深圳限购限贷升级 商务公寓或将迎来新机遇

　　3月25日晚间11点，深圳市政府紧随上海楼市调控步伐，连夜发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年，深圳新政从严限购，明确指出本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭，限购1套住房，首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成!

　　政策背景：价格上涨过猛 调控势在必行

　　2015年，在“330”新政及宽松的货币信贷政策刺激下，深圳房价一路飙高。据中国指数研究院监测，2016年2月深圳百城价格指高达47248元/平米，短短一年内同比大幅上升53%。房价如此大幅度上涨，政府调控势在必行。

深圳百城价格指数走势图

　　与此同时，2015年深圳新房及二手房销量都创近5年新高，较2014年销量分别上涨65%、118%。因此，2016年伊始，深圳市政府将出台政策的消息频出。此番政策的颁布及立即执行的规定也在预期之内。

深圳新房及二手房销量走势图

　　政策解读：提高入市门槛 抑制投资客

　　1.1改3，3改4 提高入市门槛，抑制投资客

　　限购提高购房门槛:

　　限购提高购房门槛。深圳官方数据显示，2014年深圳有731.29万非户籍人口。本次新政从严限购，明确指出本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭，限购1套住房。新政在抑制投机需求的同时提高了部分不符合新政购房资格的有购房实力的年轻群体的购房门槛，延迟这部分刚需置业时间。

　　限贷抑制投资需求:

　　新政出台前，深圳的认贷不认房，首付依然可以3成，新政规定首套房还清房贷购买二套房首付为4成。2015年近五成房价涨幅的背后，投资客是其中巨大的推手。社保“1改3”一方面将提高购房者入市门槛的，此外有助于降低投资客入市速度和活跃度，有利于控制成交量价快速高涨。

　　新房入市速度或放缓:

　　社保“1改3”、提高首付等政策，短期内对市场的降温作用明显，据中国指数研究院监测数据显示，3月起成交量价呈降温趋势，随着新政出台，预计市场成交量会继续下滑，对开发商开盘销售率有较大影响，推盘速度有望放缓。

　　2.加强全市房地产行业诚信管理体系建设，有利规范房地产市场

　　由于设立门槛低，中介运营和服务水平参差不齐，依规查处房地产开发企业和房产中介机构虚假“日光盘”、“捂盘惜售”“阴阳合同”等违法违规行为，推动全市诚信信息联网，形成监管合力，有利于维护市场秩序。

　　3.加强房地产金融风险防控，有助于抑制投资需求

　　新政指出严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。有助于抑制投资需求，稳定市场预期，促进楼市平稳健康运行。随着对购房金融的整治力度加强，房地产金融体系将更健康。

　　4.加大住房供应力度，稳定市场预期

　　虽然深圳未来新增土地量十分有限，但在盘活存量用地方面仍然存在空间。新政提出通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度等举措，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系，有助于一定程度上稳定市场预期。另一方面，新政也指出加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间将筹建40万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

　　中指预判：短期或产生震荡 公寓产品迎利好

　　新政出台后，置业者的观望情绪将进一步加重，成交量将有一定幅度下降;购房门槛的提高，使得投资客的炒房之风得到抑制，部分新深圳客的刚需也将受到影响，楼市整体需求将会减弱，对于房价上涨也必将产生缓冲作用，短期内或产生震荡。此前上涨幅度过大的版块在此轮政策的影响下，或出现不同程度的下滑。

　　深圳作为一个新移民城市，外来人口占比超高、房屋自有率低以及良好产业结构都决定着其房价具有较强的抗跌性，一旦房价松动，仍将对众多置业者特别是刚需一族有着强大的吸引力。长期而言，仍看好深圳楼市，房价上行还是必然趋势。

　　同时，被新政阻挡在购房门槛之外的置业者或将注意力转移到公寓产品之上。公寓产品由于不限购不限贷，必会得到被挤压在外的购房者特别是投资客的更多青睐，赢得新一轮利好。

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