后"地王"时代 顶级私人酒店公寓成投资新宠?

　　地价脱离房价，长租投资将异军突起?

　　5月13日下午，南京7宗地块迎来现场拍卖，来自全国的40余家房企参与了这场土地盛宴。结果7宗地块共卖出248.56亿元。其中，世茂以88亿元拿下河西中部G11地块，溢价率高达114.6%，成为南京新的总价地王。葛洲坝以总价32.8亿元拿下河西南G14地块，楼面地价是45213元/㎡，成为南京新的单价地王。甚至比同区域的房价还高出1万元/平米左右!有业内人士称，这标志着南京房价将迅速进入8万时代甚至10万时代。

　　事实上，在这场"资本游戏"中，越来越多的投资者嗅到了住宅市场"拐点临近"的味道。另一方面，大量外地投资客涌入南京利用银行高杠杆买房，为资金寻找保值出口。相比2003年前后的短期房产投资，如今投资客群更看重的是不动产长期投资，进而优化资产配置。

　　但与地王疯狂进击，房价狂飙突进形成鲜明对比的是，南京的宅租赁市场近年来却相对波澜不惊。有业内机构统计称，南京2015全年的租金成交均价最多只涨了500元!

　　那么问题来了：到底是什么原因，让南京住宅租金长期"止步不前"?投资客花重金买的住宅物业，为何回报率未能有预想中的突破?后地王时代，还有没有南京人所不了解的不动产形态，具备高回报、高价值的潜力和能力?

　　答案是有!就在河西，一种被业内称为"第四类不动产"的顶级私人酒店公寓物业，正在以"后来者居上"的姿态，吸引业内人士和高端投资者的关注。而最为"吸睛"的是，此类物业的租金高到令人咋舌，最低2万/月起步，最高已经达到4万以上/月!远远超过普通改善性住宅甚至是高端住宅的月租金!

　　今天哥们就带你解码私人酒店公寓高收益背后的奥秘!

　　南京租金涨的太慢，是因为住宅开发太多?

　　众所周知，投资者跟风购买住宅，选择做"包租公"。或以租养贷，或长线持有，同时等待后期升值。在这场与时间的赛跑中，你花费数百万资金购入的不动产物业，自然是希望回报越高越好。

　　实际上，南京住宅的租金高低水平，也逐渐步入"冰火两重天"。目前租金在1000元/月以下的，占住宅租赁市场的31.95%，租金在1000元/月-2000元/月占到27.74%，租金在2000元/月-3000元/月仅占14.80%。相对高端的物业如位于河西奥体的仁恒国际公寓，三房租金已达2万元/月，新街口附近的金鼎湾，三房租金也要1万元/月。但这些高端房源在整个租赁市场上的占比较低，多数是企业租下，给引进的精英人才或外籍高管居住。

　　有资深业内人士认为，南京新房市场成交量持续火爆，其实对租赁市场是有影响的。新楼盘房源大量上市后，对二手租赁房源会有冲击，租金跌幅一般在10%左右。比如原先住宅租赁有1000套房源供应，区域内新房交付后有3000套房源供应，为了将房子尽快租出去，房东自然会降价出租房源。可即便是房东选择降价，这些新房的租赁周期也要消化一年左右。

　　举个例子，比如今年你花400万购入河西一套100平米的精装住宅，交付后如果选择出租，月租金最高能达到多少?当前河西中部如招商雍华府98平米两房的租金约在6000元/月，而标杆大盘仁恒江湾城93平米两房的租金约在8200元/月，136平米四房的租金约在10000元/月，基本触及河西房租水平的"天花板"。

　　而在南京，有一种不动产物业是大多数南京人所不熟悉的。那就是拥有顶级酒店管理服务的私人酒店公寓物业。此类物业不是人们一般理解意义上的酒店式公寓或服务式酒店，而是不动产体系中的"金字塔尖"产品，租金往往能达到2万/月—4万以上/月。令人咋舌的月租回报是南京普通住宅产品甚至是70年产权豪宅所无法比拟的。

　　私人酒店公寓异军突起，从一线城市来到南京

　　据哥们了解，顶级私人酒店公寓目前在北上广深一线城市发展良好，受到了高端客群的一致追捧。甚至被人们视为投资必需品和身份象征。但在国内二线城市就鲜有进驻。但是南京作为"1.5线"城市，堪称国内省会城市的"领头羊"。单从城市内力来说，完全可以与国内一线城市相比肩。所以，诸如涵碧楼、费尔蒙等顶级私人酒店争相抢滩南京市场，也就不足为奇了。

　　有资深人士认为，国内的顶级私人酒店公寓必须具备三大典型特征：

　　1，必须是超五星级酒店一体上盖。换言之就是该物业单位必须和顶级品牌酒店在同一栋楼内或者同个综合体项目中，并全部纳入酒店管理服务体系。如北京柏悦居和柏悦府，与顶奢柏悦酒店Park Hyatt同处于银泰中心249米主塔楼之中，其中柏悦府更是占据了50—58层的景观高区，仅有44套。又例如上海四季汇，位于浦东四季酒店236米主塔楼顶层高区，仅有60套。

　　2，必须具备远高于市面上一般住宅甚至是豪宅的租金水准。以北京柏悦居为例，133—240平米户型的月租金高达2.6万至5万，柏悦府则更高，达到令人咋舌的10万以上。不过，和上海的四季汇、半岛酒店公寓相比，还是有些小巫见大巫。四季汇143—368平米户型的月租金区间在5万至20万，半岛酒店的私人公寓物业210—778平米户型月租金更是达到了"令人发指"的15万至30万!

　　3，必须位于城市中央商务区CBD或者拥有不可复制景观资源的成熟地段。比如北京柏悦居、柏悦府所在的银泰中心综合体，地处北京东三环国贸CBD核心位置，与国贸中心、央视大楼隔街相望。再如上海四季汇所在的21世纪国际大厦，紧邻陆家嘴三大世界级地标上海中心、环球金融中心和金茂大厦，堪称是陆家嘴"核心中的核心"。上海半岛酒店则选择落址外滩，是外滩60年来唯一的新建筑，在酒店内即可尽览外滩、黄浦江、陆家嘴天际线。

　　远超住宅投资回报，费尔蒙、涵碧楼凭什么如此任性?

　　哥们了解到，以南京金奥费尔蒙公寓为例，有146间套房。其中65间套房可供长租。具体房型分为平层和复式两大类：200平米平层双卧租金39000元/月;135平米平层单卧租金33000元/月;128平米复式单卧+书房租金21500元/月;130平米、127平米复式双卧租金21500元/月;146平米复式双卧租金23500元/月;177、183平米复式双卧租金26500元/月;228平米复式双卧租金31500元/月;187平米复式双卧+书房租金37000元/月;196平米复式三卧租金37000元/月。

　　另外，还有196平米复式三卧，租金为23000元/月;351平米平层双卧+书房，租金为38000元/月;257平米复式单卧，租金为28000元/月。

　　注意：租金包含税，每周客房打扫、床单布草更换，物业管理费，WIFI费用，健身房、室内恒温泳池，自助早餐等。费尔蒙公寓2万/月—4万/月的租金水平，已经超过南京不少板块的新房均价。虽不比北上广一线城市，但看上去也是一个颇令人吃惊甚至震撼的数字。

　　和费尔蒙一样，南京涵碧楼也是拥有顶级酒店管理经验，并计划出售旗下私人酒店公寓物业的高端项目。业主在购买后，就可以把公寓交给酒店物业进行管理和维护，并获得南京目前最高水平的租金收益。

　　"南京涵碧楼行馆未来的租金水平，不会低于费尔蒙!"南京涵碧楼相关人士透露："涵碧楼行馆目前均价在3.6-4万/㎡之间。目前，项目第一阶段的销售目标已经提前达成。计划7月加推第二阶段房源，届时售价将上涨至41000-46000元/㎡。由于顶级私人酒店在南京刚刚兴起不久，结合一线城市私人酒店价格走向，未来上看10万+是板上钉钉的事。涵碧楼只有390套行馆，目前已售出三分之一。2017年涵碧楼酒店开业后，将成为中国最美最值得一去的顶级江景文创酒店之一。而那时候的行馆价格也自然一路走高。"