为什么说青年公寓已到转折点?

　　站在公寓的角度看公寓是没有机会的，从资产管理的角度看公寓，从金融的角度看公寓才会柳暗花明。互联网与不动产资产管理的结合是最大的战场，中国存在足够的需求和资金来支撑不动产资产管理领域，这将是“独角兽”诞生的地方，而未来能够胜出的企业，或者是规模化的大企业、或者是小而美的社区房屋资产服务商。

　　1、为什么说青年公寓已到转折点呢?

　　2016、2017年是公寓行业急剧发展膨胀的时期，之后会慢慢进入洗牌和调整的时期。公寓创业一哄而上的时段已过去，青年公寓是资产管理前期的形态和阶段，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。今天房地产资产目前的价值保守估计200万亿，其中150万亿为住宅，这是更大的市场。站在公寓看公寓是没有机会的，从资产管理的角度看公寓、从金融的角度看公寓才能柳暗花明。

　　2、为什么看好不动产资产管理的发展?

　　首先，租房的市场潜力足够大。从数据测算来讲，新房的成交总额大概7.5万亿，二手房3.5万亿，租金1.5万亿。住宅中，60%是业主自有自用，40%是用于出租。

　　其次，住宅资产管理比例会更高。以北京为例，北京大概120多万套的房屋属于租赁状态。在日本房屋租赁只有不到4%是C2C状态，11%是仅委托中介招揽房客和签约，14%部分管理，65%完全委托机构管理。

　　再次，货币化率差异。新房领域0.8%的代理费率下降趋势明显，二手房也难以再有一个链家，这些领域已不太会有新的机会，自如才是真正的未来。

　　3、为什么互联网和不动产资产管理领域将诞生“独角兽”?

　　在美国和日本资产管理行业的龙头企业市值远超新房和二手房。

　　中国存在足够的需求和资金来支撑不动产资产管理领域，

　　理由如下：

　　第一，中国户均住房套数大于1，房屋管理的需求开始出现较大增长。

　　美国1976年之后进入二手房主导的市场，金融和房地产政策关系更加紧密。从住宅存量角度看，中国未来五年处于由增量市场向存量市场过度的阶段。

　　第二， 住房的所有者与租赁家庭之间的联通器被打开。

　　传统的连接方式是二房东、房管、普通租赁，未来会有更多包括青年公寓在内的专业机构参与，从用户的角度租房与买房间的替代性会越来越强，这将是一个更大的市场。

　　第三，从流动人口的城市化带来需求。

　　中国流动人口2.7亿，61%的外来人口产生租房需求，其中16-40岁的占比56%，其中服务业从业人员43%，服务业从业可以获得稳固的收入来支撑真正的租房需求：月支付租金475元。最后，一线城市人口占比30%。流动人口的住房需求大约是650亿。

　　第四，白领人群的消费升级。

　　每年大学毕业生数量为750万，其中大约30%会每年固定流向一线城市，假定月租金2300元，则市场规模为1500亿。

　　两者相加市场规模约2000亿，最大的企业自如租金收入不到50亿，在这个市场里仍然很小。

　　第五，资本瓶颈的逐步解除。体现在

　　(1)一二级市场的联动能力很强，企业融资渠道多元化

　　(2)公募向私募化趋势明显，放大了标的融资能力

　　(3)产业资本竞相进入。

　　4、看好什么样的资产管理企业?

　　从美国来看，最大的商业地产运营商西蒙房地产集团是市值最大的房地产开发商近6倍。从日本来看，估值千亿以上的三井、三菱和住友，都是综合性房地产企业。做资产管理为主的Leopalace21也有100亿估值。日本资产管理行业完成了三个闭环才走到今天：一是服务的闭环，二是金融的闭环，三是开发的供应链闭环。

　　总结起来

　　中国未来会有三类企业能够存活下去

　　第一类企业是在资金端、品牌端、在很多层面有综合优势的开发商，像三井不动产这样的企业，这是我们新的对手。

　　第二是是自如这样具备原有的经纪优势和经验积累。

　　第三类是保险公司这样具有廉价的资金，有长期的资金匹配需求，对租赁的现金流和资产负债表能够匹配在一起的。

　　这三类未来真正意义上能走到最后的企业，要么特别大、要么特别小。类似业态在银行业、中介行业都广泛存在，美国金融机构剩下两类，第一是大型综合的服务机构，另一类是小的社区银行，能够深耕社区、深耕用户，能提供个性化服务。因此住宅资产管理行业未来要么是规模化的大企业，要么就是定制化、小而美的企业。给大家建议也非常清晰：如果你没有万科那样的能力，也没有自如那么好的条件，那么就踏踏实实做一个让自己良心过得去的二房东就好。