如何冲破长租公寓行业的陷阱？

　　万亿市场、单身时代、居住消费观点变革、新刚性需求以及中产阶级品质时间成本，共同构成行业发展的驱动力，而去库存和资产荒，是行业发展的陷阱。未来行业利润只能来源于消费者对差异化品牌给予的产品溢价。未来行业的赢家必然是金融基因、产品基因、技术基因三方面都全面领先的参与者。

　　观点1：万亿市场、单身时代、居住消费观点变革、新刚性需求以及中产阶级品质时间成本，共同构成行业发展的驱动力。

　　品牌公寓市场目前占比租房市场不足5%，每年新增毕业生700多万，北上广深的流动人口粗略统计三千万以上，因此市场可达万亿级。中国单身人口近2亿，相当于美国人口总数的2/3，大龄女青年居多。现在的90后居住消费观念也发生深刻的变化，不再要求非得买房，同时房价大幅上涨，也使租房成了首选。中国中产阶段对品质和时间成本重新认识，这都给行业注入发展动力。

　　观点2：去库存和资产荒，是行业发展的陷阱。

　　需要去的库存不是好库存。同时，三方面因素也导致了资产荒。二房东拿房红利已经消失，单纯靠差价挣钱的时代已经过去。如果一味拼拿房成本，行业是走不下去的。同时，多业态对资产的竞争是猝不及防的，比如整形医院和月子中心。业主对市场的认识逐步清晰，因此资产定价权正逐步转移至业主端。

　　观点3：未来行业利润只能来源于消费者对差异化品牌给予的产品溢价。

　　目前，行业内2个大的成本是物业获取成本和装修改造成本，物业获取成本占比70%，装修改造成本占比15%。针对物业获取成本，各品牌占比不尽相同。目前行业全部突破70%。资产荒的存在，也将不可避免导致物业获取成本占比进一步上升。

　　因此，物业应该试图多模式获取，包括资产收购、二房东模式、开发定制模式等。针对装修改造成本，目前比较难解决，做集采平台的万科有一定优势，不过行业内企业目前还没有达到这个程度。

　　今年5月国家实施营改增后，目前行业税费是5%，这部分是固定的。公寓品牌的未来主要依赖品牌，当品牌给客户带来不同的标准和特性时，你就带来了人群的特质。目前，新派公寓周边租金是5500元，新派公寓租金是7500元，这就是消费者给新派公寓的品牌溢价。因此，品牌要作为企业核心竞争力去打造。

　　观点4：未来行业的赢家必然是金融基因、产品基因、技术基因三方面全面领先的参与者。

　　新派公寓在三方面基因上有自己的实践：通过金融手段获取物业，1.3亿买下旧楼，目前银行评估价是2.5亿。产品由德国设计师设计，配置智能化系统。技术基因方面，一键生活app包含一键开门、一键缴费、一键消费、一键服务以及一键社交等功能，此外也做运营管理ODM。其中，金融手段和产品设计都获得相关荣誉认可。