爱上租：长租公寓的价值在房屋租赁的背后

　　很多东西都绕不开7年的怪圈，楼市也是一样。

　　2009年年初的楼市像打了兴奋剂一样，让很多原本谨慎的购房者，抛弃了理性，选择了疯狂。日子转到了2016年年初，楼市还昔年景象。

　　面对令人望而却步的高房价，在城市中打拼的青年们只能选择寄人篱下。有人说，租房市场有着超过2万亿的规模前景，与租房市场的蓬勃发展相比，很多人对租房现状并不满意。找房难、房屋设施陈旧环境不佳、租期内服务缺失、佣金高等成为租客最为吐槽的问题。

　　这也是近几年品牌公寓喷涌而出的原因，这其中，就有爱上租。

　　房产中介转型做品牌公寓

　　爱上租成立于2015年7月，其前身为浙江地区的房产中介公司盛世管家。作为杭州地区排名前列的房产服务商，盛世管家已经精耕杭城10年有余，拥有50余家门店、近千名经纪人。

　　去年6月，盛世管家与浙江链家宣布战略合作，盛世管家的买卖业务部合并至浙江链家，其租赁业务团队与品牌公寓蜗居网络合并，并正式更名为爱上租。

　　作为盛世管家的创始人，已经是爱上租CEO的童浩曾表示，「随着互联网和物联网的发展，房屋买卖和房屋租赁这两个概念产生了较大的差异，房屋买卖聚焦在交易环节本身，而现在的租客更为年轻对于效率以及租房后期服务的要求更高，租赁行业正在从销售走向服务。这次我们花费如此巨大的精力将住宅租赁从传统中介业务中剥离出来，一是趋势使然，二是我们想把租房市场变得实用又‘好玩’。」

　　作为深耕房产中介多年的老兵，童浩深知行业竞争的激烈。爱上租专心将业务放在了长租公寓的运营上。爱上租所出租的公寓实行一房一价，既保证了房源信息的真实透明与价格的稳定，也提升了租房效率，节约了租客的租房成本。

　　当前，爱上租公寓主要包括品牌公寓和托管公寓两种：

　　1.品牌公寓。爱上租租用新交付小区的毛坯房，与房东签订5年的合约，并对租用的房子统一装修。此外，爱上租还提供一系列的租后服务，包括保洁维修、管家、金融等方面。

　　2.托管公寓主要是原盛世管家租赁团队积累下的整租房源。对于这部分房源，爱上租一般与房东签1-3年的合同。为了提高租房品质，爱上租同样提供了维修保洁等服务，也尝试与房东协商对房源做简单的装修改造。

　　爱上租的合租业务不向房东收费，而整租业务会收取 2%的服务费。租客端，平台收取合租、整租的服务费则分别是10%、 5%。爱上租告别了房屋租赁中介的传统模式，而以区域业务中心的形式替代掉门店模式，在满足租客和业主签约的需求同时，又可以把开门店的资金拿来做推广。

　　租房不是最终目的，价值在房屋租赁的背后

　　目前，爱上租主要提供的是两种服务，一种是面向房东的房屋资产管理、金融服务，一种是面向租客的标准化的公寓租房品牌 + 租后服务，其涉及领域包括了房屋托管、装修施工、家居设计、房屋租赁、租后管理维护等。

　　我发现，爱上租更看重「金融」带来的可能。

　　在对爱上租联合创始人徐毅的采访中，我感到，对于爱上租来说，他们不仅仅看中了广阔的房屋租赁市场，更想挖掘背后的金融业务的发展商机。

　　「表面看是我们做的是二房东的生意，背后其实是金融的生意」，徐毅如是说。在加入爱上租前，徐毅的身份是杭州房途网的CEO，虽然房途网曾经保持着40%的营收增长，但徐毅经过思考，还是选择加入爱上租。

　　「尽管房途网运营的不错，但我感觉已经没有成长的空间了」。徐毅说，他觉得租赁业务背后的延展空间更广阔。

　　徐毅是这么介绍租房背后的金融机会的，「就拿我们的租赁业务来看，一套房子到了爱上租，包括‘进、装、出、管’几个阶段，在‘进’、‘装’、‘出’这三个阶段，都有金融的商机存在。‘进’的阶段，业主可以用手中的房子的租约融资，在装的阶段我们可以用租赁权去融资，而在把房子出给租客时涉及到分期的问题。」

　　据之前的相关报道，由于品牌公寓要收房装修，周期较长，且存在资金的时间差(房东年付，租客月付)，资金运作能力非常关键。爱上租在这方面有三个方向的尝试：1、与 P2P 平台合作推出基于应收账款保理业务的金融产品，年化收益 9%左右;2、与国内上市公司合作设立5年期的装修基金，解决装修资金的来源问题;3、推出面向业主的类债权基金理财产品，分期返还年化 15%的收益，以摊销装修成本。

　　徐毅还对我说，他们还与地产商有合作。租客可以通过爱上租租赁地产商的精品公寓，达到一定期限后租金还可以转化成房屋的首付款。而在未来的规划中，爱上租平台的收入有盈余的租客甚至可以借钱给房屋的业主。

　　长租公寓做好品牌，不容易

　　作为租赁市场中的新兴力量，长租公寓也是近来处于风口上的市场。有文章称，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。一方面，庞大的流动人口催生大量的租赁需求;另一方面，年轻一代的租赁需求也在不断升级。而传统租赁市场显然无法快速有效的回应和满足他们的新型需求。

　　有数据显示77%的租房人群在30岁以下，而85后居于绝对主导。在马斯洛的需求原理中，人在最基本、最强烈的需求得到充分满足之后，会萌发出更高级、社会化程度更高的需求。

　　85后人群大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件，反而更强调生活的品质氛围与舒适度。传统的房屋租赁公司要么长期忽视了用户的需求，使得当前很多租客的需求没有得到有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点。

　　但是，品牌公寓的兴起，并不代表行业已经成熟。

　　当前，公寓租赁市场的主力军仍是职业二房东和个人房东，而真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小。虽然，资本和开发商争相进入的该领域，如我爱我家「相寓」、爱上租、链家「自如寓」、万科长租公寓及雷布斯投资的YOU+国际青年公寓等。但国内真正意义的品牌公寓市场的发展则处于幼儿阶段。

　　反观美国，其最大的公寓管理公司有超过20万套房源，品牌公寓供给了租赁市场中60%以上的房源。而目前国内公寓租赁服务有更多的本地化色彩，承租人地域选择性强，而出租人管理半径有限。加上之房源获取成本和资金需求较高等因素，使得国内公寓租赁市场极度碎片化。据悉，光北京就有约500个公寓品牌。

　　而在杭州地区，爱上租掌握了20000多间房就已经成为杭州本地最大的品牌公寓之一。但是，面对日益个性化、多元化的租房需求，品牌公寓成功的保障不仅仅是房源的广阔，而是体验与服务的不断提升。

　　目前来看，爱上租统一的日式简约装修风格，相对合理的价格与服务体系，的确是其品牌树立的重要原因。

　　但其服务体系中的保洁、维修服务分别被外包到第三方服务平台。相比自有的服务体系，这样将租后服务外包的做法，存在不可控的隐藏风险，会一定程度上影响到服务质量的保障。

　　至于爱上租意图打造的金融服务，虽然在美国的房屋租赁市场的REITs模式(RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金)已经得到验证。

　　不过，在目前来看，在政府对地产+金融的如此警惕的情况下，短期内租赁行业的金融服务想得到大发展，并不乐观。爱上租围绕房屋租赁的金融体系还需要实践的验证。