公寓经营利润点在哪？ 17位创始人闲谈漏技

　　随着公寓市场日渐被关注，越来越多人开始进入这个市场但是也有些人开始思考自己是不是应该退出。

　　作为一个重资产行业，公寓市场虽然很庞大，但是净利润较薄，投资回报周期较长，那么我们要不要进入，已经在的人如何提高自己的利润?要弄懂这两个问题，我们首先需明确公寓的核心竞争力是什么?我们自己是不是已经具备?

　　本期话题：公寓的核心竞争力是什么?

　　时间：周二晚上20:00-22:00

　　地点：公寓意见领袖群

　　参与成员(排名不分先后)

　　YOU+联合创始人兼CEO 刘昕

　　爱上租联合创始人 徐毅

　　青客公寓创始人兼董事长 金光杰

　　迈点副总裁 丁晓宇

　　果租租CEO 刘轩飞

　　佳禾东方创始人 赵一鸣

　　臻爱逸家创始人 王彦涛

　　四海友家创始人兼CEO 龚海涛

　　安心公寓创始人兼CEO 徐早霞

　　嗨住创始人 夏青宁

　　西科姆公寓创始人 崇均

　　达人嘉创始人 徐诗亮

　　米果联合创始人兼CEO 赵庭尉

　　优帕克融寓公司总经理 郭嵘

　　绘家董事长 吕彦涛

　　北京梧桐公寓创始人 武秀风

　　新派公寓创始人兼CEO 王戈宏

　　未来域创始人 王宇

         申请入群

　　分享内容

　　YOU+联合创始人兼CEO 刘昕：公寓的核心竞争力是文化，公寓行业的发展在经历了1.0装修出租的二房东阶段，到2.0重视客户居住体验的品牌服务阶段，现在进入到了3.0阶段，即：关注客户居住关系及衍生价值的社群经济阶段，而文化是社群经济的核心，因为文化产生温度，温度建立信任，信任创造价值，所以要想在当前品牌扎堆的公寓行业中脱颖而出，文化营造是关键，而公寓的品质和服务是基础，只有这样才能提高用户黏性，提升用户感受，让用户获得归属感和荣誉感，才能擦出居住关系的火花，创造出衍生价值。

　　爱上租联合创始人 徐毅：公寓核心竞争力是产品和服务的品质， IT、运营等都只是工具和方法的选择。

　　青客公寓创始人兼董事长 金光杰：人们退出公寓行业一般只有一种可能性，就是实在撑不下去了。想进来的人，打死他还是会进来的，进来以后真的死了，才算完。一句话，好良言难劝该死鬼。不用劝。有一个不好的倾向，有不少人用公寓行业作为诱饵来骗取投资人的钱。这些人实在不道德，随便找一个别人的PPT改几个词改一下公司的名字，骗得那些钱多人傻的投资人团团转。最后，钱尽人散。

　　公寓行业的核心竞争力是管控能力，这句话说起来简单，做起来实在太困难了。我亲眼看见有投资人从我们这里挖人走，投完了，死了，操作的合伙人也下岗了。可是新来的投资人接着一往无前，可谓是前赴后继。我的理想就是活下去，看到明天的太阳，接着看前赴后继的壮烈。

　　这是一个古老的行业，几百年前可能就有了。今后，只要是有人就会继续存在。问题在于规模打不起来，大家都说，规模不经济。这个是命门。(我再说一次，我不是做房地产的，不是做公寓行业的。我就是一个跨六界来打劫的。)

　　手机行业和公寓行业不一样，不需要太多的跨界能力。因此，行业的防御门槛太低了。公寓行业一定是为一群天才保留蓝海，沙滩上尸横遍野，真正的海里好寂寞。因为很多人还没有湿足就先倒下了!被一个“贪”字给老大在沙滩上。公寓创业者往往牺牲公司的利益满足自己的蝇头小利。采购、装修、销售可以牟取的诱惑实在太多了。一般公司从上到下，都在伸手。廉政能力就是公司第二个核心竞争力。贪污会在短期内毁掉公司。我看见倒下的几个公司都是在半年十个月左右就被贪污整死了，而且管理层收不住手下人，连一个小小的采购员都能贪污。

　　公寓行业没有四季之分，因为是一个长期的业务波峰波谷相抵就很平常了，所以冬天不冷，夏天不热。关键是大家的心里是不是稳得住。

　　迈点副总裁 丁晓宇：公寓行业的红利趋平会更快，明年或者是今年年底等资本冷静下来，就是超级寒冬了，规模不经济会死的更快，所以思考清楚，做好规划，才能活下来。

　　果租租CEO 刘轩飞：公寓的核心能力我认为有三点：

　　1. 产品设计能力(对客户需求的理解、体验和成本的平衡、软件和硬件的结合、线上和线下的融合)

　　2. 营销获客能力(渠道的优化能力、基于CRM的精准营销)

　　3. 财务管理能力(算好帐、管好帐，建立财务预测模型，为企业积累信用)

　　佳禾东方创始人 赵一鸣：公寓类型的不同，其核心竞争力也有所不同，如何让自己的品牌成为可以持续发展、名益并行的公寓企业，以下仅为本人从事公寓行业的心得体会，与大家共分享。1、长租公寓其特性是为客户提供了一个可以长期生活和工作的微型社区般的环境，其核心竞争力顺序为:项目所选城市、金融、模式、团队、品牌、企业文化。2、短租公寓的特性是为客户提供了一个可以短期居住、能够短期生活、工作的基本设施及独立空间。其核心竞争力顺序为:项目所在区域、模式、品牌、团队、金融、企业文化。

　　臻爱逸家创始人 王彦涛：公寓核心竞争力，应该是每个公寓的持续发展和赖以生存的生命线，大部分公寓无非就是选择把企业文化、团队精神、人才培养、客户体验、服务、产品、金融、营销、品牌定位、轻资产、智能化、差异化、个性化、物业服务等作为自己公寓的核心竞争力。

　　公寓作为一个全新的业态，个人认为核心竞争力就是一个以跨界和创新为核心的关键资源和关键能力的组合，但作为与人交往的生活服务业，最终都还是要以顾客满意度来评判。

　　所以，我给团队定的核心竞争力很简单，就是自己;我们每一人的“喜欢、激情、投入、有故事”就是我们公司的核心竞争力;喜欢这个行业、时刻保持工作激情、真正的付出投入到工作是一个团队有没有核心竞争力的基础，其实就是让每一位员工每天上班的第一件事是先问自己，我是谁?我为什么工作?我的优点有哪些?

　　最后就是每一个管理人员都必须是制造故事的高手，能否制造出公寓产品被顾客认可和不易被竞争对手模仿的故事，或者是被人们相互流传的故事。这就是我理解的最简单的核心竞争力。

　　关键是团队能否分解、能否坚持、能否在工作中做出来，现在的企业也好，管理人员也好，最头疼的就是不缺这些理论性的东西和口号，但是，今天的酒店公寓，大部分都是靠一个全新的业态，或者利用硬件的独特来吸引顾客的眼球，真正以客人满意来评判作为核心竞争力赖以持续发展的，很少很少，大家都在朝着这个目标努力，但是基本还是模仿传统酒店模式，还没有一个真正属于公寓的独特模式，所以，公寓的核心竞争力就在这里，大家共同加油吧!纯属个人观点，说的不对的地方别介意!

　　四海友家创始人兼CEO 龚海涛：1、人才，可以持续的人才。2、技术，最适合自己的技术解决方案。

　　安心公寓创始人兼CEO 徐早霞：企业的核心竞争力在我看来有以下几点：1.公司战略清晰，定位准确，聚集有凝聚力的团队，大家目标一致，齐心协力坚持根据公司战略走下去;2.人才梯队培养机制完善;3.完善的IT解决方案;4.完善的SOP;5.销售渠道及项目渠道充足。

　　嗨住创始人 夏青宁：我做为一个行业外的人就乱说几句，一家之言，一听一过。我觉得公寓的核心竞争力分成两个阶段，第一个阶段是建成前，这个核心是选址和装修(说玄点就是产品定位，目标客户是谁，如何满足);第二阶段是建成后，其实就是运营能力。现在很多公寓只重视第一阶段，而忽略第二阶段。运营主要看RevPar和人房比。 Revpar=每间房平均净收入(毛收入-渠道成本)*平均出租率，这个和酒店很像，有的人说我房子租的很快，一分钱渠道费用没花就租出去了。这个显然有问题，定价定便宜了。

　　必须要做好出租率和平均净收入之间的平衡。对于集中公寓有强销期和平销期，强销期就是刚建成，需要打开所有渠道尽快出货;平销期就是入住率达到90%之后，然后不断有人退房有人入住，如何能平稳出货。这里面其实是个收益管理的过程，和酒店不同，酒店可以随时调整房价，长租因为合同时间比较长，不好调整，这里面需要很高的技巧。关于人房比，因为长租需要的服务不多，要把能外包的尽量外包，用社会化的资源去解决问题，而不是自己干。我看到有的公寓为了平销期每月空出来的10间房，还养2个销售，这个是完全错误的方法。外包给一个靠谱中介也比养人强。100间房的集中公寓，一个店长，一个助理就可以了，清洁，维修，销售可以全部外包。一点小观点供大家参考。

　　西科姆公寓创始人 崇均：公寓核心竞争力是对市场的把控以及市场需求准确的预判。

　　达人嘉创始人 徐诗亮：我的几点看法：1、聚人的能力。长远来看，哪个品牌能聚集更多价值观趋同，业务能力又强的人才梯队，谁就掌控了核心竞争力。品牌公寓本质上还是规模化连锁行业，经济型酒店高速发展的10年间就曾有得优秀店长者得天下之说;2:掌控钱的能力。融资、资本使用效率、收益管理、金融工具的使用等环环相扣;3:投发体系管控能力。目前还没有看到同业在全国主要城市铺开而项目管控优良的品牌;4:IT系统建设能力。前几名的大品牌都有发力，没有完全见识过，不甚了解，但要持续发展，IT系统相当于组织的骨骼和血管，没有这个支撑，是很难撑下去的;5:品牌策略和系统的建设和更新能力。从需求端出发，落地到运营细节，一招鲜，抄者众，只有整个品牌系统运转有效，才能持续强且不同，才能达到：抄我者死，学我者生。

　　米果联合创始人兼CEO 赵庭尉：核心竞争力大家基本都有提到：人才，资金，系统，品牌这些要素，都很有道理，但这些不仅仅是公寓行业的核心竞争力，也是其他行业企业的核心要素。对于我们公寓行业，除了需要考核这几个大要素，还要考虑的是我们跟其他行业的差异要素。

　　在米果发展过程中，有两点觉得需要考虑，一是流程细节管控，尤其是分布式，为什么有些品牌到了几万间还不赚钱，不只是脑子发热在烧钱，而是利润都消耗在各个流程环节中，拿房成本，装修管理，价格设定，空置管理等，这些流程细节结合系统的管控到位竞争力都会有。第二是服务，现在大家都在做服务，但都不到位，包括我们自己，公寓产品的差异不大，但服务会有大区别。

　　优帕克融寓公司总经理 郭嵘：我也乱说两句。核心竞争力是管理学术语，其范围涵盖非常之广，即可以是品牌，也可以是技术，更可以是团队。但万法归宗，用老百姓能听懂的话来说无非就三点，你能做的别人做不了，你能做的别人短时间内做不了，你能做的别人花一样的成本做不了。于是，你就是这一亩三分地里面的垄断者。

　　相较于二房东而言，大品牌公寓的核心竞争力就是资金，背后强大的资本链条足以在每个环节碾压小房东的生存空间，就是这么简单粗暴，就像重量级和轻量级拳手之间的较量，无需花里胡哨，就一拳干倒，所谓一力降十会是也，多数二房东在刺刀还没磨亮时就已经死在第一条上。

　　那么大品牌公寓之间呢，他们之间才是同一量级的对话，主要拼的是后两条，但这种竞争早已不是单级化竞争，而是综合能力的竞争，就是一开始提到的那些点，那么这些点拼什么，一拼生存能力，二拼品牌影响能力。

　　前者活着就是王道，只有活着才有城头变幻大王旗的机会。后者是差异化，要让客人跟着你走，不掉队，不跑偏，这点是拼垂直运营能力，也就是打井的能力。服务业的差异程度远没技术领域来的陡峭，所以在差异点上想透，做深，坚定的长期执行才是这一条上的核心竞争力。

　　绘家董事长 吕彦涛：公寓行业的核心竞争力：我认为只有一个那就是控制力，而控制房源又成为众矢之的，也就是说大家不假思索的抢房源，那么后果就一个，谁实力强有钱有人才谁就抢的多，那么从这个层面来说，核心竞争力就沦为强权对这块公寓大蛋糕的切分，谁蛮横谁有实力，谁就分的多。公寓市场大致会是老大分一半，老二分三分之一，剩下的给大家分!但如果这叫常规套路出牌的话，那么历史往往会重演，也就是核心竞争力是凭实力赢得的(人才、产品、系统、供应链、金融)成功瓜分市场的企业往往这些都很牛!那么控制力也就源于此!说完这些基本上就宣告公寓行业的小公司死亡了，那么究竟小公司怎么在这种环境下逆袭，它们的核心竞争力是什么?我想就是完全和大公寓公司反向操作的思维，才是小公司的核心竞争力和出路，比如说针对业主的个性化租房服务(租赁方案解决专家)，才是我们的核心竞争力，比如大公司给不了客户的，而小公司能给客户的，就是小公司的核心竞争力!

　　北京梧桐公寓创始人 武秀风：都在讨论品牌，高大上，其实公寓最大的市场是中低收入人群，这个客户群是不是大有文章可做呢?

　　新派公寓创始人兼CEO 王戈宏：现在公寓同行们所有的做法只要能生存下去都是有道理的!但未来的领先者一定是在金融基因，产品基因，技术基因的全要素领先者!

　　未来域创始人 王宇：公寓企业的核心竞争力是创业核心团队持续创新能力及行业适时的应变能力。公寓模式的核心竞争力是是否拥有持续获取匹配企业战略定位的物业能力，持续获取用于规模发展低成本资金能力，持续获取海量目标客户的渠道能力。一切最终生成两点：品牌影响力及盈利能力。

　　阅读更多

　　【第一期】长短租如何结合运营?