群策群力 迎接长租公寓产业的新时代

　　前日拜读何浩成先生发表于亿欧网之文章《别做梦了，长租公寓想赚钱恐怕是个伪命题》，文中指出“众多的品牌公寓，‘浮躁’是其身上一个明显的标签，在产品只有一个雏形、团队刚刚基本成型、模式还未成熟时就开始融资并大规模扩张，大多数品牌目前处于亏损状态，尚未实现盈利。”关于文章及观点，如刺在喉，不吐不快。

　　关于文章，我有以下观点：

　　1. 文章题目与结论自相矛盾

　　本文属互联网时代之“快文”，题目之犀利不过是为了博取点击量，文章并无新意，最后又回到老生常谈之观点“未来长租公寓到底如何盈利，目前大家都是摸着石头过河，谁也没有一个准确的方向，但是在众多资本的推动下，目前对于长租公寓来说是一个很好的机遇。如何充分研究租客的租住需求以及由此带动的衍生需求，是长租公寓品牌面临的主要问题。”

　　2. 作者对长租公寓产业缺乏调研，基本靠网络信息拼凑

　　调查者方有发言权，仅靠网络搜索信息，人云亦云形成之文，拾人牙慧，错误百出。比如谈到集中式公寓，举例为上海寓见、青客公寓，这是分散式公寓典型代表。而谈到分散式公寓时，逗号公寓也被列入其中。可以看出，作者缺乏对本行业的基本了解。

　　3. 逻辑混乱

　　文中谈到长租公寓收入多样化，“长租公寓单靠租金这一个收入，很难做到扩大规模、实现盈利。为实现盈利，有的长租公寓品牌已经开始改变策略，如窝趣轻社区在2015年5月成立时就确定了加盟战略，魔方公寓2015年7月也宣布开放加盟。”

　　长租公寓收入多样化的本质是单店收入多样化，即：除了房租外的其他收入，而不是集团收入多样化。在这方面比较好的案例，比如南京贝客公寓新街口店，房租只占门店总收入的80%，另外5%来自额外服务收入，15%来自文创收入。

　　另一方面，加盟模式的经济学前提是“该行业必须有足够高的利润率，加盟商在缴纳加盟费之后，剩余利润率超过社会平均利润率”，如果按照文章作者的观点——行业无利润，那么加盟模式的经济学基础就不成立。实际上，公寓企业实施加盟战略的诉求在于实现轻资产和快速发展，而其前提是经营模式的固化、产品标准的确定等。“前期直营，做好直营基础上考虑加盟”才是其背后逻辑。

　　4. 定义错误

　　文中提到公寓企业增加收入来源，将金融产品作为收入来源。殊不知，对于公寓运营商，房租贷、消费贷的本质是应收账款融资，即：支付利息而提前获得年租金，这一方式固然可以获得现金流用于扩张，但增加了企业运营成本，是“以利润换市场”的又一种策略。

　　综上所述，长租公寓产业产业规模巨大，应当站在历史的角度，客观的看待这一产业：

　　1. 以史为鉴，长租公寓产业必然是一个巨大而有前景的产业

　　以美国为例，以EQR为代表的长租公寓产业，其核心商业模式是依托REITs(房地产信托投资基金)，在实现资产证券化的同时具有良好的收益率，年收益率可以达到8-12%，且租金长期保持3%左右的上升趋势。另一方面，长租公寓产业是地产企业实现转型升级的重要渠道，以日本为例，排名前十的地产企业，物业经营收入超过地产销售收入(比如日本排名第一的大东建托，建筑业务占比44%，服务收入占比53%，Leopalace21则更加“服务”，建筑业务仅占比15%，资产管理高达80%，成为典型的资产管理企业)，存量物业管理、全生命周期管理是主要的商业模式。

　　2. 毛利润从暴利变化为平均利润，是行业成熟的标志

　　任何一个行业，伴随着产业不断成熟，利润率呈现逐渐走低的趋势，长租公寓产业越来越成熟，品牌、品质成为企业的战略目标，利润降低恰恰是行业成熟的标志。

　　3. 今天大企业们利润不多甚至有些亏损，是“要市场不要利润”的战略使然

　　由于资本、企业家均对市场极为看好，一致认为“大佬们才刚刚进场”，在这种背景下不计成本、跑马圈地成为不少企业的战略方向，以上海为例，由于拿房竞争激烈导致成本上升，是利润降低的重要原因。另一方面，品牌公寓快速发展导致供给增长明显，短期内出现了租价下降、空置率上升的现象，也影响了利润的发展。

　　4. 无风险利率高企，是公寓企业成本的重要因素

　　受融资渠道单一，资产证券化尚未起步等影响，公寓企业融资成本极高。公寓产业本身属于重资产，对资金需求量极大，正如原星浩资本总裁、湾流国际青年社区创始人黄海滨所言“这个产业资金不是太多了，而是太少了，几个亿、几十个亿放进去远远不够。”一方面是资金需求量大，另一方面长租公寓产业的包租、托管模式均未实现资产持有，无法提供融资抵押物而导致融资困难、成本上升。尽管已经有股权融资(比如魔方公寓月4月12日刚刚融资3亿美金)、纯股权私募基金(湾流国际青年社区)、类REITs(比如新派公寓)、应收账款融资(比如58金融、魔方金服、斑马王国)、供应链金融(比如寓公网)，但产业融合还需不断磨合。

2016年4月12日，魔方公寓C轮融资3亿美金，成为长租公寓行业第一只独角兽企业

　　5. 国家政策的完善、税费处于完善过程之中，税费负担有待大幅度降低

　　长租公寓产业作为新兴行业，产业激烈、扶持政策尚未出台，企业税负沉重，比如北京橡树公馆，2015年营业额1亿元，纳税金额接近1000万，税负超过10%。

　　随着2015年国务院85号文明确长租公寓“生活性服务业”属性以及行业营改增税制改革，行业总体税负有望规范和降低。

北京橡树公馆税费负担沉重

　　6. 产业信息化程度有待加强，规模效应尚未显现

　　长租公寓在我国的发展，其本质是用互联网改造传统租房产业，该产业在国内刚刚兴起，尚未有成熟的信息系统和平台可以使用(原有高端服务公寓主要使用酒店管理系统，但这些系统难以适应青年公寓，尤其是分散式公寓的需求)，各规模企业均投入大量资金用于系统维护和开发，比如国内自如、美丽屋、青客、优客逸家、寓见等，全部采用自行开发系统的模式，信息技术团队大多保持近百人的规模，在企业发展初期，边际成本高昂，甚至只有1000-2000间的地区性企业也自行开发运营系统。以至于公寓企业“单店盈利，集团亏损”的局面。

互联网是企业规模发展的利器，但在发展初期意味着极高的资金成本、时间成本和试错风险

　　总而言之，长租公寓产业，是经济发展从高速进入中高速、乃至中速后，资产配置、资产管理的重要领域，又是关乎民生的生活性服务业，随着国家相关政策、配套措施的完善，行业企业发展的不断成熟，融资手段与渠道的持续丰富，长租公寓产业前景广阔。用一句话概括就是：不要低估资本对趋势的嗅觉，不要低估企业家对未来的判断，正如李克强总理2015年所说：中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。长租公寓行业正式租售并举、多渠道解决人民居住需求的生活性服务业。与此同时，我国公寓领域的同业合作组织——中国饭店协会公寓委员会将于2016年4月20日于北京成立，该组织受到了相关部委的大力支持和中国饭店协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的指导，既是行业成熟的标志性事件，也将聚集行业企业，为行业进一步规范、发展不断努力，我国将迎来一个长租公寓产业化发展的新时代!

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