长租公寓发展中的那些坑(上)

中饭协公寓邦 · · 2016-03-25 07:48:00

　　本周三公寓“论剑”邀请了南京麦风资产创始人韩善文先生担任此次的分享嘉宾，剑锋直指“长租公寓发展中的那些坑”。

　　韩善文(麦风资产):公寓邦的兄弟姐妹们，大家好!很高兴今晚能由我分享，与大家一起交流。7年的公寓经历遇到的坑不可谓不多，从一开始的分散式，到后来的集中式。今天主要讲分散式的坑。下面以业务流程的每个环节为顺序，每个环节总结几个坑，供大家讨论指正。

　　一、房源开发：关键的细节要把控好

　　分享一个自己的挫折：2014年初，我们拿了地铁站附近的一处物业，5.7m挑高，一千多平，一楼可经营门面，二楼可做青年公寓，房屋报价按一层为正常价格，投资回报率丰富，遂与开发商直接签约付款。在处理门面分租、消防卫生等多方面问题，我请人多方求证，以为房屋没有问题。于是采购材料、进场施工。就在施工第三天，物业过来停电，并告知房屋处于被法院查封的状态。后来了解因开发商某些原因，现场的查封过程并没有贴封条，而此房屋属于小产权也没有备案。(如果是查封前已出租的房屋，是可以继续出租的;如果是查封后，在加贴封条后，则一定要经过法院同意才可以出租。)于是第二天就出现了这样一幕，法院神速贴上了封条。开发商、建筑商、物业存在一些纠纷也需要摸清，所以关键的细节，还是要把控到自己手里。

　　二、工程与渠道：分散式施工和渠道其实难度较小，但也还是有些值得注意的地方大致三点

　　1、材料渠道一成不变，不做优化

　　做公寓之前，2008年到2009年，我在装饰公司待过2年，自认为懂点装修皮毛，所以至今每套房子的装修都没有外包，都由我司工程部自行操刀。我所操作的房子，类型较多，从正常小区的商品房到独栋别墅，从沿街门面楼的到农民自建房，都有，加上自己喜欢研究材料和工艺，所以接触的施工材料稍微多点。时至今日我还发现，总有一些材料，跟我原来的渠道相比，同样的产品，价格更加便宜。比如五金、锁具、灯具等一定是阿里巴巴比批发市场便宜，比如水泥黄沙，一定是按吨卖的散沙经销商比五金店便宜，而散沙的价格每家又不一样。在我看来，公寓运营的基本功之一就是不断优化工程渠道，降低成本，这个不是一朝一夕的事情，材料分门别类，需要日积月累。

　　2、施工工艺不学习、不创新

　　做公寓运营，一定要对产品和工艺有一定的敏感度，大多没有从事过设计工作，所以更需要在后天的接触过程中，多看多学，工艺的创新往往能用较少的钱，达到同样不错的效果。举例来说，从2011年开始，我的公寓房的卫生间就基本没贴过墙砖，而是借鉴了楼面外墙的做法，用外墙耐水腻子打底，再刷外墙漆，同样可以起到防水、美观的使用效果。再比如我们南京的同行，这一两年都学习了某某公寓的做法，厨房台面以上的墙面，使用仿真的马赛克贴纸，同样能起到防油烟、美观的效果，类似的工艺、材料的创新，节省的成本都是企业的利润，当你的公寓定位允许的时候，不妨也多尝试一些类似创新。好的工艺、创新拿出来与同行们分享，共同推动行业良性发展。

　　3、不会利用购物

　　2011年开始，双11我们公司都会挺忙，但不是给自己买东西。而是每年的双11，京东苏宁易迅等电商平台，会推出很多家电大优惠活动，活动一般分为满减、抵券、限购等，有时又可叠加使用。而分散式的小伙伴，可以利用好双11的契机，进行一些备货。比如去年的双11，利用京东商城的满千减50的活动，1111的1匹冷暖空调，1061可以斩获，这个空调去年我买了100台，而这只是空调，还有其他电器。但这件事有两个前提，一是你要有个仓库，可以放得下。二是不要押太多钱，资金也是有成本的，可以照着一个季度左右的使用量来储备。当然，集中式用的大多是工程机。

　　除非你有更好的采购家电渠道，比如从厂商直采，那就不需要从零售端储备了。

　　百家齐鸣·论剑

　　袁梓舒(东游记)：韩总，说说为啥工程都不外包吧，有什么好的建议?对于工程新人希望多学习。

　　韩善文(麦风-存量房运营)：我以前干过小装修公司。

　　张炜(V领地 )：集中式公寓用整体卫浴您怎么看?

　　韩善文(麦风-存量房运营)：整体卫浴我没有大规模用过。

　　邵自浩(上海Loho乐居公寓)：我就想个便宜正轨点的施工队伍。

　　关鸣 ( 联永联合创始人)：管理需要功夫。

　　严凡(思想家公寓)：我认为硬装外包，软装还得靠自己。

　　邵自浩(上海Loho乐居公寓)：只有自己才知道自己要的是什么，施工队只是帮你实现你的目的的工具而已。

　　黄龙云(馨家公寓)：邵总现在每次装修从哪儿找工人的?

　　轩飞(‍果租租)：供应链需要持续迭代优化，向韩总学习。