未来域王宇：创业是未知棋局 慢慢下才好

　　(迈点公寓讯 郭德荣)未来域正在打造一种全新的生活方式和人生态度。发源于南京，从最开始只有200间体量的一栋楼，到2015年房量突破10000间，作为集中式青年公寓的典范之一，未来域创始人王宇有话要和我们说。

　　发掘行业痛点 进军三万亿存量市场

中国饭店协会公寓委员会南京筹备组副组长、未来域创始人兼CEO王宇

　　2000年毕业后，王宇一直从事房地产行业。一个偶然的机会，因为项目需求，王宇做了一份南京市场小户型的研究报告。报告中有两个关键指标：一个是市场成交，一个是租赁需求。当看到调查到的同行数据后，租赁业巨大的市场空间让王宇开始蠢蠢欲动。

　　“相信所有租房者都有很多不好的回忆，比如这个市场不太规范，年轻人很难找到有独立空间、有相关服务、并且有社交场所的一个满意居所。”十余年的房产经验告诉王宇，凭借自己的专业背景，可以在这个行业快速找到自己的位置，“我们可以采取更为职业化的做法。”

　　基于对整个房地产市场的研判，王宇认为，房地产市场波动较大，政策导向对市场的影响非常大，市场总体趋势将从增量房市场转向存量房市场。“在未来的存量房运营体系中，缺乏专业的运营商，我们有机会成为其中之一。”

　　定位中高端注重居住空间和社交体验

　　2010年，王宇和其他三个小伙伴一起，开始了创业之旅。未来域的核心团队都是做房产开发出身，最开始的目标就是做全国性连锁化的公寓租赁运营体系。“你不能简单做二房东的买卖，那样格局就比较小。”

　　王宇把未来域的客户定位为青年中产阶级，客户群主要是婚前阶段留在一二线城市的青年中产阶级。“最开始，我们选择南京，因为这边的房地产价格一直相对比较高，适合做中高端租赁市场。”对于空间改良来说，办公和居住两者的投资成本相差不大。但是，居住的刚需要强、消费频次更高，租金稳定性也更高。

　　未来域的第一个项目位于应天智汇产业园(南京市建邺区)，“我们租下整栋楼，分割成15-25平米的房间，精装修，打造成白领公寓出租。”

　　在产品功能设计上，未来域注重用户体验，项目整体规划设计趋向于相对完善的生活和休闲功能。房间内具备独立洗浴空间、烹饪空间、起居空间，配套区有社区便利店、健身休闲区、文化互动区等;全区配备WIFI高速网络、高清互动电视等;社区内定期组织各类业主活动，如桌游、爬山攀岩、交友活动、自驾游等。“除了居住空间，会有很多社交场景在里面。一楼公共空间有很多生活配套服务，让年轻人在空间里享受很多增值的服务，使陌生的年轻人相互认识，丰富业余生活。”

　　接下来，未来域还将推出新产品—上海万体馆店“女神公寓”，针对时尚的高端白领女性用户，将她们的需求和产品进行融合。在设计中，考虑到女性用户特殊的需求，会增加例如独立试衣间、独立梳妆台、韩式及日式风格房间等适合女性用户需求的产品。

　　品牌扩张中碰到的两个因素：开源、节流

　　从最开始的一栋楼是200间左右体量，到第二年已经拥有300-400间的体量，第三年这个数字继续增长到800间，第四年达到2000间。到2015年，未来域的增量房间数已达到10000间，成为名副其实的“大佬”。

　　目前，未来域已成功布局北京、上海、深圳、杭州、南京、徐州、重庆等7个城市，接下来即将入驻的是西安市场。

　　最开始，王宇以及创业团队选择的是重资产投入，一栋楼的投入资金在500-600万元之间。而现在，上海一个普通项目的投资也要1000多万元。在品牌扩张过程中，资金链问题开始凸显。

　　王宇找到两条途径解决：第一是融资，2014年其获得了深圳中君泰A轮投资，主要目的是为了拓展上海市场。目前未来域在上海有4家店，其中3家已经运营。“人员、资金、资源是三个最重要的因素，缺一不可。经济环境不好，很多投资机构趋于保守。业绩相对漂亮，才会有投资人看中你，进行深度合作。”

　　第二是节流，“做出租公寓，租金多为预收，用大家的话说就是‘离钱近，现金流非常好。’做得好的话，三年时间成本基本上就可以回收。”“像我们2010年左右进入行业的，享受到了时间的红利，有租金差做基础。”但王宇也坦言，目前公寓创业的窗口期已经过去。“公寓出租行业虽然有稳定收益，但并不是暴利行业。前期没有进入的话，后期就不容易进来。”

　　创业是盘未知的棋局 要慢慢下才好

　　“创业是盘未知的棋局，慢慢下才好”。王宇表示，平时自己几乎没有个人时间，创业的艰辛有目共睹。“一路过来，没有顺顺利利的时候;十年之后，这个行业是什么样子，现在也是完全未知……”王宇向迈点公寓记者坦言，创业的过程“就是不断面临困难、解决问题”，几乎每天都有各种各样的问题需要去解决。“比如一个首发项目，从设计、施工到交付，每一道坎都是困难重重。 ”

　　“当时我们创业的时候，国内还没有一家居住类产业存量房运营为主导的连锁性运营商。”从王宇提供的信息中不难发现，未来域快速发展过程中，核心关键词之一是个“早”字。的确，因为当时的同业竞争对手较少，未来域的招租情况也一直非常好，并很快实现盈利。

　　王宇认为，创业前5年是一个企业的存活期，目前未来域才算真正起步。不动产资源不可再生，相对后来者而言，如今再进入该领域，租金标准已经不同，租房成本相对已经比较高了。

　　而今，未来域将自己定位为五星级资产管理专家，在产品、服务、社交、渠道、金融等方面，提供了一整套的合作模式。接下来，未来域还将不断开发新的产品，建立成熟的供应商体系，在房租、运营效率、建安成本等方面建立自己的绝对优势。

　　阅读更多：置青春创始人丁珍妮：让8090后租得好一点

              　　 达人嘉创始人徐诗亮：金杯银杯不如好口碑