如米公寓创始人刘寄：运营核心是用户体验

　　5月6日，新闻办公室举行政策例行吹风会，住建部副部长陆克华释放出了将采取六大政策培育和发展住房租赁市场、四大举措扶持住房租赁企业发展、三项举措满足年轻人、新市民的住房租赁需求、七方面入手规范中介服务等等举措，规范健全住房租赁市场，引导租赁市场发展。

　　目前房地产市场上住房空置率一直居高不下，对于许多刚毕业的学生、新市民和外来务工者来说购房成本过高，并且一直在节节攀升，这样的现状，让越来越多年轻人选择成为“租房客”，租赁市场日趋扩大。建立租售并举住房制度也已经成为楼市“去库存”的共识，获得了政策的支持。“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”，在国家将“去库存”的视线放到租房市场之前，房地产行业里就已经有目光敏锐的从业者开始打起了租房市场的主意。

　　2013年，原本身为房地产从业者的刘寄和几个朋友一起创立“如米公寓”，租下10套空置房屋做起了长租公寓生意，3年过去了，由如米公寓管理出租的套房在成都城南已经超过200套，租客超过1000人，正在筹划进军成都地区。作为“如米公寓”的创始人，在长租公寓行业摸爬滚打了三年的刘寄对这个行业有着自己的思考。

　　长租公寓：解决租房诸多痛点

　　如米公寓的办公室在高新区南城都汇的一套民房里，屋里显得有些杂乱，1000多名租客的琐事都在这里由如米的员工们进行处理。

　　如米公寓创始人刘寄

　　刘寄回忆道：“去年长租公寓概念是最火热的时候，一个做长租公寓的人可能什么都还没有，就能凭借几页PPT拿到天使投资。我们开始做的时候是2013年，那个时候谁都不知道长租公寓是什么东西。”作为一个前地产人，他和合伙人们发现成都租房市场的前景巨大，城南区域大量的空置房屋和不断涌入的在成都寻找前途的年轻人正是这个市场里人人都能看到，却无利用起来的资源。

　　“城南聚集了许多刚刚毕业或者从异地来成都求职的年轻人，他们要解决住房问题，除了极个别有购房能力的人之外，只有租房子一条路。”刘寄说，传统的租房方式是租房者通过中介或者络平台找到房源之后，和房东签订购房合同，完成租房流程。但是这样的传统租房方式显得过于原始，市场不规范、不健全，导致乱象丛生。“房东要违约涨房租，你交不起就必须搬出去，你怎么办?”在因租房产生的各种纠纷里，房东拥有绝对的优势“房客拿着租房合同去告房东，时间成本太高，许多人选择忍气吞声。”这是如米公寓这个连锁长租公寓最初想要解决的痛点：“我们是一个企业，有一个主体，对于租房者来说是可以放心的，有纠纷就直接找工商局，而不是跟房东纠缠不清。”

　　运营模式：“小逻辑”里的“大学问”

　　如米公寓的运营模式很清晰：供出租的住房由房主和如米公寓签订长期(一般是五年以上)的全程托管合同，这几年中房屋的使用权和管理维护由如米公寓全权负责，并向房主提供稳定收益。如米公寓再将这些房屋按照统一标准和风格装修、购买家具，在通过络平台或中介租赁给租房者，获得租金收益。其盈利计算也很简单，遵循这样的公式：房租—房主收益—管理维护费用—装修成本=盈利。

　　如米公寓出租房

　　如米公寓往往选择接管便宜的清水房，自己进行装修，通过装修和配备生活用品提高房屋的体验性，租金附加值也会随之增长。城南是成都传统的富人区，房屋和小区质量很高，但是高空置率让如米这样的长租公寓能够以较低的价格获得房源。房源主要成本较低，如米公寓出租给租客的价格也非常实惠，一般来说，一套如米公寓套房里一间主卧月租金在1300元以内，次卧价格甚至低于800元每月。良好的装修、优秀的管理和较低的价格让如米公寓这样的长租公寓受到了许多成都租客的青睐。“我们的房客70%来自于络中介平台，10%不到来自实体中介，10%以上来自于熟人间的口碑效应，而且越来越高，因为我们软硬件条件好，比传统租房优势明显。”

　　看起来很简单的逻辑，其中仍然隐藏着风险。“这个行业最大的风险是这是一个重资产行业。”刘寄到：“我们一套出租屋的全部装修成本视面积在5~10万元之间，这是一次性投入，非常大。在装修之后一般2~3年才能完全收回成本开始盈利。这2~3年的时间你的钱看得见却拿不到，很有可能造成企业资金链问题，所以一定不能盲目扩张。”

　　这种风险是在经营企业之前无料到的，随着规模的扩大，长租公寓和别的企业不一样，成本不会因此摊薄，管理成本却会成倍放大，“所幸我们其实扩张脚步放得很慢，必须要对此做好准备。”

　　经营尝试：核心是用户体验

　　在公寓经营的过程中，许多问题不断冒出来，又必须不断学习解决。“我们的门锁现在全部换成锁，这也是经验累积出来的。”刘寄笑着说：“我们经常遇到半夜租客没带钥匙，打电话给管家要送钥匙过去。这种情况一次两次还好，随着我们规模的扩大，送钥匙让我们无限疲惫。所有房间换锁，不仅安全了，而且成本无形之中下降很多。”

　　还有家具、房间损耗和保养的问题，长租公寓这样的重资产行业一旦陷入了损耗的泥潭很容易出现亏损，如米的解决办是聘请专门的清洁工打扫房屋的公共部分，并对公共区域家具和房体进行保养和检查，费用由租客分摊，“大家也需要打扫公共区域的卫生，也愿意掏钱，最后公寓和租客双赢。”

　　如米公寓出租的单间

　　当然并不是所有尝试都能成，刘寄在2015年进行了一系列尝试，试图将套房里合租的租客们做出一个圈层，形成社区文化，增加用户黏性。然而多种尝试都没有效果，但是如米公寓依然在这方面探索着。“我们进行过调查，我们的用户80%以上都是大专以上学历，年龄几乎都在20~35岁之间，是很需要社区氛围的，认同感和安全感能让他们的品牌忠诚度更强。”刘寄说：“目前我们的年退租率不到20%，我们还想让退组率再降低一些。”

　　对于长租公寓的未来，刘寄很谨慎。“很多类似的长租企业拿到了天使投资，但是我们不想做。我们现在只对租客的体验负责，只要服务好他们，我们是能看到前景的，目前我们最早的房子已经能够提供盈利了，这就是我们的租客给我们努力的回报。我不能拿到投资之后只对数据和投资人负责，那样就没有核心竞争力了。”

　　刘寄发现，在今年春节之后公寓里的租客有20%左右处于离职状态：“或许我们未来可以做一些人力资源方面的尝试，为企业和租客提供一个平台，租客是我们最宝贵的资源。”在他看来，如何去利用长租公寓这个平台带来的人力资源，是一个可以抓住的商机。

　　另外，刘寄还在努力去寻找和企业合作的渠道，“我们可以和企业深度合作，我们为企业提供高质量的员工宿舍，企业补贴员工一部分租金，员工自己出一部分。这样员工的负担也减轻了，企业提供给员工福利也能增加员工的幸福感和忠诚度，我们收租金，这是三赢的局面。”

　　在国家了扶持长租企业的政策之后，刘寄感到倍受鼓舞：“这绝对是利好消息，这也是大趋势。中国一直以投资、开发、销售来实现推动地产市场发展，房地产租赁及房地产服务相对滞后，目前通过租房实现居住是主流，也是刚需，公寓行业以体验式居住培植用户，然再过渡至置业居住。这是非常良性的房地产推动，真正实现房地产开发立体式良性发展!”