及去库存，同时也会促进房地产往更细分化的方向发展。”