谭华杰掌权新业务 万科重兵布局长租公寓

万科新业务掌门人谭华杰

　　在3月14日举行的万科年度业绩报告会上，万科宣布新业务板块的长租公寓已开业超1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。万科集团总裁郁亮表示，十年之后，万亿大万科里，一半将来自新业务!城市租房存在很大的空间，除了万科公寓外，万科也将积极参与政府主导的公租房市场。

　　谭华杰卸任万科董秘，专职担任万科公司高级副总裁，执掌前瞻性新业务、新模式的研究、落地。

　　万科为什么玩长租公寓?长租公寓的万科模式是什么?

　　2015年以来，万科以“万科驿”为品牌，目前，万科已经落地的长租公寓项目有广州万科驿、厦门万科驿、西安VV公寓、重庆万科驿、上海万科驿等10余个，其中，广州和上海是万科长租公寓的重中之重。

西安万科VV公寓

　　2015年8月，万科集团总裁郁亮在万科业绩发布会上的介绍，万科的出租公寓已经建立了“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中，“万科驿”作为万科租赁性公寓主要的推广品牌，定位为面向城市新移民第一站，已经基本完成“从0到1”的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。

　　计划至2017年拥有15万间万科驿公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

广州万科驿

　　高度放权的管理，IT系统提升销量

　　万科驿采用智能化管理，伙伴式服务。其采用手机服务终端的设置，让租户实时查看房屋信息、合同账单，并且可以通过移动端缴纳租金、水电费等各项费用，此外，租户还可以线上报修、预约保洁、报名参加活动等。每间店设置店长和客服岗位，负责为租户解决问题、策划组织活动等。

　　万科驿为用户提供的多是集中式公寓。集中式公寓的面积一般在25平方米到45平方米之间，为独立居住空间，室内配备洗衣机、冰箱、空调、写字桌、床等家电家具，租客可以实现拎包入住。

　　万科驿不存在区域管理人员，每个城市的万科驿门店由一名店长主理，每阶段的管理预算与人事关系由店长全权负责，这样一来，万科驿每100间公寓算上清洁阿姨只需要2-3人即可，可以节省70%的管理成本。服务质量把控方面，在产品开发阶段，公司会提供必要的硬件支持与人才方面的分配，严格把控产品标准。

　　这样，相较于其他大量雇佣管理人员的长租公寓品牌，既大幅度压缩管理成本，又可以快速提升管控能力。

　　万科长租公寓，醉翁之意不在酒?

　　2015年11月，重庆万科推出“租金抵房款”，即在万科公寓租住一年的房租，可抵重庆万科任意在售项目房子的房款。在外界看来，这次可能只是万科的一个宣传噱头，但对于万科来说，确是意义深远。

厦门万科驿

　　首先，在万科的经营模式里，对于其老本行“售房”，长租公寓的作用有二：

　　①可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动，只是实施这种思路的方式之一。这个过程当中，万科不但可以对租客进行品牌灌输，同时还能储备客户，与准业主进行良性互动

　　②对于购房者来说，长租公寓还可以提供“试用”功能，该功能丰富了房企的营销手段。相比于传统房地产企业砸下重金才能获得一个客户，通过长租公寓赢得潜在购房者，能够大幅度降低万科本身的营销费用。

　　除此之外，租客入驻万科公寓前还需进行面试，万科公寓将其服务对象定位，同时通过构建创客咖啡馆等社交场所，让租客在万科自身所营造的氛围中产生社交化学反应，进一步加强品牌教育。

　　长租公寓市场爆发，大房企纷纷进入

　　长租公寓如雨后春笋一般发展起来，大多公寓是急速成长于2013-2014年。2013年新派公寓获投1.6亿元，魔方公寓获投3000万美元;2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。2015年，青客公寓完成了从400万元、4000万元到近2亿元融资的“三级跳”，魔方公寓获2亿美元的巨额融资。

　　嘉华的服务式公寓有一个全新的品牌——尚臻。尚臻面向的是旅居上海的有国际背景的家庭型客户，目前入驻的30组客户大部分来自于全球500强企业的在华高管。每月平均租金约为6万元人民币左右，更贵的甚至要10几万元。

　　阳光城则采取了合作的方式，切入到长租公寓市场。2015年10月中旬，阳光城旗下MODO项目和寓见公寓签署协议：阳光城将负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理。

　　长租公寓业的万科模式?

　　万科作为国内的地产领军企业，相对于独立运营的公寓品牌来说，万科能够利用其雄厚的资金储备有效周转现金流;万科依托其多年地产经验，在拿房拿地方面也有很大的优势，可以降低其拿房拿地的成本;万科长期积累的品牌文化将为其出租公寓项目背书;万科一直有比较好的物业管理经验和模式，而且在客户搜寻方面也有比较大的优势。

　　当前万科采用自有资金发展租赁公寓，主要是为了打造品牌，建立市场认可。这一模式，前期投资大，单靠租金，短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可，就可以采用管理输出的模式，大规模发展租赁市场。

　　长租公寓产生稳定的租金收入，在万科占领长租公寓市场以后，公寓可以带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。

　　万科希望从一个传统的开发商转型成为一个城市配套服务商，而在笔者看来，万科进军长租公寓更像是传统房企在去库存路上一次大胆的尝试，在众多竞争对手面前，未来万科会突出重围还是被联合绞杀，我们拭目以待。