公寓租约贴现众筹的新玩法，听上去很美?

　　到目前为止，中国所有的商业综合体或商业地产公司在商业模式上还没有完全打通，没有REITS的出口通道，股市交易平台还不够丰富，这意味着企业的自有资金、外部投资、溢价无法收回、融资渠道单一。商业地产金融发展任重道远，千里之行始于足下，近期王健林在一次高级别研讨会上对财务高管说：不要只顾做埋头的账房先生，而要懂得商业地产的资本运作规律。

　　租约金融产品化

　　租约金融产品化是新生事物，基于房产租约的收益权转让本质是应收账款转让，有着资产标的清晰、还款来源分散等天然的安全属性，以创新的“租约贴现众筹”玩法，让更多人认识到改造房产的投资价值。

　　什么是租约贴现众筹?

　　专业公寓运营商租入一套公寓，并与租客签订租约，将于未来一段期限内获得相应租金。此时公寓运营商看中了更多房源，需要回笼现金进行房屋的租入、改造、再租出。于是，其就以折扣价将未来1年的租约卖出——例如：1万/月的租金，如果连续12个月收租，获得12万，一次性可以用10万卖出。

　　这样，运营商回笼了现金流，投资人则获得了可观的收益。这种形式就叫做“租约贴现众筹”，年化收益高的可以达到近12%，又因为房租这一应收账款确定，风险相对可控。

　　国内目前已经出现了首个租约贴现众筹项目：一米好地此次与YOU+国际青年社区联手发起的首个租约贴现众筹项目，将YOU+房屋租约产生的收益，转化成固定收益的理财产品，在一米好地平台上转让给投资人。

　　作为“重资产”的长租公寓，在公寓行业开始兴起的时刻，就势必与互联网金融擦出火花。长租公寓在拓展项目、改造房屋时需要投入大量资金，而租约贴现众筹这种开拓融资渠道的新尝试被市场人士认为是最适合长租公寓运营商的路径选择。

　　据了解，本次YOU+项目众筹总金额目标一共500万，在5月24日上线的第一轮众筹目标金额200万，500元起投，所有资金通过新浪支付的渠道，保证资金始终在第三方平台的监管之下。

　　关于此次租约贴现众筹产品的上线，YOU+国际青年社区方面透露，投资人的收益来自YOU+国际青年社区已经投入运营的石龙路店和宝山路店的房租收入，目前，两个门店基本是满租状态，这意味着投资人的权益可以得到很大程度的保障。而本次筹集到的所有资金都会用于YOU+国际青年社区后续项目的拓展和建设。据悉，为了保证投资者最想了解的项目信息透明化及高效传达，投资标的实时状态也向投资者公开，YOU+国际青年社区本次租约贴现众筹的资产信息可在一米好地官网查看，比如坐落位置、街景、公寓内部装饰、租金等。保证了信息的透明化，金融风险自然就降低了。

　　租约贴现众筹的新玩法听上去很美，但投资者要掏出真金白金，接受新兴的投资产品，还得搞清楚风险点在哪，以及掂量自身的风险偏好。

　　虽然基于房产租约的收益权转让本质是应收账款转让，有着资产标的清晰、还款来源分散等天然安全属性，但既然是投资，肯定伴随有风险，没有零风险的收益。

　　此类众筹产品，实际上有点类似资产证券化的模式，即把一些潜在的租金收入进行贴现，进而开发一类可以让中小投资者认购的产品。这一模式的风险点在于三个方面：第一，此类众筹的操作处在一个灰色地带，可能面临一定的政策打压倾向;第二，此类长租公寓的租金理论上是稳定的，但鉴于此类产品后续供应的向上增加、房屋租金价格的向下波动等等因素，在一定程度上造成租金来源的不稳定，这会直接影响此类金融产品的投资安全;第三，虽然此类试验的版本似乎得到了不少人的认可，但实际上后续大规模推广是否可行，仍存在相关问题和矛盾。

　　作为一种金融创新，其对于租赁市场的发展无疑会产生推动，有了金融的介入，整个资金链才会比较稳健，做租赁的价值或会得到提升。当然，短期看还是需要审慎观察这背后的实际操作风险。总之，对于金融创新的态度，不必谈之色变，也不必因噎废食。