【公寓发展看420】以资本视角深度解读长短租

　　4月13日晚，线上分享会如期而遇，此次分享嘉宾是是同信证券直投执行总经理、中国公寓联盟发起人胡振寅先生，以资本视角去深度解读长短租公寓运营。

　　公寓行业变迁的一个缩影

　　2013年，一位投资经理沿着深圳龙华线，在六个地铁站周边，每一站地毯式实地考察一周。一会儿扮成公司副总要为200个员工租房，一会儿扮成家庭租房，一会儿又是单身上班族租房，打了N多个电线杆上的电话，进过不少农民房、小区房，经过六周考察之后，便诞生了行业里面最早的投资研究报告。

　　随后，为了寻找更多的潜在投资对象，同信投资的公寓投资业务发起人通过各种碎片信息找到各个创始人，建立了一个名为“公寓中国”的讨论群。

　　2014年7月30日，在上海青客会议室，“公寓中国”举行了第一次聚会。共同探讨隔断房被拆，综治办和派出所经常打击以及行业有没有未来等相关问题，并改名为“中国公寓联盟”。

　　2014年11月7日，会议讨论的是装修成本、分户计费以及厨房渠道等具体的业务问题。

　　2015年5月13日，会议讨论的是加盟、托管模式以及金融和资本运作的事，但涉及不深入。

　　2016年拟定了主题，涉及金融、资本运作以及商业模式升级等问题。

　　这个行业，也正是经历了从最初的懵懂，到实战经验丰富，到轻资产化、金融化，现在进入商业模式升级以及资本运作深化的阶段。

　　(以上观点来自同信证券直投-公寓基金柳永杰先生)

同信证券直投-公寓基金柳永杰先生

　　用户的消费心理

　　现在公寓行业的目标用户一般定为90后，90后是非常具备安全感的一代。生活一直很具有优越感和安全感，所以他们愿意进行租房消费。原因是房价太高，年轻人买不起，但是又不愿意住太差的房子，所以需要租住有品质的房子。以后年轻人可能没有买房的动力，愿意选择有格调、服务好、综合居住体验比较高的房子进行租住。

　　随着关注度的增加，行业发生哪些变化

　　随着媒体关注明显升温，一些主流媒体逐渐关注这个领域，引发行业之外的力量涌入。

　　1.投资主体的变化

　　2015年下半年之前，投资主体以VC为主;下半年开始VC投资逐渐降温，投资主体逐渐呈现多元化的趋势，比如产业资本的介入。

　　2.行业规模大幅度提高

　　2014年，拥有1000间房便会成为VC关注的对象;2015年，拥有1000间房只能算是进入了一个门槛;2016年，拥有1000间房只能成为中国公寓联盟社群录取的最低标准。

　　行业姿态中的集中式&分散式

　　不管是做轻资产还是重资产，大体量集中式单一项目，整个资金周期不会很长。所以说，大体量集中式确实是一个解决资金流转的好办法，但是前提是拥有成熟的运营能力。

　　为了实现轻资产化，公寓企业纷纷探究托管和加盟的发展模式，原因有以下几点：

　　1.成长痛点：用重资产的模式去融资会出现两个问题。一方面是融资难度加大，现金回收、资金调度难以让企业增长，公司价值很难与融资额度匹配;另一方面是融资结果对创始团队不利，创始团队变成小股东，在公司成长过程中没有保护好其利益。

　　2.品牌机会：由于很多开发商和创业老板的主动合作，会诱发企业采取加盟的合作模式去进行扩张，进而形成品牌机会。

　　3.产业成熟：公寓行业已经从精英群体关注发展到大众群体关注，在这个状态下，公寓产业逐步开始走向成熟。与此同时，更多的投资方也进行关注，众多产业基金逐步参与进来，给具有一定基础的运营商带来了托管加盟或者是业务合作的机会。

　　4.金融化：出现了众多的金融运作方式，未来公寓企业要么走向极轻，要么走向极重。

　　5.盈利模式：各种各样的增值服务生活服务的机会均来自于房子，资产管理和资产交易也会带来众多机会。要在逻辑上多去探讨，日常经营中发现线索和机会，然后投入较少的人力去做小规模的试验，寻找一个路径。

　　6.探讨方向：到底是走生活服务方向还是偏资产方向?每家企业资源和基因不同，可能导致方向不同，但是每个方向都会有一个相同的共性，那就是金融方向的盈利机会。

　　7.好现象的出现：在供应链问题上，公寓企业可以做到整合一家甚至多家供应商，为其提供高性价比的产品。有些平台甚至可以为公寓企业提供观念上的支持。

　　8.关于短租：终端酒店式公寓的生命周期就像金星酒店进入成长期状态，随后就是非标准化体系的做法，住宿相对比较分散，但是很多短租公寓逐步开始体系化。

　　大咖论道公寓

　　王宏伟(青岛晨阳):资本都是倾向于一线城市吗?日租公寓是不是有机会作为酒店业的升级产品出现呢?

　　胡振寅(同信证券直投):一线城市市场容量更大，未来的租房需求随经济周期波动的机率更小，所以资本当然首选一线城市，但一线半和二线城市一样有机会。日租公寓和酒店，倒不一定说是升级关系，但消费升级背景下，用户的住宿需求一方面提升，一方面多样化，非标住宿的大方向肯定是好的，能把握用户需求的产品形态就会获得新生市场的机会。我觉得日租公寓有可能走一条既非标、又体系化的路径出来。

　　柳永杰(同信证券直投公司):我们做了青岛市的公寓行业整体环境研究和分析，虽是二线城市，但是其具备特色的旅游资源，每年7200多万的旅游人次，在高端旅游、休闲旅游、新兴旅游业态上还是满有机会和优势。

　　Jamie(杭州乐驻): 想问一下，如果没有特行的短租企业是否不受资本青睐?

　　胡振寅(同信证券直投):如果资本因为没有特行就不投，那就比较浅层次了，就像因为滴滴没有牌照就不投滴滴一样。

　　Jamie(杭州乐驻):   对于短租衍生的外包行业，比如清洁卫生、代运营的企业发展什么看法?

　　胡振寅(同信证券直投):对短租的外包服务会有多大规模，还没有深入研究。长租的外包服务应该机会会大一些，因为长租这个基础市场的规模更大，业务链条更长。

　　穆林(中公委筹备委员):我们一直在谈日租和酒店很像，人员清洁外包、布草清洁外包、工程外包、维修外包其实在酒店也是非常成熟的企业。作为一个日租型的企业，完全可以采用这种成熟企业，所以我觉得这不是一个新兴行业。资本其实是非常聪明的机构，它有非常智慧的大脑，背后全是顶级的专家，所以其实资本有非常强的敏感性，他不会进入一个眼前没有利润又长期没有利润的行业，这是我的判断。

　　我觉得任何行业从生产经历到成熟一般会有4个阶段，我们的长租公寓产业就符合这样的模式：

　　1.很多人在创业的时候做这个行业，其中既有屌丝也有高人，后来逐步消失。当这个行业大规模融资出现的时候，新进入者投资机会就已经完全结束了，当这个行业出现上市公司的时候，进入的机会极已经彻底结束了。

　　A轮结束同时B轮和C轮的融资就会开始，我觉得我们所看到的长租公寓产业也会遵循着这样一个过程，现在再想新进入的机会已经基本上不存在了，当然反过来如果你是巨型企业切入这个行业还是存在机会的。

　　2.不要只低头看路，也要抬头看天。胡总分析完以后，会发现整个投资产业有高人对这个行业的未来发展脉络、国内外整体发展趋势的研究是非常透彻，而且对于国内一些潜力企业也是非常清楚。

　　3.整个长租公寓产业的未来前景是非常好的，资本是规范的，接下来的政策也会随着各种组织机构的建立而快速的落地，一些民间的会议最后会形成一些组织行业协会，有组织有凝聚力的来加速和推动整个行业。

　　4.我们也看到了在行业连续的几次并购，但是并购的结果经常是回去并购团队和系统，但是对于这个被并购的企业的存量和房源是不在被并购范围之内的，也就是房源会扔掉，我想有几个原因：

　　(1)在包租模式下，获得这些房源改造的成本是非常大的，因为长租公寓尤其品牌公寓有自己装修标准、设备、设施的标准，获取这些房源是非常难做的。

　　(2)二线城市获取物业难度比较低，当我把公司的团队和系统并购过来，我完全可以去收购一些毛坯房进行装修，新作比获得存量再改造的成本其实更低，而且效果更好。

　　(3)最后这个产业一定会回归到运营的本质里面来，作为风投也好，B轮C轮也好，最后投的一定是高运营能力的团队和模式。那么你有好的现金流有好的盈利能力才可以被长线的机构所关注。

　　无论是包租还是托管，获利能力一定要把自己的收入做到多样化。除了房租之外一定要有多种衍生收入，对长租公寓来讲有两种盈利的方法，一个是靠房赚钱，一个是靠房里的人赚钱。而靠房赚钱的这种包租模式未来可能走起来会越来越难而已，如何把房里的人充分调动和发掘起来，无论是做社区社群、创客空间还是做O2O消费，其实都是围绕房里的人去做。

　　胡振寅(同信证券直投):关于并购和投资窗口，教授分析得很准。如果企业没有做轻资产(或者还不具备做轻资产的条件，即运营能力和品牌还没到位)，如果没有产业资金配套，只是VC投资到公寓企业，就像往一个大海绵里滴了一滴水，很快干了，需要继续吸水，大量的继续吸水，一旦不能继续吸水，前面的水就白滴了——海绵还是干的。所以在2015年，在扶持企业成长的过程中，发现必须把2014年时期的纯VC投资模式，升级成VC投资+项目配资的综合服务模式，而且我们也初步看到了效果，比如眼看一家只有一家店77间房的公寓企业，在我们的持续支持下，目前加盟店和托管店已经两位数。关于规模不经济的问题，其实道理很简单，市场有需求，业务本身可以赚钱(单拿每一个房间或每一个店来看)，从业者就一定能找到办法，在规模之下能赚钱。但这个过程中，一定有姿势不对的企业或者企业一定有姿势不对的阶段，会导致静态亏损现象。

　　优秀的从业者，一定能找到一个合理的管理模式、运营模式或盈利模式，让一个有良好基础收益的业务良性扩张。也一定会有企业因为各种错误和没有机遇而死在路上，但公寓行业的存活率会大大高于很多行业。

　　穆林(中公委筹备委员):不过近来公寓行业的确有些过热，是到了冷静梳理模式、考虑方向的时候了。

　　胡振寅(同信证券直投):我们看过一些企业团队进行融资，不融也许还好，融了加快花钱，结果拿的项目开不了工或完不了工，因为再付款就发不出工资了，但不往前跑，又很难受，不像生意人，大不了少赚点。因为融了资，你不能不提升业绩。

　　穆林(中公委筹备委员)：大部分企业不是死于市场不好，而是死于没你想的快——来自哈佛大学波特教授。另外，这次大会我想可能会与去年氛围不同，更客观、更冷静、更长远的去思考未来。

　　吴义龙(合肥)：一旦拿到天使和 A 轮，就意味公司仅仅开下去是没意义的，你必须要能够去创造出一条陡峭的增长曲线，你才可能进入到 B 轮、C 轮，然后你才有未来。创业只要走上融资发展，你就是一条不归路!

　　穆林(中公委筹备委员)：资本的作用是杠杆，但你要先找到支点，支点就是好的商业模式。今天的公寓中包租、吃差价肯定不是可用的模式。

　　柳永杰(同信证券直投-公寓基金)：企业姿势对了，资本就是翅膀;姿势错了，插上资本会死的更快!

　　胡振寅(同信证券直投)：估值不要太高，资金的用法不要不对，否则很容易把自己逼上歧途。估值高就要求发展速度快，资本才能有预期回报。融资全用来直投项目，太不经花，一定很快枯水，而且一个资本运作的企业，不要指望靠直投收益来让自己升值。不少企业就是踩这两颗雷，谁痛谁知道。

　　王宏伟( 青岛晨阳)：利用好资本的杠杆，撬动市场模式。

　　刘斌(北京寓居九都汇)：主要研究靠房赚钱和靠房里的人赚钱!穆教授总结的好!

　　相信公寓业的企业、创业团队，及行业上下游企业等同仁对资本特别感兴趣，中饭协公寓邦为大家建立了行业探讨交流通路，可联系同信证券直投公司柳永杰，微信号为 liuyongjie82 (添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注)。让信息对称、增值。